最近、 ハノイ郊外の土地市場は、土地オークションが次々と完売するなど、かつてないほど「熱狂的」になっています。その後のオークションでは、落札価格が前期の記録を次々と破っています。
周辺地域より2～3倍高い
具体的には、7月28日、ダンフオン郡土地基金開発センターは、開始価格の2倍となる1平方メートルあたり1億ドンで落札された区画を含む、85区画の土地のオークションを成功裏に開催しました。8月10日には、タンオアイ郡で行われた68区画の土地のオークションに7,000件の参加書類が集まり、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で落札された区画も含まれ、多くの人々を驚かせました。
そして最近では、ホアイドゥック県ティエンイエン村で記録的なオークションが8月19日から8月20日午前4時30分まで、約19時間にわたって開催されました。主催者によると、ティエンイエン村ロンクック地区の19区画の土地のオークションには517人の顧客が参加し、1,100件の書類が登録されました。このオークションは、主催者と入札者双方にとって緊張感と興奮に満ちた、そして疲れるものでした。多くの土地が「無理やり押し付けよう」「何が何でも買おう」というスタイルで、あまりにも高い価格で提示されたため、多くの人が早々に退場しました。
投資家たちが入札している間、オークション会場の外では多くの不動産仲介グループや協会がソーシャルメディアのプラットフォームでライブビデオストリーミングモードをオンにしてオークション会場周辺の雰囲気を伝え、価格をつり上げ、利益を狙って投機していた。
その結果、113㎡超のLK03-12区画（角地、3面間口）は、開始価格（730万VND/㎡）の18倍を超える1億3,330万VND/㎡で落札されました。残りの区画は9,730万VND/㎡から1億2,730万VND/㎡で落札され、最低落札価格は9,130万VND/㎡でした。
出席したブローカーの中には、オークション価格はこの地域の現在の市場価格よりもはるかに高かったと述べた者もいる。これはハノイ郊外の地区では過去最高価格でもある。
オークション終了後の8月20日朝も記録を続けたが、ロンクック村のオークション会場には依然として多くの不動産ブローカーが営業していた。一部のブローカーによると、オークション終了後の土地は、地域や場所によって3億～5億ドンの差で売却されているという。「面積113㎡超のLK03-12区画（3面角地）は、1㎡あたり1億3,330万ドンで落札され、落札者は3億ドンで売却を委託した。一方、落札価格が最も低かった2区画（9,130万ドン/㎡）は、6億ドンで売却を委託した」とあるブローカーは語った。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地オークションの高値により、新規プロジェクトの用地造成費用がかさむ可能性があると指摘した。同時に、周辺地域で土地を所有する人々は、土地の売却価格を引き上げようとする心理に駆られるだろう。また、急激な土地価格の高騰は、多くの人々が土地価格の継続的な上昇から利益を得ようと土地を急いで購入する、土地投機的な傾向を生み出す可能性がある。しかし、これは資金が土地に滞留し、他の経済活動に循環しないという状況を引き起こす可能性がある。
トゥアン氏によると、Batdongsan.com.vnの価格履歴ツールを見ると、ホアイドゥック省ティエンイエン村のLK03とLK03にある19区画の土地のオークション価格は市場の一般価格の2～3倍となっている。
ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村ロンクック地区で競売にかけられた19区画の土地。写真：HUU HUNG
何か異常なことはありますか？
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、昨年末以降、ハノイの多くの不動産セグメントの価格が継続的に上昇しており、特に高価格帯のマンション（1㎡あたり6,000万ドン近くに達し、停滞傾向にある）が顕著で、投資利益率が大幅に低下していると評価した。一部の住宅プロジェクトや都市部の低層住宅セグメントでも、価格は1㎡あたり数億ドンの水準に達している。そのため、多くの投資家は郊外の土地への移転を迫られており、オークションで売却される土地への関心が高まっている。
ディン氏によると、8月1日から不動産に関する新法が施行され、土地の分割・売買が厳しく規制されたことで、郊外の土地への需要がますます高まったという。特に、ハノイの一部の地区が2025年に区制化される予定であるという情報は、住民と投資家双方の心理に影響を与え、数千人が土地オークションに足を運ぶ一方で、2023年末のオークションは閑散としており、参加者不足のため延期を余儀なくされた土地も少なくなかった。
元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォー教授は記者会見で、ハノイ市中心部から30～40km離れた郊外地区の土地の競売価格が1平方メートルあたり1億ドン以上に高騰しているのは異常だと述べた。郊外の土地は、人々が支払えないほどの高値にまで引き上げられている。
グエン・ヴァン・ハイ弁護士（ハノイ弁護士会）は、土地競売は地方財政に短期的な利益をもたらすことが期待されるものの、厳格に管理されなければ多くの悪影響をもたらす可能性があると述べた。過去数年間の明白な教訓は、土地価格の高騰は市場を混乱させるだけでなく、投機家が利益を得るために土地価格を引き上げるような状況を作り出し、持続不可能な不動産バブルを生み出す可能性があるということだ。
ベトナム不動産市場調査評価研究所のトラン・スアン・ルオン副所長は、ハノイ郊外のタンオアイ地区やホアイドゥック地区などの競売地の価格が市場価格を大幅に上回っていると指摘し、これは投機筋による価格操作や「価格インフレ」が一因となっていると述べた。最近の競売では、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省などの投資家グループが競売に参加し、高額で落札したという。これは今後、住宅や不動産価格を押し上げ、真に不動産を必要としている人々のアクセスを困難にする要因となる。そのため、トラン・スアン・ルオン副所長は、投機と価格インフレを防ぐため、保証金を当初価格の50%に増額し、競売地は1～2年後に売買し、公証人による認証を受ける必要があると提案した。この期間中に譲渡した場合は、高額の税金が課せられる。
人々は警戒する必要がある
Nguoi Lao Dong紙記者の実況とウェブサイトbatdongsan.com.vnの価格統計ツールによると、ホアイドゥック県ティエンイエン村の2024年第2四半期の土地販売価格は、1平方メートルあたり約4,300万ドンで、前年比で約48%上昇しました。ティエンイエン村に隣接する村の土地販売価格は、立地や交通利便性に応じて、1平方メートルあたり2,200万ドンから6,200万ドンの範囲で掲載されています。
ハノイ郊外では、計画とオークション活動により、関心と土地価格が上昇しました。2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、タックタート、クオックオアイ（ハノイ）の各地区の土地検索数が48%から104%増加し、需要の増加により、ハノイ郊外の土地価格は2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。
不動産専門家は、今から年末にかけて、新しい土地価格表が適用されていない土地の競売は引き続き活発になると予測しています。現行の国家価格体系に基づく開始価格は、他の種類の土地よりもはるかに低くなります。したがって、特に土地競売の「過熱」、そして上記の多くの要因の影響と結果による不動産セグメント全般のリスクを回避するために、人々は投資や実際の住宅ニーズを持つ前に注意を払う必要があります。
土地価格を安定させる手段の欠如
ダン・フン・ヴォー教授によると、多くの不動産仲介業者は、不動産購入についてあちこちに電話をかけ、市場価格を刺激するために各地の不動産を視察しているという。ここ数日、ハノイ郊外の土地競売の規模は非常に小さいため、投機家たちは土地競売を利用して価格をつり上げ、土地価格が本当に上昇していることを証明し、人々を高値に誘導しようとしている。ハノイ中心部の通りでは、電子商取引の普及により多くの家が閉鎖され、空き家となっている一方、郊外の土地価格は急騰しており、これはビジネス界の影響を受けていることを意味している。 「土地市場を管理するための手段が不足しています。2004年、政府は土地の分割・売買を禁止しました。これは、土地の分割・売買が現代の都市開発のプロセスに適していないという理由からです。多くの人が土地を購入し、そのまま放置していました。その土地は投資も開発もされず、資金がそこに留まり、土地価格が何倍にも上昇しました。最近施行された不動産事業法も、特別市街地、第一種市街地、第二種市街地、第三種市街地における土地の分割・売買を禁止しています。私たちは土地の分割・売買を厳しく制限してきましたが、市場価格を安定させるための唯一の手段、つまり不動産税が依然として不足しています」とダン・フン・ヴォ教授は述べた。
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出典: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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