国会議員代表：剰余金方式による土地評価は実施が難しい

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剰余金方式による土地価格の決定は、大きな誤差が生じることが多く、不正確で、実施が難しいため、国会代表者はこの方式を放棄することを提案した。

土地法改正の目的の一つは、土地価格を市場価格に近づけることです。そのため、説明と承認を経て、第6回国会に提出された法案では、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法といった土地評価手法が提案されました。

しかし、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、様々な意見を踏まえ、法案では土地評価について2つの選択肢を提示していると述べた。選択肢1は、土地評価のための4つの手法の内容を法律に規定し、適用事例と条件を政府が決定するというものである。政府はこの方向で実施することを提案している。

選択肢2：土地評価方法の内容、各方法を適用する場合の要件及び事例を法律で定める。国会常任委員会の大多数の意見はこの選択肢に賛成している。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常務副長官は11月3日、土地法（改正案）についてコメントし、土地価格の決定に剰余金法を用いるべきではないと述べた。同氏は、この方法は収益と費用の推定に用いられていると分析した。上記の前提条件の計算は非常に複雑で、結果が不正確で大きな誤差が生じることが多い。

「同じ土地であっても、想定される要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わってしまう。これが近年、土地価格の決定と査定における混乱と遅延の主な原因となっている。言うまでもなく、人によって状況や時期によって認識が異なる」とバリア・ブンタウ省の常任副長官は述べた。

バリア・ブンタウ省党委員会大衆動員委員会副委員長のフイン・ティ・フック氏も、土地価格を決定するために剰余金方式を使用するのは実施が難しいと述べた。

フック氏は「事業ごとに原価率、売上高、売価が異なり、これらはすべて投資家からの推定データなので信頼性は高くない」と述べ、この方法を検討することを提案した。

この点について、財政予算委員会の常任委員であるレ・ミン・ナム氏は、それぞれの方法には長所と短所があり、土地評価対象のグループにのみ適していると述べた。

「評価結果が異なる場合にはどうすべきか。この原則が法律で明確に規定されていなければ、政府が指導したとしても実施は困難になるだろう」と財政予算委員会の常任委員は述べた。

ナム氏は、さまざまな状況で価格を適用する原則と方法を補足したり、除去法、組み合わせ法、平均法を適用して土地価格を決定することを提案しました。

「価格決定を証明する法的根拠があって初めて、価格決定は実行可能となり、意思決定者に安心感を与えることができる。そうでなければ、間違いを犯すのではないかという不安とボトルネックの状況は今後も存在し続けるだろう」と彼は述べた。

財政予算委員会常任委員のレー・タン・ヴァン氏も同様の見解を示し、土地価格の決定は難しくも複雑でもない、問題は土地の種類ごとに適切な方法を選択することだと述べた。ヴァン氏は、政府が実施を導くための根拠となる原則をこの法案に規定することを提案した。

例えば、住宅用地は不動産に関連し、土地所有者の財産権と関連するため、市場比較方式を適用するか、剰余金方式との比較を併用する。また、生産用地は、所得控除方式に基づいて算定する。

「原則が法律で明確に定義されていれば、政府は指針となる根拠を持つことができます。例えば、5年間の平均価格を基準に、最も高い年を選んで土地価格を決定すれば、人々は不利益を被ることはありません」とヴァン氏は提案した。

さらに、バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、土地評価評議会への参加に際して、土地評価コンサルティング機関の役割と責任について検討し、明確に定義することを提案した。実際には、現在、入札が20回近く行われているプロジェクトがあるにもかかわらず、コンサルティング機関が参加していない。

実際には、同じ土地区画であっても、それぞれの手法やコンサルティング機関によって価格が異なります。そのため、イェン氏は、土地価格の鑑定、評価、承認を行う機関にとっての法的リスクを回避するため、政府が実施に際して詳細な規制と指示を定めるべきだと提案しました。

議事日程によれば、土地法案（改正案）は11月29日に国会で採決され承認される予定だが、本日の議論では多くの代表者がこの法律を可決する時期を検討すべきだとの意見を述べた。

ミン氏

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