土地使用料が「停止」されている不動産：規制を改正し、ピンクブックの発行を促進

ビンフンコミューンの住宅地区13Cプロジェクトは、企業が追加の財務義務を履行するための土地評価段階で行き詰まっている。

土地評価を待つ

8月、ホーチミン市農業環境局は、鑑定が必要な土地区画を数十件公表し続けました。これらの区画の多くは20回以上も入札が行われたにもかかわらず、いまだ鑑定士が見つかっていません。最も長かったのは、タンビン建設投資株式会社（タンビン社）が投資したホーチミン市ビンフンコミューンの13C住宅地区プロジェクトの土地区画で、鑑定士を探すために29回も入札が行われました。鑑定は2013年4月に行われました。

タンビン社の法務部長グエン・クアン・ズン氏によると、13C住宅地区プロジェクトは、2002年にホーチミン市人民委員会から都市技術インフラの建設と取引のために土地を割り当てられました。同社は土地割り当ての決定に基づいてプロジェクトを実施し、2008年に財務義務を履行しました。2013年、ホーチミン市人民委員会は実際の状況に応じて決定を調整および補足する決定を出しました。そのため、同社は4,800平方メートルを超える増加面積に対して依然として土地使用料を支払っていませんでした。以前、同社は追加の財務義務を決定するための証明書を作成するために評価ユニットと契約を締結しました。しかし、証明書を何度も改訂した後もまだ達成されていなかったため、評価ユニットは継続を拒否しました。一方、指示に従って書類を完成させる過程で、2013年土地法が発効したが、この時点では、土地評価を組織する責任は以前は天然資源環境局に属していた。

「当社は追加融資の決定に関して、農業環境省に多くの書類を提出しました。しかし、規定に従って価格を査定するコンサルティング機関が存在しません。土地価格が未決定であるため、当社は追加融資義務を履行できず、数十年にわたり住民に譲渡してきた99区画の土地に未だピンクブックが発行されていないのです」とドゥン氏は述べた。

同様に、ビントイ区ラックロンクアン通り262/20番地にあるホアセン・アパートメント・プロジェクトの土地についても、23回目の鑑定評価が必要であるとの通知が出されました。発表によると、鑑定評価機関の選定は、サイゴン・トレーディング・コーポレーション（一人有限責任会社）が、計画および建築基準の変更に際して、国に対する追加の財務義務を履行するための基礎となります。鑑定評価は2010年6月から実施されます。

土地評価の遅延について、ノヴァランド・グループの代表者は先日のワークショップで、グループには10年近く前から土地が割り当てられているプロジェクトが13件あるが、税務当局から土地使用料の通知が全く届いていないことを明らかにした。土地使用料が支払われていないため、住宅を購入した顧客の多くが、長期間にわたってピンクブックを受け取っていないのだ。

2025年の地価調整係数の適用に関する提案

ホーチミン市農業環境局土地経済部のダオ・クアン・ズオン部長代理は、SGGPの記者に対し、2014年7月1日以前の土地割り当て、土地リース、土地利用目的変更許可のほとんどの案件が土地評価段階で行き詰まっていると述べた。その理由は、この期間中、土地価格を決定するための情報収集が多くの困難に直面し、データが依然として限られていたため、実施がほぼ不可能だったためである。具体的には、この期間中、年間土地リースが76件、追加融資を実施するための土地割り当てと土地利用目的変更が84件停滞していた。

ダオ・クアン・ズオン氏によると、地価を規制する政令71/2024が発効した際、具体的な地価の決定に関するガイドラインが提供され、企業の財務義務を確定するための価格査定における障害の除去に貢献した。これに従って、ホーチミン市はこれまでに76件の土地賃貸借、52件の土地割当および土地利用目的変更について、地価の決定における障害を除去した。その後、ホーチミン市は住宅および土地購入者に2万7000冊のピンクブックを発行した。同時に、2025年初頭から現在までに、農業環境局は約52兆VNDの収入を伴う9件の地価査定書類を提出しており、今後も数万戸のマンションにピンクブックが交付されると予想される。2024年土地法の発効以来、地価を決定する作業が削除されたため、具体的な地価を決定するための書類は以前と比較して約3か月短縮された。

こうした利点に加え、政令71/2024では土地価格が明確に定義されていないため、土地価格を決定できない場合も依然として存在します。具体的には、政令102/2024第63条は、土地法第257条第2項b号に規定されている場合における土地の評価方法を規定しています。政令71の第7条では、土地の引渡し時の土地価格表に、引渡し時の土地価格調整係数を乗じて土地価格を算出すると規定されています。しかし、2014年7月1日以前は、土地価格調整係数は明確に定義されていませんでした。そのため、ホーチミン市人民委員会は6月19日、チャン・ホン・ハ副首相と農業農村開発省に文書を送り、法令第102/2024号の第63条に規定され、土地価格調整係数方式で決定しなければならない場合については、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の利用目的の転換の決定書を発行した時点の土地価格リストに、省人民委員会が2015年に発行した土地価格調整係数を乗じて適用するように、法令第71/2024号を改正および補足することを提案した。2015年の土地価格調整係数の適用を認めることで、市場価格との整合性を確保し、国と投資家の利益を調和させることもできる。

ホーチミン市農業環境局長によると、ホーチミン市人民委員会は、政令71号の改正および補足案に加え、ホーチミン市における土地の財政的義務を決定するための書類の回覧プロセスに関する決定72/2025号も発布した。規定によると、入札時に土地評価に参加する請負業者がいない場合、期限は1回延長される。延長後も請負業者が選定されない場合、農業環境局は資格を有する公共サービス機関に土地評価に関するコンサルティング業務を委託する。

タン・ヒエン

出典: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html