公営住宅用地がタウンハウス建設用地に
タン・ニエンの調査によると、多くの企業は商業住宅開発プロジェクトや都市部で20％の土地を社会住宅建設のために確保することを望まず、早く金銭を支払うことで義務を果たしたいだけなのだという。
ルイスシティホアンマイプロジェクト（ ハノイ）では社会住宅の建設が求められています。
不動産業界にとって、社会住宅建設を回避するプロセスはもはやお馴染みの手法と言えるでしょう。その「公式」とは、プロジェクト投資家が地方自治体（省、支局、省人民委員会など）に提案書を提出し、地方自治体が政府、省庁、支局などに提案書を提出する、そして最終的に、土地基金の20%を社会住宅建設のために留保する代わりに、現金を支払うというものです。こうして、貧困層、特に大都市に住む人々への社会保障は、依然として未解決のままとなっています。
例えば、ハノイ市内では、ホアンマイ都市開発投資株式会社（略称：ホアンマイ社）が投資するホアンマイ地区タンマイ54番地のホアン・ヴァン・トゥ新市街地プロジェクト（ルイ・シティ・ホアンマイ）が22ヘクタールを超える敷地面積を誇り、土地基金の20%を社会住宅開発のために留保することが義務付けられています。しかし、5月初旬時点でも、このプロジェクトでは社会住宅プロジェクトは未だ実施されていませんでした。
調査によると、ホアンマイ社は2020年4月から6月にかけて、ルイスシティホアンマイプロジェクトで社会住宅を開発する義務を金銭を支払うことで果たすことを提案した。
ハノイ市計画投資局からのコメントを受け、ハノイ市人民委員会は2020年8月、ルイス・シティ・ホアン・マイ・プロジェクトの投資家が金銭を支払うことで社会住宅を開発する義務を果たすことを認める、グエン・クオック・フン副委員長署名の首相宛文書を発行した。
文書には、ハノイ人民委員会が承認した詳細な計画1/500によると、 2007 年 7 月、プロジェクトでは、技術インフラ建設に投資した後、社会住宅を開発するために、LK5、LK7、LK17、LK20、LK21、LK22、LK35、LK36、LK37、LK38、LK39、LK40 の記号が付いた 12 区画の 22,000 平方メートルを超える土地 (面積 879平方メートル～ 3,482平方メートル)を市に引き渡す必要がありました。
ルイス・シティ・ホアン・マイ・プロジェクトでは、当初のプロジェクト承認では 22,000 平方メートルの土地を社会住宅用に使用することが必要であったにもかかわらず、社会住宅は建設されていません。
理由は、上記の土地区画の面積が狭く、高層マンションなどの社会住宅建設に適しておらず、社会住宅を開発すれば人口が増加するためです。ハノイ人民委員会は、政府の規制および財務省の指示に従い、投資家が市場価格に応じた土地使用料を支払うことで社会住宅開発の義務を果たせるよう政府に提案しました。上記の12区画の土地には、低層のタウンハウスが建設される予定です。
ハノイ人民委員会の文書には、「これは市内の社会住宅開発や移住住宅の必要性には影響しない」と記されている。
ハノイ市人民委員会からの報告書を受け、政府事務所は2020年8月に建設省、財務省、天然資源省、環境省に文書を送付し、ルイスシティホアンマイプロジェクトの社会住宅開発予定地に低層タウンハウスを建設することについて意見を求め、投資家は金銭を支払うことで社会住宅を開発する義務を果たすことが認められた。
2020年9月、建設省は、首相の承認が得られれば、ハノイ市人民委員会は市のニーズに基づき、ルイスシティホアンマイプロジェクトの20%の土地面積に相当する社会住宅の手配に代わるエリア内の土地の位置と面積を明確に特定する必要があるとの意見を表明した。同時に、規定に従って、プロジェクトで社会住宅を開発する義務に代わる正確な金額を決定する必要がある。
また、2020年9月、政府は、ルイスシティホアンマイプロジェクトの投資家が金銭を支払うことで社会住宅を開発する義務を果たすことを認めるというハノイ人民委員会の提案に同意する文書を発行しました。
ルイス・シティ・ホアン・マイ・プロジェクトのタウンハウスとヴィラの価格は1戸あたり数百億ドン
郊外の都市計画では、公営住宅の建設も望まれていない。
ハノイでは、中心部に位置しておらず、やはり社会住宅の開発を拒否し、金銭の支払いを要求した別のプロジェクトが、ドンアン郡キムノコミューンのノーブルヴァントリ都市機能地区（ノーブルヴァントリ都市地区）である。
具体的には、2020年6月、建設省は、ノーブルヴァントリ都市圏プロジェクトの投資家であるノーブルベトナム株式会社に対し、土地基金の20％を社会住宅建設に割り当てる代わりに、金銭を支払うことで社会住宅を開発する義務を果たしたいと考えています。
建設省の文書には、「法的規定及び本プロジェクトの具体的な状況に基づき、建設省は、本プロジェクトにおいて土地基金の20%を社会住宅建設に充当しないことを検討する可能性があると判断した」と記されている。同時に、以下の内容も盛り込まれている。ドンアン区ノーブル・ヴァン・トリ都市圏プロジェクトにおいて、土地面積の20%に相当する土地基金を別途手配すること。ノーブル・ヴァン・トリ都市圏プロジェクトにおいて、社会住宅建設のための土地基金の20%に相当する面積について、法的規定に基づき土地の割り当て、土地の賃貸借、土地価格の決定を行い、土地使用料を徴収すること。
建設省は、少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するプロジェクトに関する政府への報告書の中で、企業が社会住宅の開発に興味を持たない多くの理由を指摘しました。例えば、上限金利による制限、複雑なプロジェクト実施手順、十分な魅力のないインセンティブなどです。そのため、ほとんどの企業は住宅を建設する代わりに、お金を支払うことで社会住宅を開発する義務を果たすことを選択しています。
さらに、30兆ドンの支援策が全額支出されて以来、政府は同様の支援策を実施していないため、社会住宅市場には開発を支える安価な資金が不足しています。一方、企業は社会住宅を建設するために商業金利で資金を調達することができません。
同時に、ハノイを含む地方自治体があまり注意を払っていないため、社会住宅開発のための土地基金は多くなく、特に商業住宅プロジェクトの20％の土地基金は社会住宅建設には優先されていません。
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