公営住宅が不足し、しかも「売れない」という現象が起きている。

社会住宅、労働者住宅「売れ残り」

ベトナム不動産協会（VARS）の最新の不動産市場レポートによると、第3四半期には国内で250件以上の住宅プロジェクトが販売され、そのほとんどがプロジェクトの次の段階に進んだものでした。市場には約2万点の物件が供給されました。

古いプロジェクトの次の段階からの供給に加えて、市場では、 カントー、ラオカイ、ホーチミン市、ハイフォンなどの一部の地域で新しく開始されたプロジェクトからの新しい供給が記録されました。多くのプロジェクトが延長、開始、再開されました。

供給構造は依然として低層住宅と土地区画が大部分を占めており、国内の住宅供給総量の 54% を占めています。

中価格帯のマンションセグメント（2,500万～5,000万ドン／㎡）と高級マンションセグメント（5,000万～8,000万ドン／㎡）が引き続き当四半期の新規マンション供給をリードし、それぞれ販売用マンション総供給量の58％と26％を占めた。

手頃な価格のアパートメント（1平方メートルあたり2,500万ドン以下）は依然として供給不足で、一部の第2・第3級省・都市に少量しか見られません。手頃な価格のアパートメントの総供給量は、2019年と比較して98%減少しました。

VARSによると、注目すべきは、公営住宅が供給不足で売れ残っており、ハイフォンとダナンの公営住宅プロジェクトは発売直後に完売した一方、工業都市バクニンでは複数の入札があったにもかかわらず、在庫の3分の1しか売れていないことです。

社会住宅プロジェクトが実施されている（写真：ハ・フォン）。

昨年8月、バクニン省人民委員会は建設省に提出した報告書の中で、バクニン省は数万戸の労働者住宅の建設に投資してきたものの、同省で働く労働者は労働者住宅の購入に興味を持っていないようだと述べた。

したがって、バクニン省で完成済みおよび一部完成した労働者向け住宅プロジェクト7件（市場には約4,000戸の完成済みアパートを提供）の中で、住宅購入を登録している工業団地で働く労働者の数は極めて少ない。

報告書によると、最近、プロジェクトオーナーは1,681戸の労働者用住宅を販売する広告を出したものの、実際に売れたのはごくわずかで、現在7つのプロジェクトで1,324戸が残っている。

最近、建設省は政府に送付した住宅法改正案の受理、調整、完了に関する報告書の中で、全国15地域に国営社会住宅が計15,841戸あると明らかにした。そのうち、12,162戸は賃貸済み、1,380戸は賃貸中（バリア・ブンタウ省とヴィンロン省）、929戸は売却済み、750戸は入居者/賃貸購入者がいないか、需要がなくなったため入居者が賃貸期間を満了して返却したため、依然として空室となっている。ホーチミン市の620戸については、この住宅基金の賃貸および賃貸購入の状況について具体的な報告がない。

ダナン市には国が所有する社会住宅が10,579戸ありますが、賃貸物件はなく、賃貸のみとなっています。市は首相に846戸の販売許可申請を提出する計画を準備しており、すでに616戸を販売済みです。

ターゲット層を拡大する必要がある

建設省は、リース購入形態を認めると受益者が減り、賃貸住宅基金の残高が減少すると評価した。同時に、リース購入形態を認めると「豹皮」のような所有権形態につながる。つまり、プロジェクトや建物において民間所有と国有所有が混在することになり、管理、利用、運営に支障が生じる。

さらに、国際的な経験によれば、中国、韓国、シンガポールなどを含むほとんどの国では、国家予算で社会住宅に投資する際、それを賃貸目的のみに使用しています。

社会住宅と労働者住宅はどちらも不足しており、売れ残っている（イラスト写真：ハ・フォン）

バクニン省人民委員会は、1,000戸以上の労働者住宅に買い手がつかない理由について、労働者の大半が他省出身で、居住環境が不安定で、頻繁に転居や転職を繰り返していることを挙げた。一方で、労働者の収入は依然として低いため、バクニン省における労働者住宅の売買、賃貸、割賦販売は近年非常に低迷している。

バクニン省は、労働者住宅の魅力を高めるため、建設省に対し、労働者住宅および労働者向け社会住宅に関する更なる優遇措置を検討・拡充することを勧告する。これには、この種の住宅の管理と整備の同期化に関する基準、規制、具体的な規則、および指示の体系が伴う。

同省はまた、建設省に対し、社会対象者の収入と支払い能力に応じて社会住宅価格を引き下げるという目標を確実に達成するため、大規模社会住宅プロジェクトにおける同期した技術・社会インフラの建設への投資に関する規制と政策を検討・改正するよう勧告した。

併せて、インフラが整備された大規模社会住宅地における販売価格、賃貸価格、割賦販売価格の決定方法を明記する。

VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであるグエン・ホアン・ナム氏は、専門家の視点から、100万戸の社会住宅プロジェクトが完全に実施されたとしても、社会住宅の供給は依然として需要を満たすことができないと述べた。一方、社会住宅プロジェクトの実施、建設、販売のプロセスには、法的メカニズム、規制、購入条件、政策適用対象など、依然として多くの課題が残っている。

ナム氏は、住宅政策は社会のあらゆる階層を対象とすべきだと提言した。社会住宅政策の受益者に関する規制は、より適切なものへと変更されるべきである。社会住宅は富裕層向けのものではなく、課税所得や貯蓄がありながら、高額な商業住宅にアクセスできない人々を対象とすべきである。

「公営住宅の需要は非常に大きいが、困難な時期に企業の回復を助け、低所得者に定住の機会を与えるという目標を達成するためには、開発計画を慎重に計算する必要がある」とナム氏は強調した。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-hien-tuong-nha-o-xa-hoi-vua-thieu-vua-e-20231014132551260.htm