投資家やブローカーが「恣意的に」預金を集める時間はなくなりつつある。

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改正不動産事業法が国会で可決され、2025年初頭から施行され、将来の住宅購入の頭金を規制することになる。

具体的には、改正不動産事業法第17条では、不動産プロジェクトの投資家が、建設工事における家屋、建設工事における建築床面積、不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の預かり、購入、売却、譲渡、リース購入の契約に署名することを他の組織または個人に許可してはならないと規定されています。

同時に、本法第23条第5項は、将来の住宅購入のための保証金および支払金についても詳細に規定しています。不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設工事が事業開始に必要な条件をすべて満たした場合にのみ、顧客から販売価格またはリース購入価格の5%以下の保証金を徴収することができます。

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 1 — ヴァンフー都市部 (ハノイ、ハドン) のハノイタイムタワーアパートメントプロジェクトは、長年放置されたままになっています (写真: ハフォン)。

専門家によると、この保証金規制により、長年にわたり契約書の形で保証金が支払われてきた時代は終わりを告げました。同時に、保証金規制は契約の締結を確実なものにし、住宅購入者の権利を保護します。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産事業は預かり金取引という特殊な性質を持つと述べた。一方、2006年と2014年の不動産事業法では、不動産プロジェクトや住宅が契約締結資格を得る前、あるいは将来の住宅、特に土地の販売のために資金を調達する前に発生する預かり金については規定されていない。

チャウ氏によると、2015年民法第328条第1項には保証金の額や利率が規定されていないため、投機家、土地仲介業者、悪徳業者が高額の保証金を受け取っており、中には取引物件価格の90～95%に達するケースもあるという。さらに、投機家は詐欺目的で法的根拠のない「ゴーストプロジェクト」を立ち上げ、顧客に巨額の損失を与え、社会秩序を乱すという、アリババ社で発生した詐欺事件のような事例も存在する。

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 2 — ユーシルク・シティ・プロジェクト（ハノイ市ハドン）は何年も遅れており、定住して生計を立てたいという何千人もの顧客の希望が「消え去った」（写真：ハフォン）。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同じ見解で、手付金は売買契約の締結を示すだけでなく、投資家が市場の需要を決定し、プロジェクト製品の成果を確保する目的も果たすと述べた。

「法律上の預金規制は非常に合理的ですが、先進国の経験から、銀行や信用機関といった第三者機関が共同口座を通じてこの金額を監督・管理し、投資家の懐に「流れ込む」ことのないようにしています。投資家が約束を果たさない場合、顧客は資金を回収することができ、銀行がこの金額の責任を負うことになります」とディン氏は強調した。

ダン・トリ記者によると、実際には、多くの住宅プロジェクトが、仲介業者を通して、あるいは投資家から直接、顧客から手付金や進捗金を徴収したにもかかわらず、投資家がプロジェクトを途中で実行しなかったり、途中で数十年も中断したりしたため、住宅購入者は「半泣き半笑い」の状況に陥っていたという。

これらのプロジェクトの共通点は、投資家が顧客の頭金や途中経過金を数千億ドンに上乗せして保有していることで、住宅購入のための銀行ローンの利子支払いや月々の家賃支払いの負担を多くの人が負わなければならない。

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