法律が施行されれば、不動産市場は「活性化」するだろう

ポジティブなシグナルをもたらす

サヴィルズ・ベトナムのコンサルティング・ディレクター、ジャン・ド氏は、2024年土地法が画期的な変化をもたらし、土地評価の効率性、透明性、そしてより柔軟なアプローチを促進すると考えています。市場価格への調整と地方自治体の意思決定権の拡大により、新法は土地評価プロセスの改善に役立ち、市場と国家予算の双方に利益をもたらします。これにより、不動産供給が増加し、需給バランスの是正、そして住宅価格と土地価格の下落が促進されるでしょう。

将来、地価データベースが完成すれば、売買情報も公開されるようになります。これにより、売り手と買い手は取引情報にアクセスできるようになるため、市場参加者は取引内容を明確に把握でき、不動産市場の透明性が向上します。さらに、不動産の売買がより容易になり、市場の流動性向上にも貢献します。

「すでに可決され、近々施行される予定の不動産関連法、投資が継続され運用が開始される一連の交通インフラプロジェクト、市場に参入しようとしている主要プロジェクト、そして買い手が戻ってくるという信頼感などが、今年の不動産市場に明るい兆しをもたらすだろう」とジャン・ド氏は述べた。

近々施行される不動産関連の一連の法律により、市場の早期回復が期待される。

フン・ヴォン大学の副学長であるトラン・ヴィエット・アン博士も同様の見解を示し、新しい土地法、住宅法、不動産事業法は市場、企業、国民、そして国家にプラスの影響を与えるだろうと述べました。特に、土地法は企業がプロジェクト開発のための土地資金をより容易に調達することを可能にします。不動産事業法は、将来の住宅購入のための手付金が契約金額の5%を超えてはならないことを明確に規定し、将来の住宅賃貸時の前払金の額を減額（50%を超えないこと）しています。小規模不動産事業を行う個人は会社を設立する必要はなく、不動産仲介業には仲介資格を持つ人物が1人いれば十分です。

この法律は、規制を通じて市場の浄化にも貢献しています。不動産仲介業者は不動産取引の場に参加しなければならず、自由に業務を行うことはできず、手数料は銀行を通じて送金されなければなりません。投資家は、不動産プロジェクトを事業化する前に、その情報を公開しなければなりません。商品を売買する際には、実際の取引価格を契約書に記載する必要があります。同時に、土地の分譲・売買（第三種市街地まで）を厳格化する必要があります。

さらに、住宅法は、人々の住宅へのアクセスを向上させ、対象者を増やすことで、海外在住ベトナム人や外国人がベトナムで不動産を購入するための有利な条件を整えます。また、この法律は、この種の住宅を購入・賃貸できる対象者を増やすことで、社会住宅セグメントの発展を促す多くの規制も規定しています。同時に、ミニアパートには完全な防火・消火システムを備えさせる必要があること、プロジェクトを設立する必要があることなど、住宅管理・開発分野における規制が強化されています。これらの措置は、市場の浄化と透明性を高め、投資家を詐欺から守り、市場の持続的な発展に貢献します。

「実際には、上層部からのサポート、市場関連法の早期施行、投資家の決意、そして顧客・投資家の信頼の強化など、市場が急騰するためのあらゆる要素が揃っている兆候があります。これらの要因すべてが相互作用し、市場の回復を早めています」と、トラン・ヴィエット・アン博士は述べています。

市場は2024年末までに回復するだろう

不動産市場の発展の歴史を振り返り、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、「2017年から2023年までの期間、特に2020年から2023年の4年間は市場にとって最も困難な時期でした。その原因は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックと一部地域における 地政学的紛争にあります。これらの紛争はインフレリスクを高め、総需要を減少させ、世界的なサプライチェーンを混乱させ、ひいては国内経済と不動産市場に直接的な影響を及ぼしています」と述べました。

チャウ氏は、「2023年第1四半期の不動産市場は16.2%減、第2四半期は11.5%減、第3四半期は8.7%減となった。2023年末の不動産市場は6.38%減となった。2024年第1四半期には、新規住宅プロジェクトの数が少なすぎ、社会住宅プロジェクトは依然として不足している。ホーチミン市市場は、今から年末にかけて、住宅需給の不均衡に陥るリスクが依然としてある。特に、この位相差は、手頃な価格の商業住宅と社会住宅セグメントの深刻な不足につながる」と述べた。

このような状況において、政府は市場の早期回復と発展を支援するため、国会に対し、土地、住宅、不動産事業に関する法律を2024年7月1日から早期に施行することを許可するよう提案した。

レ・ホアン・チャウ氏によると、不動産市場関連法が早期に施行されれば、関連する政令、通達、指示を迅速に発布する必要がある。これにより、法制度の一貫性、統一性、そして現実との緊密性が確保され、ホーチミン市の148の不動産プロジェクトや全国の数百のプロジェクトにおける法的問題のほとんどが解決されるだろう。なぜなら、法的問題は現在のビジネス上の困難の70%を占めているからだ。チャウ氏は、「法律が早期に施行されれば、不動産投資やプロジェクト実施に関する政策や手続きの遅れにより、2024年末頃から不動産市場の回復と再開発プロセスが促進され、2025年半ば以降には正常化するだろう」と予測した。

実際、市場はここ数ヶ月で徐々に回復していますが、セグメントや地域によって回復の度合いは異なります。中でも、特に実需をターゲットとしたプロジェクトを含むアパートセグメントは、最も急速に回復しています。 ハノイは価格と取引件数の両方で急速な回復を見せています。ホーチミン市は回復ペースは遅いものの、明るい兆しも見られます。

今後年末にかけて、供給は力強い上昇傾向を維持すると予想されます。経済成長が2桁台を維持する限り、住宅需要はむしろ高水準を維持すると予想されます。特にハノイ、ホーチミン市、ダナン、ハイフォン、ビンズオン省、ドンナイ省などの大都市では、都市化が急速に進んでいます。不動産取引フロアや仲介業者の活動も活発化しています。住宅や投資ニーズを持つ人々は、もはや市場の価格下落を待つのではなく、不動産を「探し」始めています。今後数ヶ月以内に施行される新たな法律により、不動産市場はまもなく「ニューノーマル」状態に戻り、急速に回復すると予想されます。

これらの法律が早期に施行されれば、不動産プロジェクトへの投資や実施に関する政策や手続きの遅れにより、2024年末頃から不動産市場の回復と再開発が促進され、2025年半ば以降には正常化するなど、プラスの効果が期待できる。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

チャンスはまだ非常に大きいです。

統計によると、1990年から現在までに、世界の金価格は約30倍、米国および世界の不動産価格は約100倍に上昇しています。ベトナムでは、1990年から現在までに、地方の不動産価格が約100倍、ハノイやホーチミン市などの大都市では約400倍に上昇しています。これは非常に深刻な上昇です。価格が上昇したのは、供給が限られているためです。さらに、ベトナムの資産蓄積は世界有数の高さを誇っています。これは、依然として大きな投資機会が存在することを意味します。

経済学者レ・スアン・ギア

出典: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm