不動産事業法2023条第5項によれば、不動産プロジェクトの投資家は、規制に従って事業を開始するためのすべての条件を満たしている場合に限り、販売価格の5％以下の保証金、住宅のリース購入、建設工事、建設工事の建設床面積の徴収が許可されます。
2023年不動産業法第25条は、手付金に関する規定に加え、住宅の売買および賃貸借における代金支払いについても規定しています。これにより、当事者は複数回の支払いを行う必要があり、初回の支払いは手付金を含む契約金額の30%を超えてはならないとされています（旧規定では手付金は含まれていません）。
後日の支払いは、工事の進捗状況に応じて行う必要がありますが、建物、工事、及び工事中の床面積が未引渡しの場合は、契約金額の70%を超えてはなりません。売主が外資系企業である場合は、契約金額の50%を超えてはなりません。買主又は割賦販売業者がレッドブック／ピンクブックを取得していない場合は、契約金額の95%を超える金額を徴収してはなりません。残額は、買主がピンクブックを取得した後に支払われます。
手付金は売買プロセスの最初のステップであり、契約締結前に行われます。かつて不動産購入における手付金に関する規制がなかった時代、市場における手付金の状況は不安定で、潜在的なリスクが存在していました。多くの投資家が手付金を受け入れ、多額の資金で物件を確保することに同意しました。中には、将来の住宅販売の資格を満たしていないにもかかわらず、販売に出品され、顧客にさらなる資金調達のために手付金の支払いを呼びかけているプロジェクトもありました。
実際、多くの住宅プロジェクトでは、顧客から仲介業者や投資家から直接、手付金や進捗金を徴収しています。しかし、投資家はプロジェクトを途中で中止したり、途中で中止したりして、住宅購入者を待たせてしまうケースが見られます。
不動産手付金に関する規制は、住宅購入者の権利を保護し、過剰な手付金徴収による詐欺行為による購入者への損害を防ぐことを目的としています。また、この規制は、不動産プロジェクトの実施をより厳格に管理し、「素手で泥棒を捕まえる」「土地を保有して時機を待つ」といった、資金力の弱い投資家による状況を抑制することも目的としています。
投資家の視点から見ると、多くの不動産業者は「落ち着きがない」ように見えます。なぜなら、実際には長年にわたり、ほとんどの業者が「自業自得」の経験を積んできたからです。彼らは住宅購入者から資金を集めて投資に回しています。そのため、住宅購入価格の95%を支払ったにもかかわらず、いつ物件の書類を受け取れるのかわからない顧客が数多くいます。
さらに悪いことに、投資家は困窮し、顧客はいつ家を受け取れるかわからないのです！ 投資家が銀行の「保証」を得て、頭金なしで資金を調達するケースさえあります。つまり、顧客と不動産開発業者が「利益は食い、損失は負担」するために共同で投資することになりますが、「口出し」は常に顧客のものなのです！
健全な不動産市場を徐々に構築するためには、現行の規制に加え、預金取引や資金動員の実態に即した制約や制裁を強化し、顧客の正当な権利を保護するとともに、「素手で泥棒を捕まえる」ような投資家を排除する必要がある。
ドン・ジア
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出典: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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