2025年の不動産債償還への圧力

不動産市場は好転しつつあるものの、来年の不動産事業者による債券の返済遅延リスクを懸念する専門家もいる。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士によると、不動産市場が最も厳しい時期（2023年6月から8月）に、政府は政令08/2023/ND-CPを発布し、企業と投資家が債券の返済期限を交渉・延期できるようにした。この「命綱」により、60%の企業が2年間の返済延期を認められ、債務返済期限は2025年6月までとなった。

信用格付け機関の統計によると、2025年に満期を迎える社債の残高（元本と利息を含む）は334兆ドンと推定されています。不動産業界に限っても、その残高は約135兆ドンに達すると予想されています。

上記の数字について、BIDVの専門家は、2025年の債券への圧力は懸念すべきものではないと述べた。不動産市場が徐々に好転しているため、デフォルトの発生率は低下している。多くの企業は、商品を販売するために、以前の40～50%の値引きではなく、10%程度の値引きを設定するだけで済むだろう。

それだけでなく、リュック氏は、不動産市場はマクロ経済要因の恩恵を受けていると自信を持って述べた。その結果、インフレ率は抑制され、ベトナムの金利は低水準を維持し、為替レートは徐々に軟化し、財政赤字、公的債務、対外債務、政府債務の返済義務などは国会が認めた範囲内にある。さらに、3つの新しい不動産法の制定により、制度や法制度も徐々に改善されている。

建設省の2024年第3四半期報告書には、市場の回復が明確に反映されています。具体的には、マンション・戸建住宅セグメントの成約件数は合計38,398件に達し、2024年第2四半期比で48.3%増、2023年の同時期比では29%増となりました。市場心理の改善に伴い、不動産事業の回復に向けた基盤がより明確になりつつあります。

FiinRatingsのゼネラルディレクター、グエン・クアン・トゥアン氏も同様の見解を示し、不動産事業にとって最大の資金源は銀行融資や債券ではなく、顧客からの支払いであると述べた。政府がプロジェクトにおける法的問題を解決し、投資家が早期に商品を立ち上げられる環境を整える限り、債券債務の取り扱いはもはや困難な「問題」ではなくなるだろう。

実際、法的和解の進展は加速しており、2024年第3四半期以降、長年「棚上げ」されていた多くのプロジェクトが販売再開されています。ハノイでは、ハノイ・メロディ・レジデンス（ホアンマイ区）とQMSトップタワー（ナム・トゥー・リエム区）がこれに該当します。ホーチミン市では、ダット・サン・ホームズ・リバーサイド（トゥドゥック市）、メトロ・スター（トゥドゥック市）、D-Homme（6区）、ラヴィダ・プラス（7区）などが「復活」したプロジェクトです。

しかし、経済専門家のヴー・ディン・アン博士の見解では、2025年に償還を迎える債券の数は依然として企業にとって大きなプレッシャーとなっている。特に不動産事業の債券は、市場平均よりも延滞リスクや潜在的不良債権リスクが高い。

専門家の結論は、特に最近の報告書と比較すると、根拠が明確です。過去10ヶ月間で、住宅不動産企業グループが延滞債券総額の60%を占めていました。信用力の低い発行体のうち、56%が住宅不動産・建設業界に属していました。

「今後12ヶ月間で、住宅不動産セクターでは約109兆ドン相当の債券が満期を迎え、これは満期を迎える債券総額のほぼ半分を占める。このうち、約30兆ドン相当の債券が元本返済遅延のリスクにさらされていると推定される」と報告書は述べている。

VIS格付けの非金融企業部門信用分析・格付け担当ディレクターのドゥオン・ドゥック・ヒュー氏によると、不動産企業の債務返済能力は依然として弱く、債務返済能力の格差はますます広がっているという。

VIS Ratingの専門家は、ハノイやホーチミン市などの大都市に集中している不動産分野に重点を置いたプロジェクトを持つ企業については、販売活動は非常に良好で、2024年には回復すると評価しました。これらの企業は、より豊富なリソースと高い債務返済能力を備えています。

「逆に、一部の企業は、これまで投機性の高いプロジェクトに注力してきたため、依然として困難な状況に陥るでしょう。この分野の需要は依然として低いため、債務返済能力は低いのです」とヒュー氏は述べた。

VISレーティングは、上場投資家の最大3分の2が、債務返済のためのキャッシュフローが低水準から極めて低水準にあり、具体的には営業キャッシュフローが総負債の5%を下回っていることを強調しました。これは、プロジェクトの法的問題の影響を受ける投資家にとって特に深刻な問題です。

こうした状況から、2024年末から2025年にかけて償還を迎える債券のうち、50％は元本および利息の支払いが滞るリスクがあると予測されており、その多くは定期的に支払いが滞る企業です。

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出典: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html