障害を取り除き、不動産回復を促進する10の解決策

不動産市場は底を打った。

不動産業界を代表して、新聞社に感謝申し上げます。  労働者 問題を抜本的に解決し、承認に向けて準備されている法律に盛り込む必要があるこの段階で、「不動産に関する法的障害の除去」セミナーを開催することは、非常にタイムリーです。

あらゆるリーダー、調査機関、そして経済界は、不動産市場において法的問題が非常に重要であることを明確に理解しています。私たちは政府に、最大の問題は法的問題であり、プロジェクトにおける問題の70%を占めていると報告しています。

絡み合いには3つのレベルがあります。最も大きな絡み合いは、一部の規制に一貫性がなく、矛盾が生じ、法律に抵触することです。不動産分野の土地に関する下位文書の規制も絡み合っています。特に、部署や支局の公務員による法執行において絡み合いが見られます。同じ文書であっても、一部の地域では比較的うまく解決できている一方で、一部の地域では解決できず、地域プロジェクトの渋滞を引き起こしています。

二番目に大きな障害は資金調達です。近年、不動産事業は株式資本に加えて、他に4つの資金調達源に依存しています。一つ目は株式市場からの資金調達です。現在、上場企業は1,600社以上ありますが、そのうち不動産関連企業はわずか169社強です。この数は非常に少なく、株式市場で資金を調達するには不十分です。

第二に、債券からの資本は2022年第3四半期からブロックされています。現在まで、調整のための決議08にもかかわらず、債券市場は依然として停滞しています。

3つ目の大きな問題は、商業銀行からの融資です。これはシード資金の源泉であり、「助産師」のような役割を果たし、企業にとって大きな支えとなっていますが、十分に活用されていません。

残りは顧客やパートナーからの資金ですが、初期の障壁がクリアされなければ、これらの障壁も阻まれてしまいます。特にパートナーからの資金や外国資本（FDI）は、国内企業にプロジェクトを安く「売却」したり、投資のために大幅な値引きを強いたりすることを強います。簡単に言えば、彼らは「死にかけ」のプロジェクトを「探し回って」いる「面倒な」存在のようなものです。これは国内企業にとって大きなデメリットです。

現在、最も有利なセグメントはおそらく産業用不動産でしょう。3年間続いたパンデミックはこのセクターに大きな影響を及ぼしておらず、他の産業を促進する条件も整っています。

市場に関しては、今は底値圏という言葉を使うべきだと思います。多くの人は、今年の4月か5月あたりが底値圏だと考えていますが、ホーチミン市建設局のデータに基づくと、不動産セクターの成長率がマイナス16.1%となる2023年第1四半期が底値圏であり、その後徐々に回復していくと考えています。

2023年第2四半期末時点では、成長率は依然として11%を超えるマイナス成長でした。しかし、第3四半期以降はマイナス成長率が8%を超えるまで縮小しました。

法的問題に関しては、現在、法規制、法令や通達などの下位法規制、そして省の決定という3つの問題があります。これらの問題は、不動産セクター関連の文書処理において、責任への恐れ、責任回避、提案への消極的姿勢など、公務員の業務遂行を困難にしています。

中央政府が、果敢に考え、果敢に行動する公務員の権利保護に関する規定を公布したことは、公務員精神の復活に寄与するだろう。加えて、第13期党中央委員会第18期決議「制度と政策の革新と整備を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高め、我が国を高所得先進国へと押し上げる原動力を創出する」は、2013年土地法および関連法の整合性と統一性を確保するため、改正の必要性を強調した。

現在国会で審議され承認に向けて準備されている200ページを超える土地法（改正案）は、私見では大規模なプロジェクトだが、最新の草案を読むと、第128条に規定されている企業の土地アクセスの問題など、まだいくつかの問題がある。

したがって、草案では二つの選択肢が規定されています。企業は、住宅用地、または住宅用地とその他の土地を併せて商業用住宅プロジェクトに使用できるかという二者択一です。では、大規模な商業用住宅プロジェクト、大規模な市街地に必要な土地はどのようにして確保できるのでしょうか？ホーチミン市中心部では、住宅用地の場合、最大でも数千平方メートルに過ぎません。

10ヘクタールの農地や2ヘクタールの工場用地を購入しても、住宅地がないためプロジェクトを実施することは依然として不可能です。これは不合理であり、商業プロジェクトの開発を促進するために適切に調整する必要があると私は考えています。

さらに、社会住宅、労働者向け住宅、老朽アパートの改修・再建の促進を図るための適切な規制が整備されることを期待します。改正土地法が適切な時期に審議・成立することを期待します。

また、住宅法（改正）、不動産業法（改正）などの関連法を、土地法との整合性や整合性を確保するため、信用機関法や不動産競売法などとともに改正することが非常に重要です。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm