Implementasi UU Pertanahan 2024: Harapan untuk Membuka Sumber Daya

Setelah bertahun-tahun implementasi, warga yang membeli lahan di proyek perkotaan Perusahaan Bach Dat An masih belum menerima buku merah. Foto: H.QUANG

Era makelar tanah dan jual beli beras hijau sudah berakhir

Sekitar 200 pertemuan dengan warga oleh instansi provinsi untuk menangani masalah yang timbul dari proyek yang diinvestasikan oleh Perusahaan Bach Dat An adalah kasus-kasus khas akibat dari periode "ledakan" yang disebut proyek-proyek pembangunan perkotaan.

Sampai saat ini, meskipun pihak berwenang telah melakukan upaya dan tanggung jawab besar, dan para pemimpin tertinggi provinsi telah mengeluarkan "ultimatum", mungkin masih diperlukan waktu lebih lama untuk menangani kasus Bach Dat An secara tuntas.

Tidak hanya Bach Dat An, banyak dari hampir 200 proyek perumahan dan perkotaan di provinsi yang saat ini diinvestasikan oleh bisnis menghadapi masalah di berbagai tingkatan.

Belum ada yang menghitung angka (bahkan perkiraan) kerugian yang diderita negara, rakyat, dan bisnis, tetapi pemborosan sumber daya yang sangat besar, terutama sumber daya lahan, dan konsekuensi sosialnya merupakan kenyataan yang nyata. Dan akan butuh waktu bertahun-tahun lagi bagi otoritas di semua tingkatan untuk menyelesaikan konsekuensi dari masa ketika proyek ada di mana-mana!

Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Undang-Undang tentang Usaha Properti dan Perumahan (yang telah diubah) berlaku efektif sejak 1 Agustus 2024, mengharuskan larangan mutlak terhadap pembagian dan penjualan tanah di wilayah semua kota dan kabupaten.

Pada saat yang sama, proyek konstruksi perkotaan dan perumahan juga diperketat sejak tahap perizinan hingga seluruh proses implementasi. Khususnya, persyaratan keterbukaan publik dan transparansi opini publik yang komprehensif dan terperinci mengenai legalitas, skala, dan kemajuan pelaksanaan proyek.

Mencabut proyek-proyek yang “memeluk tanah”

Berdasarkan Undang-Undang Agraria Tahun 2024, penanam modal proyek yang tidak memanfaatkan tanah atau terlambat memanfaatkan tanah dari jadwal yang ditetapkan dalam proyek penanaman modal, diberikan perpanjangan pemanfaatan tanah paling lama 24 bulan dan wajib membayar kelebihan uang kepada Negara sebesar biaya pemanfaatan tanah dan uang sewa tanah untuk jangka waktu perpanjangan tersebut.

Apabila investor tidak memanfaatkan tanah tersebut setelah jangka waktu yang diperpanjang, Negara akan mengambil kembali tanah tersebut tanpa memberikan ganti rugi atas tanah, aset yang melekat pada tanah, dan sisa biaya investasi pada tanah tersebut.

Menurut para ahli, dengan peraturan hukum baru, akan ada "penyaringan" ketat bagi investor real estat; usaha kecil dengan sumber daya keuangan terbatas, usaha oportunistik dan tidak profesional akan tersingkir dari permainan.

Situasi penjualan "beras hijau" untuk tujuan mencari keuntungan tidak akan terjadi lagi. Sebab, perusahaan hanya dapat membuka proyek untuk dijual setelah mereka sepenuhnya memenuhi kewajibannya kepada Negara dan memenuhi persyaratan infrastruktur yang ditentukan.

Undang-Undang Bisnis Properti yang direvisi juga melarang broker properti amatir dan pekerja lepas (yang selama ini disebut "broker tanah" oleh masyarakat). Undang-Undang ini mencegah praktik "perdagangan" tanah oleh tukang batu dan penjual sayur; atau penyebaran "agen" properti dari pedesaan ke perkotaan, yang telah menjadi hal umum sejak lama.

Pemikiran perkotaan

Mulai 1 Agustus 2024, Negara tidak akan lagi memberikan izin untuk proyek-proyek pembagian tanah di wilayah perkotaan. Investor proyek-proyek tanah terpaksa berfokus pada daerah pedesaan di pinggiran kota.

Dengan adanya keterbatasan yang signifikan pada ruang pengembangan, serta kendala hukum yang lebih ketat pada proyek real estat, para analis telah memperkirakan bahwa harga tanah akan meningkat dalam waktu dekat, yang menyebabkan kerugian bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang benar-benar membutuhkan tanah perumahan.

Khususnya, setelah kebijakan "memungut pajak tinggi kepada orang-orang yang memiliki banyak rumah dan tanah tetapi tidak memanfaatkannya secara efektif" menurut Resolusi 18 Komite Eksekutif Pusat ke-13 belum dilembagakan secara hukum, spekulasi tanah kemungkinan besar masih akan menarik bagi banyak orang.

Quang Nam telah menderita akibat parahnya pembangunan perkotaan yang merajalela akhir-akhir ini, dan pasti akan belajar banyak pelajaran berharga.

Yang paling jelas di antaranya adalah penggurunan yang meluas dan terus-menerus di banyak wilayah perkotaan meskipun infrastruktur telah selesai dibangun; situasi di mana sebagian besar orang membeli tanah di proyek terutama untuk tujuan spekulasi bisnis; hilangnya tanah untuk produksi sementara proyek ditinggalkan dan rusak selama bertahun-tahun; kisah sosial banyak rumah tangga dan individu yang sangat frustrasi tentang kebutuhan untuk menetap dan mencari nafkah tetapi harga tanah terlalu jauh di luar jangkauan...

Urbanisasi dan pembangunan perkotaan merupakan tren yang tak terelakkan. Namun, bagaimana, ke arah mana, dan peta jalan yang sesuai untuk setiap tahap pembangunan merupakan masalah yang perlu dipertimbangkan oleh setiap daerah agar dapat memanfaatkan sumber daya lahan secara efektif sesuai dengan orientasi Partai dan menyelesaikan masalah sosial secara harmonis.

Perlu diketahui bahwa dalam Daftar proyek daya tarik investasi dan prioritas daya tarik investasi di Quang Nam periode 2024 - 2025 (Keputusan No. 1221-QD/UBND, tanggal 21 Mei 2024 dari Komite Rakyat Provinsi), dari 233 proyek di daerah, terdapat hingga 40 proyek yang menarik investasi dalam pembangunan perkotaan, sebagian besar berupa kawasan pasar, kawasan pemukiman perkotaan (lahan bisnis).

Sulit untuk menentukan berapa banyak atau berapa sedikit proyek yang betul-betul diperlukan dan mendesak, apa sasarannya (spekulan bisnis atau kebutuhan perumahan warga setempat), termasuk masalah input - output proyek, tetapi yang pasti ini akan menjadi masalah yang tidak dapat diabaikan, ketika daerah-daerah di provinsi itu semuanya sudah terlalu "sadar" dan harus membayar harga untuk proyek-proyek pembagian dan penjualan tanah.

Ramalan lain yang patut dicatat dari para ahli setelah tiga undang-undang terkait pertanahan tersebut di atas mulai berlaku adalah bahwa real estate industri akan sangat menarik minat para investor, baik dari dalam maupun luar negeri, di waktu mendatang.

Perencanaan provinsi Quang Nam telah menetapkan pengembangan lebih dari 10 ribu hektar lahan kawasan industri mulai sekarang hingga tahun 2030. Praktik telah membuktikan bahwa lahan industri telah dan sedang mendorong efisiensi tertinggi, menghasilkan keuntungan, dan memberikan kontribusi terbesar bagi pembangunan sosial -ekonomi setempat.

----------------------
Pelajaran 3: Ketika lahan pertanian “dilepaskan”

Sumber: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html