Harga apartemen di Hanoi terus naik, tak ada lagi apartemen terjangkau, mencegah broker tanah menaikkan harga di Kota Ho Chi Minh

Kelebihan apartemen mewah, kurangnya perumahan yang terjangkau bagi sebagian besar orang, penilaian dampak daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh, prosedur pembelian dan penjualan apartemen pada tahun 2024... adalah berita real estat terkini.

Real estat terkini: Di ​​Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, tidak ada lagi segmen apartemen dengan harga yang sesuai dengan pendapatan mayoritas masyarakat. (Foto: Hai An)

Harga properti meroket

Delegasi pemantau Majelis Nasional baru saja mengirimkan laporan hasil pemantauan "Implementasi kebijakan dan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan pasar properti dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023".

Menilik kembali periode 2015-2021, pasar properti telah berkembang pesat dan kuat, dengan pasokan yang melimpah, dan banyaknya jenis properti baru seperti: apartemen wisata (kondotel), vila resor... Namun, Tim Pengawas menilai terdapat "kekurangan" dalam struktur produk properti yang tidak wajar, ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, yang terutama menyasar segmen kelas atas, tujuan investasi finansial, dan sedikitnya produk yang sesuai dengan pendapatan mayoritas masyarakat.

Pada periode 2022-2023, pasar properti menurun, dan operasional perusahaan menghadapi banyak kesulitan akibat kekurangan dan keterbatasan yang dialami pada periode 2015-2021 akibat tekanan pandemi Covid-19. Saat ini, pasokan jauh lebih terbatas dibandingkan periode sebelumnya. Harga properti meroket, tidak sebanding dengan peningkatan pendapatan mayoritas masyarakat.

Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, tidak ada lagi segmen apartemen dengan harga yang sesuai dengan pendapatan mayoritas orang.

Statistik menunjukkan kesenjangan yang semakin besar dalam struktur produk properti. Menurut laporan Komite Rakyat Hanoi, segmen apartemen kelas menengah dan atas mendominasi. Pada tahun 2022, harga apartemen meningkat sangat tinggi, jumlah transaksi rendah, hanya sekitar 10% dari produk yang ditawarkan di pasar, harga rumah per unit tetap tinggi, dan hampir tidak ada transaksi.

Di Kota Ho Chi Minh, volume transaksi properti menurun tajam, harga properti melonjak tak terkendali, dan terjadi ketidakseimbangan antara harga dan nilai. Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mulai tahun 2021, segmen apartemen terjangkau (dengan harga di bawah VND 25 juta/m2) tidak akan ada lagi di kota ini.

Sementara itu, sejumlah besar proyek perumahan menghadapi kesulitan, penundaan, dan penundaan yang terus-menerus, menyebabkan pemborosan lahan dan modal yang telah diinvestasikan oleh para pelaku bisnis dalam proyek-proyek tersebut. Hal ini meningkatkan kesulitan dan biaya bagi investor, sehingga harga produk pun meningkat.

Laporan Tim Pemantau juga menunjukkan ketidakcukupan ketika pasar memiliki kelebihan produk perumahan mewah, lahan yang luas, dan harga yang tinggi, tetapi kekurangan produk perumahan sosial dan perumahan murah yang sesuai dengan kebutuhan mayoritas masyarakat. Selain itu, harga rata-rata perumahan sosial masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan penerima manfaat.

Di samping itu, lambatnya pencairan program pinjaman perumahan sosial, perumahan pekerja, renovasi dan rekonstruksi apartemen lama dari paket kredit VND120.000 miliar, persyaratan dan prosedur yang rumit, suku bunga tinggi, serta ketidakefektifan dalam menarik dan mendorong investor dan pembeli perumahan sosial untuk mengakses paket kredit ini merupakan hambatan signifikan bagi pengembangan perumahan sosial.

Berdasarkan kenyataan di atas, Delegasi Pengawas merekomendasikan bahwa salah satu tugas yang perlu segera dilakukan adalah mengusulkan solusi spesifik untuk secara efektif melaksanakan Proyek untuk berinvestasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta apartemen perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri dalam periode 2021-2030, memastikan kemajuan, kualitas dan kesesuaian dengan kebutuhan, kondisi kerja dan kehidupan para penerima manfaat.

Dalam jangka panjang, Delegasi Pengawas merekomendasikan penyelesaian penelitian lebih awal, usulan amandemen, suplemen, dan pengundangan undang-undang pajak baru, dengan ketentuan tarif pajak yang lebih tinggi bagi mereka yang menggunakan lahan luas, banyak rumah, lambat menggunakan lahan, atau membiarkan lahan terbengkalai, memastikan konsistensi dengan isi undang-undang pertanahan yang inovatif, meningkatkan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, mencapai tujuan redistribusi pendapatan dan memobilisasi sumber pendapatan yang wajar dan stabil untuk anggaran negara, atas dasar mengacu pada praktik internasional dan sesuai dengan kondisi sosial ekonomi Vietnam.

Harga apartemen di Hanoi terus mencapai titik tertinggi baru

Menurut data daring Batdongsan.com.vn, harga apartemen di Hanoi terus mencapai puncak baru dalam waktu singkat. Pada awal tahun 2018, harga jual apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing adalah VND27 juta/m2 dan VND31 juta/m2. Namun, setelah 6 tahun, pada tahun 2024, kenaikan harga rata-rata apartemen di Hanoi mencapai 70%, sementara kenaikan harga apartemen di Kota Ho Chi Minh lebih rendah, yaitu mencapai 55%.

Data dari Asosiasi Realtors Vietnam juga mengonfirmasi lonjakan harga apartemen di Hanoi. Akibatnya, indeks harga apartemen di Hanoi pada tahun 2023 meningkat sekitar 38 poin persentase dibandingkan tahun 2019. Sementara itu, indeks harga apartemen di Kota Ho Chi Minh hanya meningkat sekitar 16 poin persentase. Faktanya, kenaikan harga apartemen masih berlanjut dan cenderung lebih kuat belakangan ini dengan kenaikan rata-rata 100-200 juta VND/bulan.

Menghadapi situasi di atas, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, berkomentar bahwa untuk pasar apartemen, rata-rata kenaikan harga sebuah proyek akan berfluktuasi antara 8-12%. Hal ini dianggap sebagai kenaikan positif. Jika tingkat kenaikan harga lebih tinggi dari kenaikan rata-rata, pasar menunjukkan tanda-tanda tidak berkelanjutan.

Mengenai pasar apartemen di Hanoi, Bapak Tuan mengatakan bahwa harga apartemen terus meningkat belakangan ini, bahkan dalam waktu singkat, harganya terus melonjak. Oleh karena itu, pada batas tertentu, mungkin dalam 2-3 tahun ke depan, harga apartemen di Hanoi tidak akan naik. Jika naik, kenaikannya akan lambat, hanya berfluktuasi sekitar 5-6%.

Mencegah “broker tanah” memanfaatkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan untuk “menaikkan” harga

Mengenai daftar harga tanah yang disesuaikan yang baru-baru ini dikeluarkan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dan diterapkan mulai 31 Oktober hingga 31 Desember 2025, para ahli real estat telah mengomentari dampaknya.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), daftar harga tanah yang telah disesuaikan disusun berdasarkan prinsip penilaian berdasarkan harga pasar. Lembaga penyusun telah menerima banyak masukan dari kalangan bisnis dan pakar.

Dibandingkan dengan rancangan yang dirilis untuk komentar pada akhir Juli, Ketua HoREA mengatakan bahwa daftar harga tanah yang baru dikeluarkan telah disesuaikan dan diubah "secara wajar" ke arah yang positif.

Misalnya, di distrik Hoc Mon, menurut rancangan tersebut, harga tanah di beberapa tempat meningkat 50,7 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tahun 2020, tetapi dengan daftar harga yang disesuaikan, tingkat ini hanya meningkat hampir 40 kali lipat.

Mengenai dampaknya, menurut Bapak Chau, daftar harga tanah yang disesuaikan memastikan keadilan antara mereka yang telah memenuhi kewajiban keuangan mereka dalam 10 bulan pertama tahun ini dibandingkan dengan kasus-kasus mulai 31 Oktober dan seterusnya.

"Daftar harga tanah yang disesuaikan belum berdampak langsung pada pasar properti karena proyek perumahan komersial saat ini masih menggunakan metode surplus. Namun, setelah beberapa waktu, ketika investor menerima pengalihan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek, masyarakat akan menginginkan harga yang lebih tinggi dari sebelumnya, yang menyebabkan kenaikan harga perumahan," ujar Bapak Chau.

Ketua HoREA merekomendasikan agar instansi negara mengambil langkah-langkah untuk mengendalikan aktivitas “spekulan, pialang tanah, dan pelaku usaha yang tidak jujur”, karena kelompok ini dapat memanfaatkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan untuk berspekulasi dan “menaikkan” harga.

Prosedur jual beli apartemen tahun 2024

Berdasarkan Pasal 160 UU Perumahan Tahun 2023, transaksi jual beli rumah harus memenuhi 6 syarat sebagai berikut.

Secara khusus, (1) Memiliki Sertifikat sebagaimana diamanatkan oleh peraturan perundang-undangan.

(2) Tidak dalam perkara sengketa, pengaduan, atau gugatan mengenai hak milik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai penyelesaian sengketa, pengaduan, dan pengaduan.

(3) Dalam jangka waktu pemilikan rumah bagi pemilikan rumah jangka waktu terbatas.

(4) Tidak dapat disita untuk melaksanakan putusan atau untuk melaksanakan keputusan tata usaha negara yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dari instansi pemerintah yang berwenang atau tidak dapat dikenakan tindakan sementara yang bersifat darurat atau tindakan preventif berdasarkan putusan pengadilan atau instansi pemerintah yang berwenang.

(5) Tidak berlaku pada kasus dimana sudah ada keputusan untuk mengambil kembali tanah atau pemberitahuan pembersihan atau pembongkaran perumahan oleh otoritas yang berwenang.

(6) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada angka (2) dan (3) tidak berlaku bagi pembelian dan sewa beli rumah di masa mendatang.

Catatan: Transaksi perumahan berikut tidak memerlukan Sertifikat Perumahan: Membeli dan menjual perumahan masa depan; menjual perumahan jika terjadi pembubaran atau kebangkrutan; Organisasi yang menyumbangkan rumah sebagai bentuk rasa syukur, amal, dan solidaritas.

Melakukan jual beli rumah milik investor dalam proyek investasi pembangunan perumahan pada: rumah milik negara, rumah sosial, rumah bagi anggota TNI, rumah untuk pemukiman kembali bukan milik negara; Menerima rumah warisan.

Dokumen yang membuktikan kondisi perumahan untuk berpartisipasi dalam transaksi yang ditentukan dalam klausul ini harus mematuhi peraturan Pemerintah.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html