Faible taux de natalité et goulot d'étranglement des liquidités

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a récemment publié un rapport controversé sur la « Baisse du taux de natalité et son impact à long terme sur le marché immobilier ». Il affirme que le Vietnam entre dans une période où les facteurs démographiques commencent à influencer la demande immobilière. Cependant, nombreux sont ceux qui pensent qu'à court terme, des facteurs « matériels » tels que les prix de l'immobilier, l'offre et les coûts d'emprunt sont des causes plus importantes.

Selon les données de l'institut VARS, le taux de fécondité au Vietnam est passé de 3,8 enfants par femme en 1989 à seulement 1,91 enfant en 2024. Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, il approche le seuil de « fécondité extrêmement basse », inférieur à 1,3 enfant par femme. Cela signifie que le nombre de nouveaux ménages, principal moteur du marché immobilier, diminuera progressivement dans les années à venir, notamment dans le segment des appartements de grande surface destinés aux familles nombreuses.

VARS prédit que si cette situation persiste, le Vietnam pourrait être confronté au risque d’un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière, similaire à celui de la Corée du Sud ou du Japon, pays fortement touchés par le vieillissement de leur population et des taux de natalité extrêmement bas.

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement, a approuvé ces prévisions : « À long terme, la liquidité immobilière est affectée par de nombreuses politiques : la législation, le coût des intrants, la crise économique et la démographie. Si la population n'augmente pas, notamment en raison du faible taux de natalité, la demande de logements diminuera progressivement, entraînant une baisse de la liquidité. »

D'un autre point de vue, Mme Vo Nhat Lieu, PDG de Propiin Real Estate Finance Technology Academy, a souligné : « Le faible taux de natalité n'est pas seulement un problème démographique, mais aussi un facteur clé qui modifie la structure du marché immobilier. Nous ne nous intéressons souvent qu'aux taux d'intérêt, au crédit ou à la légalité, mais les facteurs démographiques sont les variables les plus profondes et à plus long terme. »

Cependant, les données de l'Office général des statistiques montrent que le nombre de nouveaux ménages à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville continue d'augmenter de 2 à 3 % par an. Cela montre que la demande de logements n'a pas disparu, mais est « freinée » par des facteurs économiques. Selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VARS IRE), la principale raison de la baisse des liquidités n'est pas due à un manque de nouveaux ménages, mais au fait que les prix des logements sont inabordables. Elle a cité un prix moyen de 75 à 80 millions de VND/m² à Hanoï et de 85 à 89 millions de VND/m² à Hô-Chi-Minh-Ville, un appartement coûtant 2 à 3 milliards de VND étant bien hors de portée de la classe moyenne.

Outre le prix de vente, le taux d'intérêt des prêts immobiliers constitue également un obstacle majeur. Actuellement, le taux d'intérêt moyen oscille entre 8 et 12 % par an. Certaines banques proposent des incitations de 6 et 7 % les premières années, mais ce taux reste bien supérieur à celui du Japon (1 et 2 %) ou de Singapour (2 et 4 %). Avec un prêt de 1,5 milliard de VND sur 30 ans et un taux d'intérêt de 10 %, l'acheteur doit débourser 15 à 20 millions de VND par mois, ce qui est hors de portée de nombreuses jeunes familles.

De plus, le fait que de nombreuses personnes ne souhaitent pas se marier tôt entraîne également des besoins de logement différents. « Ils ont besoin d'espaces polyvalents, tant pour vivre que pour travailler, et ne sont plus intéressés par des appartements de 60 à 70 m² aux designs figés », a déclaré Mme Lieu.

Selon les experts, pour débloquer le marché, le Vietnam doit s'attaquer simultanément à deux problèmes. À court terme, il est nécessaire d'accroître l'offre de logements abordables, de réduire les taux d'intérêt et d'améliorer les procédures de crédit. À long terme, il est nécessaire de se préparer au vieillissement de la population, à la baisse du taux de natalité et à l'évolution des besoins en matière de logement. « Si nous nous concentrons uniquement sur la démographie et négligeons les politiques et les produits, nous nous tromperons sur le diagnostic. Nous avons besoin de logements abordables et d'un mécanisme de prêt moins coûteux », a déclaré M. Tran Khanh Quang, directeur de Viet An Hoa Real Estate Company.

Source : https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm