Ho Chi Minh-Ville : offre limitée, prix moyen des appartements 66 millions de VND/m2
Selon CBRE, le prix de vente moyen des appartements à Ho Chi Minh-Ville a atteint 66 millions de VND/m2 de surface nette, en hausse de 4 % en glissement trimestriel et de près de 8 % en glissement annuel.
Les prix des appartements augmentent à nouveau
Selon CBRE, les prix de vente secondaires ont également augmenté en moyenne de 3 % en glissement trimestriel et de 5 % en glissement annuel, pour atteindre environ 48 millions de VND/m². Certains projets situés dans des emplacements de choix ont notamment enregistré des hausses de prix allant jusqu'à 10 % en glissement annuel, reflétant une forte demande de logements et une forte pénurie d'offre.
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| Le prix moyen d'un appartement à Ho Chi Minh-Ville est de 66 millions de VND/m2. |
Selon le dernier rapport du groupe DKRA sur le marché immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville, les prix des appartements sur le marché primaire sont restés élevés sous la pression des coûts de développement des projets. Les prix sur le marché secondaire ont enregistré une hausse générale de 5 à 9 % sur la même période, le prix le plus élevé atteignant 493 millions/m².
En particulier, les données d'instituts d'études de marché tels que CBRE montrent que Hô-Chi-Minh-Ville est confrontée à une pénurie d'appartements, notamment de milieu et haut de gamme. Au cours des trois trimestres 2024, Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré une offre de logements neufs d'environ 11 000 produits seulement, principalement concentrée sur le segment des appartements et des maisons de ville. Cette faible offre provient principalement des phases ultérieures de projets existants.
M. Vo Hong Thang, directeur du département d'études de marché du groupe DKRA, a déclaré qu'au quatrième trimestre, le segment des appartements de classe A avec des prix supérieurs à 100 millions de VND/m2 continuera à maintenir sa position dominante à Ho Chi Minh-Ville, tandis que les segments de classe B et C ne seront pas beaucoup présents sur le marché de Ho Chi Minh-Ville.
« En particulier, les prix primaires pourraient continuer à augmenter légèrement en raison de la pression exercée par les coûts des intrants pour le développement des projets », a déclaré M. Thang.
Parallèlement, les bureaux d'études de marché estiment tous qu'avec l'application officielle par Hô-Chi-Minh-Ville de la nouvelle grille tarifaire foncière à compter du 31 octobre 2024, les obligations financières liées au foncier, telles que les droits d'utilisation du sol, les revenus personnels, les frais et les droits de mutation, augmenteront en conséquence. Cela exercera une pression à la hausse sur les projets immobiliers, ce qui compliquera les démarches des acheteurs et des investisseurs.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan dans la région Sud, a déclaré que la nouvelle grille tarifaire des terrains obligeait les promoteurs à ajuster leurs prix. À ce stade, l'avantage tarifaire profiterait aux projets bénéficiant d'une planification stable. Parallèlement, les acheteurs qui paient à ce stade éviteront également le choc d'une double hausse des prix due à l'écart entre l'offre et la demande et à la nouvelle grille tarifaire.
Les prix de l'immobilier exercent une pression sur les gens
S'exprimant lors du séminaire sur le marché immobilier du Sud qui s'est tenu le 31 octobre, le Dr Tran Kim Chung, professeur associé et ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique (CIEM), a déclaré qu'en 2024, le marché enregistrerait une différence. Le marché des appartements, en particulier, connaîtrait une « augmentation des prix ». Si les appartements de milieu de gamme fluctuaient entre 35 et 40 millions de VND/m² avant 2022-2023, leur prix a fortement augmenté en 2024, oscillant entre 65 et 70 millions de VND/m².
Avec ces prix, la pression sur les travailleurs pour accéder à un logement est très forte, car la demande de logements augmente à Hô-Chi-Minh-Ville, en raison de l'augmentation du nombre de travailleurs immigrés, notamment dans les segments moyen et haut de gamme. La demande de logements augmente également fortement dans les zones autour des parcs industriels et des villes satellites de Binh Duong , Dong Nai et Long An. Cependant, les revenus ne peuvent pas suivre le rythme des prix de l'immobilier.
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| Projet rare de Comic Boulevard à Ho Chi Minh-Ville à moins de 40 millions/m2. |
M. Nguyen Hoang, expert immobilier indépendant, a déclaré qu'actuellement, les projets d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville, évalués à 3-4 milliards de dongs l'unité, sont considérés comme convenables par rapport à la moyenne et répondent aux besoins de la majorité. Cependant, compte tenu du faible parc foncier actuel et de l'absence d'amélioration de l'offre, ces prix pourraient continuer d'augmenter. Et si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, cela signifie que le coût de l'achat d'un logement augmentera également.
Selon M. Hoang, le prix des appartements ne pourra baisser que si le marché propose davantage de projets destinés aux classes moyennes. Cependant, compte tenu de l'offre limitée d'appartements abordables et des conditions juridiques d'investissement strictes, le développement de produits adaptés à ce segment se heurte à de nombreux obstacles.
« Chaque année, Hô-Chi-Minh-Ville a besoin d'environ 50 000 appartements supplémentaires pour répondre aux besoins de logement de sa population, dont 60 à 70 % souhaitent acquérir des logements à bas prix. Il est donc nécessaire de trouver des solutions de développement immobilier adaptées aux capacités financières des habitants afin de réduire leur fardeau financier », a déclaré M. Hoang.
En regardant le marché global de Ho Chi Minh-Ville aujourd'hui, on peut voir que les opinions des observateurs du marché sont bien fondées lors de l'examen des projets actuellement ouverts à la vente à Ho Chi Minh-Ville, il est rare de voir un projet appelé Conic Boulevard dans le district de Binh Chanh, qui vient d'être ouvert à la vente par l'investisseur début novembre au prix de 37 millions de VND/m2.
Selon M. Nguyen Hoang, ce projet a rarement un prix aussi élevé car l'investisseur l'a construit et a payé les frais d'utilisation du terrain il y a de nombreuses années.
Selon Eximrs, représentant de l'unité de distribution du projet, avec un prix de seulement 37 millions de VND/m², les clients n'auront à débourser qu'environ 450 millions de VND, le reste étant pris en charge par la banque sous forme de prêt à taux zéro pendant 18 mois, avec un différé d'amortissement du capital pouvant aller jusqu'à 60 mois. Il s'agit d'un projet rare encore présent sur le marché de Hô-Chi-Minh-Ville.
Selon l'unité de distribution du projet, dans un contexte de pénurie d'offre et de flambée des prix sur le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville, le projet Conic Boulevard offre non seulement une solution de logement adaptée aux budgets des particuliers, mais contribue également à alléger la pression sur le marché. Avec une qualité de construction garantie, des équipements complets et des prix raisonnables, Conic Boulevard promet d'offrir à de nombreuses familles la possibilité de s'installer à Hô-Chi-Minh-Ville en cette période difficile.
La question est cependant de savoir si, après ce projet, Hô-Chi-Minh-Ville proposera d'autres projets à des prix aussi bas. Et s'il s'agit du dernier projet à Hô-Chi-Minh-Ville proposant des prix adaptés aux finances et aux revenus de la majorité des habitants ayant de réels besoins en matière de logement.
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