L'opinion de M. Hoa est similaire à celle de nombreuses autres entreprises immobilières lorsque le décret n° 181/2025/ND-CP du gouvernement détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée entre en vigueur à compter du 1er juillet 2025 ; y compris des dispositions spécifiques sur la manière de déterminer le prix pour le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les activités commerciales immobilières.
Selon les experts, il s'agit d'une étape importante pour perfectionner le cadre juridique, renforcer la transparence et aider les entreprises à être plus proactives dans leurs prévisions financières, tout en améliorant l'efficacité de la gestion fiscale de l'État, notamment dans le secteur immobilier. La transparence dans la détermination des prix imposables doit être étroitement liée à la réalité afin de limiter les risques juridiques.
L'un des points forts du Décret 181 est la réglementation claire des prix de calcul de la TVA dans les activités immobilières. Ainsi, le prix de calcul de la TVA correspond au prix de vente hors TVA et est déduit du prix du terrain versé au budget de l'État, conformément à la réglementation. Plus précisément, pour les projets sur terrains attribués par l'État, loués ou vendus aux enchères, le prix du terrain déductible correspond à la redevance foncière ou au loyer foncier payé en une seule fois. Toutefois, les coûts tels que les indemnités, l'accompagnement et le déblaiement du site payés par l'entreprise elle-même ne sont pas inclus dans le prix du terrain déductible.
Le Dr Nguyen Quang Tuyen (Université de droit de Hanoï ) a déclaré que ce nouveau point revêt une importance pratique considérable. Clarifier le prix du terrain déduit du prix de l'impôt permet aux entreprises de prévoir leurs coûts de manière plus transparente, et ainsi d'élaborer des stratégies financières et commerciales adaptées. Parallèlement, cela limite également les risques de surtaxe due à une erreur de calcul du prix du terrain par l'administration fiscale, a analysé M. Tuyen.
En particulier, des réglementations spécifiques à chaque type de transaction contribueront à réduire les litiges et à accroître la cohérence. À long terme, la transparence du mécanisme de calcul de l'impôt rapprochera les prix immobiliers des valeurs réelles, limitant ainsi la situation de « prix virtuels » due aux risques fiscaux supportés par les entreprises.
Le Décret classe également spécifiquement les cas de déduction du prix du terrain tels que : la réception d'un transfert de droits d'usage du terrain, l'apport de capitaux dans le foncier, le paiement avec un fonds foncier dans des projets BT ou PPP... Pour chaque forme, le Décret stipule clairement les principes de détermination du prix du terrain déductible.
Partageant le même point de vue, Maître Bui Quang Nghiem (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a hautement apprécié la clarté et la capacité de ce décret à minimiser les risques juridiques. Les critères de détermination des prix fonciers déductibles sont désormais très précis, limitant ainsi les divergences d'interprétation entre les autorités fiscales et les entreprises. Le décret contribue notamment à protéger les entreprises contre le risque de recouvrement d'impôts imprévus.
M. Nghiem a également souligné l'importance du principe de non-rétroactivité, qui pénalise les entreprises. Correctement appliqué conformément à la législation en vigueur, ce principe constituera un outil essentiel pour garantir un environnement commercial stable et transparent.
En effet, de nombreuses entreprises immobilières ont rencontré des difficultés, car elles devaient payer temporairement des impôts lorsque le prix du terrain n'était pas approuvé, puis se le voir refacturé lorsque l'administration fiscale réévaluait le prix du terrain. Cette nouvelle réglementation permettra aux entreprises d'éviter les dépenses imprévues et de planifier plus proactivement leur trésorerie en fonction de l'avancement des projets.
Du point de vue de l'agence de gestion, Mme Nguyen Thi Cuc, présidente de l'Association vietnamienne de conseil fiscal, a déclaré que le décret 181 permettait d'éviter les situations de « paiement temporaire suivi d'ajustements », car c'est un facteur qui exerce une forte pression sur les entreprises ayant des projets à long terme. Il constitue également la base juridique permettant aux autorités fiscales de mener des contrôles plus unifiés et plus transparents.
D'autre part, le décret aide également les autorités fiscales à accroître l'efficacité de leur contrôle et à réduire les pertes de recettes. Grâce à des directives détaillées pour chaque cas spécifique, le décret 181 favorise une mise en œuvre uniforme de la gestion fiscale dans tout le pays, minimisant ainsi les différences de compréhension et d'application entre les localités. Cela améliore non seulement l'efficacité du recouvrement du budget de l'État, mais permet également aux autorités fiscales d'être plus proactives en matière de contrôle et d'inspection, a analysé Mme Cuc.
En outre, l'application de réglementations spécifiques aux projets BT, aux apports en capital sous forme de terrain ou aux transferts d'infrastructures techniques, qui sont des transactions complexes, permet également de limiter les pertes de revenus dues à une détermination incorrecte ou à l'absence de prix foncier déductible.
En définissant clairement le prix déductible du terrain, les entreprises n'ont plus à se préparer aux risques fiscaux liés au prix de vente, contribuant ainsi à stabiliser le niveau des prix de l'immobilier. Les experts affirment que ce mécanisme est non seulement bénéfique pour les entreprises, mais crée également les conditions nécessaires à la protection des droits des consommateurs et à la promotion d'un développement transparent du marché.
Le décret 181 est l'un des documents définissant les objectifs de la réforme fiscale pour la période 2021-2030. Il vise à moderniser l'administration fiscale et à garantir l'équité, la transparence et la cohérence dans l'application de la loi. La réglementation détaillée des prix de calcul de la TVA non seulement supprime les obstacles pratiques, mais s'aligne également sur l'orientation à long terme du gouvernement en matière de réforme du système fiscal. Rendre le mécanisme de calcul de l'impôt transparent contribuera à la formation d'un marché immobilier sain, durable et responsable.
À compter du 1er juillet 2025, date d'entrée en vigueur officielle du Décret 181, les milieux d'affaires, les autorités fiscales et le marché attendent un nouveau cadre juridique transparent, cohérent et proche de la réalité. Mis en œuvre conformément à l'esprit du document, le Décret contribuera non seulement à minimiser les risques pour les entreprises, mais aussi à accroître les recettes budgétaires, à améliorer le climat des investissements et à développer un marché immobilier plus stable et plus sain.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660
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