La loi comporte notamment un chapitre distinct (chapitre V) pour réglementer en détail la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation.
De nombreux problèmes de mise en œuvre
Depuis vingt ans, la rénovation et la reconstruction d'immeubles d'habitation et de logements collectifs anciens ont toujours été une préoccupation majeure des administrations publiques, du niveau central aux collectivités locales. Cependant, leur mise en œuvre n'a pas donné les résultats escomptés : des milliers de ménages vivent encore dans des zones d'habitation dégradées et dangereuses ; les menaces potentielles pour la vie et les biens des personnes sont toujours présentes.
Selon les statistiques du ministère de la Construction , il existe actuellement plus de 2 500 anciens immeubles d'appartements et maisons collectives dans tout le pays, dont Hanoi en compte le plus grand nombre avec 1 579, suivi de Ho Chi Minh-Ville.
Il s'agit d'un produit typique de la période de subvention, construit dans la période de 1960 à 1990, une époque où la technologie de construction n'avait pas encore atteint des développements révolutionnaires comme c'est le cas aujourd'hui, donc la structure principale de ces maisons est constituée de murs porteurs en briques, avec une durée de vie maximale de 50 à 70 ans.
Après une longue période d'exploitation, de nombreux bâtiments se sont gravement dégradés. De plus, pour agrandir leur espace de vie, les habitants ont procédé à des agrandissements arbitraires, augmentant la charge sur le système porteur de la maison, qui n'est plus sûr. Bien qu'elles en soient conscientes, en raison de difficultés financières, de nombreuses familles doivent encore accepter de continuer à vivre et miser sur le destin. Parallèlement, la rénovation et la reconstruction de ces vieux immeubles d'habitation et de maisons collectives progressent avec une grande lenteur.
À Hanoi seulement, sur 1 579 anciens immeubles d'appartements et maisons collectives (dont 1 273 maisons réparties dans 76 quartiers et 306 anciens immeubles d'appartements individuels indépendants), des dizaines de bâtiments sont dans un état critique.
En particulier, il existe 6 zones dangereuses de niveau D (le niveau le plus dangereux) qui doivent être démolies pour être reconstruites telles que le bâtiment C8 Zone collective de Giang Vo, le bâtiment G6A Zone collective de Thanh Cong, le bâtiment A Zone collective de Ngoc Khanh, la zone collective du ministère de la Justice ...
Mais selon les données rapportées par le Département de la construction de Hanoi, la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'appartements d'ici la fin de 2023 n'ont atteint que 1,14 % du plan, avec 19 zones rénovées et reconstruites.
Français Notamment, bien que la ville ait décidé d'approuver la sélection des investisseurs dans de nombreuses zones de logement telles que : le projet Nghia Do A & B House (district de Cau Giay) ; la zone de logement Nguyen Cong Tru (district de Hai Ba Trung) ; la zone de logement X1-26 Lieu Giai (district de Dong Da) ; la zone de logement du service de transport ferroviaire (district de Hoang Mai) ; l'immeuble d'appartements n° 148 - 150 Son Tay (district de Ba Dinh) ; la zone de logement de l'Institut de documentation cinématographique du Vietnam 22 rue Lieu Giai (district de Dong Da) ; la zone de logement 23 Hang Bai (district de Hoan Kiem)... mais pendant de nombreuses années, ils sont restés en place et n'ont pas pu être mis en œuvre, en raison des difficultés de réglementation de la loi sur le logement de 2014 et d'un certain nombre de décrets guidant sa mise en œuvre.
« L’un des plus gros problèmes du système juridique est le décret 101/2015/ND-CP (guidant la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2014), qui permet aux particuliers et aux entreprises de négocier entre eux sur l’indemnisation, le déblaiement des sites et la réinstallation ; le décret ne stipule pas non plus spécifiquement le coefficient d’indemnisation (coefficient K)... ce qui a conduit les deux parties à ne pas pouvoir trouver une voix commune, rendant impossible la mise en œuvre de la rénovation et de la reconstruction des anciens appartements et des maisons collectives conformément au plan et aux objectifs fixés », a déclaré Mac Dinh Minh, directeur adjoint du département de la construction de Hanoi.
De nouvelles réglementations « éliminent » les embouteillages
Face aux difficultés susmentionnées, la loi sur le logement de 2023, en plus d'hériter et de promouvoir les points positifs de la loi sur le logement de 2014, a modifié et complété de nombreux contenus importants, adaptés aux conditions pratiques, tout en supprimant les difficultés et les insuffisances pour créer des percées pour la rénovation et la reconstruction d'anciens appartements et maisons collectives dans les temps à venir.
L'une des nouveautés les plus notables de la loi sur le logement de 2023 est la réglementation relative au taux de consensus des résidents. Si auparavant, le consensus des propriétaires du quartier devait être de 100 %, la nouvelle loi prévoit qu'au moins 70 % du nombre total de propriétaires participant à la consultation d'urbanisme et 75 % d'entre eux seront suffisants pour justifier la démolition du projet.
De plus, la loi sur le logement de 2014 ne contient pas de réglementation spécifique sur le coefficient K pour calculer le prix du terrain de compensation, le prix de location du logement après l'investissement de reconstruction, la valeur de l'appartement déterminée après la conversion de la zone et la valeur du logement pour la réinstallation en cas de réinstallation dans un autre endroit.
En conséquence, le coefficient K sera appliqué de manière flexible par les localités en fonction de la localisation et de la valeur des terrains où se trouvent d'anciens immeubles d'habitation et des maisons collectives. Le coefficient K sera calculé et ajusté pour être 1 à 2 fois plus élevé.
« Le contenu considéré comme le point culminant de la nouvelle loi est la réglementation sur le plan de « collecte des anciens appartements », selon lequel les maisons individuelles et indépendantes seront collectées et la hauteur des nouveaux travaux de construction sera augmentée pour réserver de la zone aux infrastructures publiques (arbres, campus, aire de jeux...).
Cela aidera les autorités locales à être plus favorables et les entreprises à participer plus activement à la rénovation et à la reconstruction des anciens appartements et maisons collectives ; les gens seront également satisfaits car ils n'auront pas à changer de lieu de résidence habituel ou à être déplacés vers des zones de réinstallation dépourvues d'infrastructures et de services..." - a déclaré l'expert en urbanisme, maître architecte Tran Tuan Anh.
Il est à noter que les dispositions relatives à la rénovation et à la reconstruction des anciens appartements et maisons collectives stipulées dans la loi sur le logement de 2023 favorisent également la décentralisation et l'autorisation pour le Comité populaire provincial d'attribuer des tâches spécifiques à des agences spécialisées relevant de l'organisation pour élaborer des plans d'indemnisation et de réinstallation ; décider et approuver les politiques d'investissement et les investisseurs ; les plans de relocalisation, la relocalisation forcée et la démolition des immeubles d'appartements ; organiser les sources budgétaires de réinstallation...
En outre, la loi ajoute également une disposition obligeant les propriétaires à contribuer financièrement à la reconstruction des immeubles d'habitation construits après 1994 afin d'assurer la faisabilité et l'harmonie entre les intérêts des propriétaires, de l'État et des investisseurs, et de répondre aux exigences d'embellissement urbain.
Nous apprécions vivement les nouvelles réglementations de la loi sur le logement de 2023 relatives à la rénovation des appartements et des maisons collectives anciens. Ces réglementations sont plus pratiques, détaillées et claires, contrairement aux textes juridiques actuels qui manquent ou sont incomplets. Elles visent à garantir la cohérence des intérêts de l'État, des citoyens et des entreprises. Elles contribuent ainsi à accélérer la rénovation et la reconstruction des appartements et des maisons collectives anciens, créant ainsi un espace urbain spacieux pour répondre aux besoins d'intégration et de développement.
Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, Dr Nguyen Van Dinh
Source : https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
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