Les prix des appartements dépassent largement la valeur réelle, les transactions dépassent les maisons de ville résidentielles, les appartements du centre de Hanoi promettent d'apporter les meilleurs profits en 2025... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Le prix de vente des appartements principaux n'a cessé d'augmenter et ne montre aucun signe d'arrêt, créant une force motrice pour maintenir le niveau de prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant de loin la valeur réelle. (Photo : Linh An) |
Top 3 des villes ayant connu la plus forte croissance en 2024
Selon un rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier en 2024 a traversé sa période la plus difficile.
En 2024, l'ensemble du marché a enregistré près de 81 000 produits proposés à la vente, soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à 2023. Parmi eux, 65 376 nouveaux produits ont été proposés à la vente, soit environ 3 fois plus qu'en 2023 mais seulement environ 7 % par rapport à 2018. Au cours du seul quatrième trimestre 2024, le marché a enregistré 28 000 nouveaux produits proposés à la vente, soit 2 fois plus qu'au trimestre précédent et 4 fois plus qu'à la même période en 2023.
En 2024, le volume des transactions continue de croître régulièrement grâce à l'amélioration de l'offre. En 2024, l'ensemble du marché a enregistré plus de 47 000 transactions réussies, soit un taux d'absorption de 72 %.
Il convient de noter que le taux de hausse des prix du segment des appartements est élevé sur de nombreux marchés. Selon une étude de VARS portant sur 150 projets sélectionnés, fin 2024, le prix de vente moyen à Hanoï a augmenté de 72,4 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Da Nang suit avec une hausse de 49,9 %, tandis qu'Hô-Chi-Minh-Ville a connu une hausse plus lente, d'environ 34,3 %.
Les prix primaires n'ont cessé d'augmenter et ne montrent aucun signe d'arrêt, créant une force motrice et maintenant le niveau des prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant de loin la valeur réelle.
Parallèlement, le prix des terrains, des parcelles divisées et des documents juridiques complets, s'est également redressé et a fortement augmenté dans un contexte de baisse de l'offre foncière due au durcissement des réglementations sur le lotissement et la vente de terrains. En particulier, les terrains de faible valeur, d'environ moins de 30 millions de VND/m² dans les villes dotées d'infrastructures développées ou de plans d'aménagement, sont recherchés, leurs prix ayant augmenté de 15 % par rapport à la fin de l'année dernière.
Le rapport de VARS a également souligné que les investisseurs ont tendance à rechercher des terrains résidentiels dans les provinces et les villes de banlieue avec des prix raisonnables et une grande marge de croissance grâce aux avantages des systèmes d'infrastructure, de l'urbanisme... tandis que les prix des terrains résidentiels dans deux villes spéciales, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, ont continuellement augmenté et établi un nouveau niveau élevé, au-delà de l'accessibilité de la plupart des clients.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que le marché immobilier continuait d'évoluer positivement. La liquidité du marché tend à diminuer légèrement dans le segment haut de gamme, mais reste stable, avec des produits immobiliers répondant aux besoins réels et présentant des valeurs raisonnables.
VARS estime que pour que le marché se rétablisse et se développe dans une direction sûre, saine et durable, les investisseurs doivent s'assurer que les prix sont adaptés au pouvoir d'achat du marché, au lieu de se concentrer sur les profits à court terme.
2 segments intéresseront les investisseurs
Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, en raison des changements dans les politiques macroéconomiques, des plans de développement de projets et des lancements de produits des investisseurs, le marché immobilier en 2025 comportera 2 segments qui intéresseront les investisseurs.
Le premier produit est l'appartement, qui répond aux besoins d'investissement en termes de trésorerie ou d'investissement en prévision d'une hausse des prix. Les appartements constituent un segment de marché à prix modéré, où un grand nombre de personnes peuvent investir. De plus, la demande future reste très forte. À niveau d'investissement égal, les appartements affichent des valeurs supérieures à celles des maisons de ville et des terrains résidentiels en termes de rendement locatif et de taux de croissance des prix.
Selon OneHousing Center for Market Research and Customer Insights, à partir du premier trimestre 2024, le ratio de transaction entre les appartements et les terrains résidentiels à Hanoi était d'environ 40 à 60. Cependant, à partir du deuxième trimestre 2024, avec l'augmentation rapide de la demande de produits d'appartements, cet équilibre a changé de direction - lorsque les transactions d'appartements ont dépassé celles des maisons de ville résidentielles.
Le deuxième segment ciblé par de nombreux investisseurs est celui des immeubles de faible hauteur en projets, des grands projets ou des terrains bénéficiant d'infrastructures performantes, pouvant constituer des unités résidentielles. En 2025, le marché se partagera également davantage les parts de marché pour ce segment.
L'expert recommande aux investisseurs, lorsqu'ils interviennent sur le marché, de bien calculer leurs sources de financement et de définir un investissement à long terme (2 à 3 ans, de l'achat à la réception du bien). Ils devraient également investir dans le but de préserver leur patrimoine ou d'exploiter les flux de trésorerie locatifs, plutôt que de se lancer dans des investissements à court terme, car il s'agit d'une forme d'investissement extrêmement risquée et non viable sur le marché.
Quel segment donnera le meilleur profit en 2025 ?
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les appartements situés dans le centre de Hanoï constituent une option intéressante pour les investisseurs. Cette gamme de produits présente de nombreuses caractéristiques qui déterminent grandement la rentabilité de l'investissement.
Le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam a déclaré qu'entre 2018 et 2023, l'offre d'appartements dans le centre de Hanoï est restée faible, parallèlement à la baisse générale de l'offre. En 2024, l'offre d'appartements à Hanoï a recommencé à croître, mais elle était principalement concentrée dans les zones suburbaines, éloignées du centre, représentant plus de 90 %.
L'offre d'appartements dans le centre-ville, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung, reste très limitée. Les données préliminaires pour 2024 indiquent que le centre-ville ne comptera qu'environ 400 biens à vendre, dont trois nouveaux projets, soit environ 30 % du nombre prévu en 2023.
L'offre d'appartements dans les quartiers centraux de Hanoï est toujours restée faible et se raréfie, en raison de l'épuisement croissant des ressources foncières disponibles pour le développement de projets et des réglementations strictes en matière de hauteur et de densité de construction, ce qui rend l'offre sur le marché de plus en plus rare. En particulier, les prix de l'immobilier dans le centre-ville sont en hausse, la demande étant forte pour le développement économique et urbain. Le prix moyen d'un appartement dans les quatre quartiers centraux de Hanoï a doublé par rapport au début de l'année 2019, soit 30 % de plus que la hausse moyenne de l'ensemble de Hanoï. Hai Ba Trung et Dong Da sont notamment les deux quartiers ayant enregistré la meilleure hausse des prix au cours des cinq dernières années.
Les nouveaux projets ouverts ces trois dernières années ont également enregistré une hausse constante des prix, d'environ 10 % après chaque phase d'ouverture. Rien qu'en 2024, les nouveaux projets d'appartements de luxe du centre-ville ont affiché des prix courants à partir de 125 millions de VND/m².
Les appartements avec services coûtent environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien). Les prix de location des appartements ont augmenté rapidement, dépassant la hausse générale du marché, en raison de la tendance générale et de la rareté des logements. On estime qu'ils devraient augmenter d'environ 15 % sur la même période.
Selon M. Dinh, la demande d'appartements, y compris d'investissement et d'immobilier, dans le centre-ville se maintient à un niveau élevé, notamment pour les biens de luxe. L'offre primaire est faible et est bien absorbée par des lancements au compte-gouttes.
Le taux d'absorption préliminaire de l'offre nouvelle en 2024 est estimé à 50 %. Le taux d'occupation des appartements locatifs est toujours supérieur à 80 % et augmente progressivement. Les transactions dans le secteur se font principalement sur le marché secondaire en raison d'une offre primaire limitée.
M. Dinh a souligné que les quatre quartiers centraux de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung sont toujours prisés des investisseurs grâce à leurs emplacements privilégiés et à leurs infrastructures sociales parmi les plus modernes et de qualité de la capitale. C'est également là que se trouvent les sièges sociaux de grandes entreprises, de sociétés et d'ambassades.
Ainsi, les biens immobiliers situés dans ces zones offrent un accès facile aux restaurants, cafés, centres commerciaux, hôpitaux internationaux et lieux de divertissement, répondant ainsi aux besoins des locataires haut de gamme. En particulier, la planification de quatre quartiers centraux d'ici 2030, avec une vision à l'horizon 2050, vise à créer un quartier doté de nombreux espaces de vie de qualité, offrant un cadre de vie idéal aux résidents.
Terrain vendu aux enchères dans la banlieue de Hanoi, prix le plus élevé de plus de 76 millions de VND/m2
Le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, en coordination avec la National Joint Stock Auction Company No. 5, vient de mettre aux enchères avec succès 26 parcelles de terrain (zones LK2 et LK6) dans la zone de vente aux enchères foncière pour les droits d'utilisation des terres DG31/2019, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai (Hanoï).
Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie de 73,2 à 101,5 m2, avec un prix de départ de 4,7 millions de VND/m2.
Après près de 14 heures, la vente aux enchères de 26 parcelles de terrain a été conclue avec succès. La parcelle la plus chère a été vendue à 76,7 millions de VND/m², soit environ 16 fois le prix de départ, et la plus chère à 40,7 millions de VND/m², soit plus de 8,6 fois le prix de départ.
Le montant d'argent que le district de Quoc Oai a collecté lors de cette vente aux enchères était de près de 133 milliards de VND, soit une différence de plus de 121 milliards de VND par rapport au prix de départ.
En novembre dernier, le district de Quoc Oai avait mis aux enchères avec succès des dizaines de parcelles de terrain dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu. La parcelle la plus chère a été vendue à 94,7 millions de VND/m² et la plus chère à 70,7 millions de VND/m².
Selon le Comité populaire du district de Quoc Oai, en 2024, le district a organisé avec succès sept enchères pour six projets portant sur 161 terrains, d'une superficie de plus de 14 920 m². Le montant des enchères remportées s'est élevé à plus de 825,3 milliards de VND.
En janvier, la Société nationale de vente aux enchères d'actions n° 5, en coordination avec le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, continuera d'organiser des ventes aux enchères du droit d'utilisation de 26 parcelles de terrain (zones LK1, LK2) qui sont des actifs du Comité populaire du district de Quoc Oai.
26 parcelles de terrain mises aux enchères appartiennent au projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone de vente aux enchères de terres des droits d'utilisation des terres dans la DG 31, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai.
Les terrains varient en superficie de 85 à 122 m². Le prix de départ est de 4,7 millions de VND/m², soit entre 399,5 et plus de 573 millions de VND/parcelle.
Heure de vente et de réception des documents d'enchères jusqu'à 17h00 le 15 janvier.
Mode d'enchères : Vote direct en plusieurs tours, dont au moins six tours obligatoires. Le vote direct en plusieurs tours prend fin lorsque plus personne ne participe aux enchères. Mode d'enchères : Ascendant. L'enchère aura lieu le 18 janvier au matin.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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