Les terrains de banlieue ne sont pas destinés aux investisseurs amateurs, mais des points positifs se présentent sur le marché et les courtiers reviennent en force.

Le marché se réchauffe, montre des signes d'amélioration, les choses à noter lors de l'investissement dans le foncier, Binh Dinh appelant à investir dans de nombreux projets, les réglementations sur l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terrains résidentiels... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Le marché immobilier a enregistré une augmentation progressive du volume des transactions depuis le début de l'année 2023. (Source : DT)

Signes d'amélioration

Le rapport « Évaluation du processus de reprise du marché immobilier vietnamien au troisième trimestre 2023 et prévision de la situation du marché au quatrième trimestre 2023 » de l'Association vietnamienne de l'immobilier (Vnrea) vient d'être achevé, indiquant clairement que la liquidité du marché immobilier au troisième trimestre 2023 s'est améliorée par rapport à la période difficile de la fin de 2022 et dans les premiers mois de l'année, le marché a commencé à enregistrer de nombreux « points positifs » dans des localités telles que : Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh Ville... des endroits où l'investissement dans les infrastructures et les transports est encouragé, avec de nombreuses sources d'offre adaptées à la demande.

Selon une enquête récente de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), jusqu'à 60 % des investisseurs ayant participé au marché immobilier continueront d'investir si les taux d'intérêt bancaires continuent de baisser. Le marché immobilier a enregistré une augmentation progressive du volume des transactions depuis le début de l'année. Si au deuxième trimestre 2023, le marché a enregistré 3 700 transactions, soit une augmentation de 37 % par rapport aux 2 700 transactions du premier trimestre, le troisième trimestre a enregistré près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre et plus de deux fois plus qu'au premier trimestre.

Selon les représentants des entreprises immobilières, le marché des appartements et des logements dans les grandes villes montre actuellement des signes de bonne absorption, en se concentrant sur le segment de prix inférieur à 10 milliards de VND dans la zone centrale.

Pour maintenir le cycle de croissance actuel du marché, des mécanismes et des politiques doivent être mis en place pour améliorer l'offre stagnante. Les politiques immobilières doivent cibler toutes les classes de la société.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice-président de Vnrea, a commenté que la demande réelle de logements augmente et augmentera certainement avec la croissance économique et l'urbanisation... Il est prévu qu'au Forum immobilier de fin 2023, Vnrea annoncera des indices immobiliers, qui serviront de base de référence aux développeurs de projets, afin que lorsque le projet sera formé, il puisse répondre à 60 à 70 % de la demande réelle, garantissant ainsi les exigences pour attirer les investisseurs nationaux et étrangers.

Les experts immobiliers ont également commenté que les projets de loi sur le logement, la loi sur le foncier, la loi sur les affaires immobilières adoptés lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale, qui ont conduit à la suppression des « goulots d'étranglement » juridiques, des sources de capitaux et au retour de la confiance des investisseurs sur le marché principal... seront des conditions décisives pour que le marché revienne véritablement à la normale .

Le marché immobilier du quatrième trimestre 2023 constituera un tremplin pour la reprise du marché à partir de 2024, en particulier dans les zones offrant une grande marge de développement, une planification synchrone et moderne, des infrastructures axées sur l'investissement et des niveaux de prix bas...

Le marché foncier de banlieue se réchauffe

Récemment, le marché foncier s'est progressivement amélioré après la levée progressive de l'interdiction de division et de vente des terres. Dans de nombreuses banlieues de Hanoï ou des provinces voisines comme Bac Ninh, Bac Giang et Ninh Binh, les transactions ont recommencé à apparaître, bien qu'encore modestes.

Par exemple, dans la zone des communes de Binh Yen et Tan Xa, dans le district de Thach That (Hanoï), le prix des terrains lotis sur des routes de 4 à 5 m de large est actuellement annoncé à la vente à 16-20 millions de VND/m², en baisse d'environ 30 % par rapport à la période de « fièvre foncière ». En particulier, le prix des terrains lotis dans les ruelles n'est que de 11-12 millions de VND/m², en baisse de 40 à 50 % par rapport à la période de « fièvre foncière ».

Il est à noter que les agents immobiliers, après une période d'« évaporation » du marché, sont de retour et proposent désormais des ventes de terrains. Sur de nombreux sites d'échange immobilier, les prix des terrains à vendre varient de 600 millions à plus d'un milliard de VND.

Selon le rapport du marché immobilier du troisième trimestre de VARS, le segment des terrains classés « red books » et des logements commerciaux de moins de 2 milliards de dôngs a connu une hausse significative du volume des transactions. En particulier dans les zones bénéficiant d'investissements en infrastructures ou adjacentes à des parcs industriels, les prix de vente ont augmenté de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.

C'est également le seul segment positif du type de terrain, car avec des terrains dont le prix est de 3 milliards de VND/parcelle ou plus, la situation des transactions est encore assez sombre.

Le potentiel du foncier périurbain est toujours présent, mais selon les experts, les investisseurs doivent se montrer prudents, car le marché actuel présente encore des risques potentiels, notamment en termes de liquidité. Sans compter que le marché du foncier loti est encore, dans une certaine mesure, sous le contrôle des « grands acteurs ».

L'expert immobilier Tran Khanh Quang a commenté que le marché de cette année offre des opportunités, mais qu'elles sont assez faibles, et que l'opportunité ne pourrait vraiment mûrir qu'en 2024. Le foncier restera un segment à forte rentabilité, mais il n'est actuellement pas destiné à la majorité et doit être soigneusement sélectionné.

M. Quang a déclaré que le foncier constituerait une opportunité pour deux groupes : les investisseurs professionnels et les acquéreurs immobiliers disposant de liquidités. Les investisseurs amateurs ne devraient pas se lancer à corps perdu ; s'ils le souhaitent, ils ont besoin de liquidités à long terme, avec une vision à trois à cinq ans.

« En fonction de la situation réelle, les investisseurs peuvent proposer une remise de 30 %, puis de 25 %, puis de 20 %. Les acheteurs doivent négocier avec audace et conclure l'affaire avec une remise de 15 à 20 %, ce qui est une remise réalisable. Les derniers mois de cette année et début 2024 pourraient être le moment le plus propice pour investir », a noté l'expert.

Parallèlement, certains investisseurs professionnels estiment que les terrains urbains, notamment ceux situés en périphérie des grandes villes, sont presque saturés et que leur rendement sera plus faible. Parallèlement, les prix des terrains dans de nombreuses provinces restent relativement bas, ce qui devrait accroître la marge de progression.

Cependant, des profits élevés s'accompagnent également de risques importants. Par conséquent, pour garantir la sécurité de leurs investissements dans des terrains provinciaux, les investisseurs doivent prévoir une période d'attente pouvant aller de 3 à 5 ans, voire plus. Cette période est réservée aux flux de trésorerie inactifs ; l'effet de levier financier est déconseillé.

Binh Dinh appelle à investir dans de nombreux domaines, avec un projet d'une valeur de 14 milliards USD

Le portail d'information électronique du Comité populaire de la province de Binh Dinh vient de publier une liste de 151 projets d'investissement dans la localité, dans divers domaines. Les secteurs de l'immobilier, des services, du commerce et du tourisme comptent jusqu'à 80 projets, représentant la majorité des demandes d'investissement.

Français Le projet avec le capital d'investissement le plus important est l'investissement en zone urbaine dans la subdivision n° 1, zone urbaine écotouristique de Nhon Hoi, avec un capital total d'environ 14 milliards USD, sur une superficie de plus de 57 hectares. Vient ensuite le projet d'investissement en zone urbaine dans la subdivision n° 3, zone urbaine écotouristique de Nhon Hoi, avec un capital d'investissement de 10 milliards USD, sur une superficie de 36 hectares. Un autre projet est la zone hôtelière de grande hauteur au point n° 1, zone touristique maritime de Nhon Ly - Cat Tien, avec un capital d'investissement de près de 34 hectares.

Certains projets ont de grandes superficies telles que la zone écotouristique et agricole de la commune de Tay Phu (300 ha) ; la zone résidentielle, de services et commerciale côtière de la ville de Hoai Nhon (300 ha) ; le projet écotouristique de La Vuong (250-300 ha) ; la zone écotouristique et de villégiature haut de gamme de Bai Con (100 ha) ; la zone touristique du barrage de Van Phong (70 ha) avec un capital d'investissement en fonction de l'échelle.

Le Comité populaire provincial de Binh Dinh se concentre également sur le secteur des infrastructures avec 30 projets de parcs et de pôles industriels. Le seul projet de parc industriel est celui de Bong Son, d'une superficie de 250 hectares, répartis dans les quartiers de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc et Lai Khanh Nam. Les 29 autres projets de pôles industriels se situent dans différentes localités, sur une superficie de moins de 100 hectares.

En outre, la province de Binh Dinh a également appelé à investir dans 9 projets agricoles et aquatiques ; 2 projets de santé ; 8 projets de soutien à l'industrie ; 12 projets dans le domaine de la collecte et du traitement des eaux usées et des eaux domestiques ; 3 projets de construction de cimetières ; 3 projets énergétiques ; 4 projets de marché.

Selon les dernières données du Département de la planification et de l'investissement de la province de Binh Dinh, au cours des neuf premiers mois de cette année, la province a attiré six nouveaux projets d'investissement direct étranger (IDE) enregistrés, pour un capital total de 46,2 millions de dollars. Concernant l'investissement intérieur, la province a attiré 62 nouveaux projets, pour un capital total enregistré de près de 13 387 milliards de dongs.

Au cours des neuf premiers mois, la province a attiré 68 nouveaux projets, pour un capital social total de 17 960 milliards de VND, dépassant de 13 % le plan annuel. Parmi ceux-ci, 17 projets se trouvaient dans des zones économiques et des parcs industriels, pour un capital social total de plus de 2 431 milliards de VND ; 51 projets se trouvaient hors des zones économiques et des parcs industriels, pour un capital d'investissement total de plus de 15 529 milliards de VND.

Réglementation sur l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terrains résidentiels

L’article 79 de la loi foncière de 2013 stipule clairement une compensation foncière lorsque l’État récupère des terrains résidentiels.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Lorsque l'État récupère des terrains attenants à des logements, les ménages et les particuliers doivent déménager sans pouvoir prétendre à une indemnisation pour les terrains résidentiels. S'ils n'ont pas d'autre logement, l'État vend, loue, octroie un bail-vente ou attribue des terrains résidentiels, moyennant la perception de redevances foncières. (Source : CafeF)

Plus précisément, les ménages et les particuliers utilisant des terres résidentielles, les Vietnamiens résidant à l'étranger qui possèdent des maisons rattachées à des droits d'utilisation des terres au Vietnam et qui sont éligibles à une indemnisation comme prescrit à l'article 75 de la présente loi lorsque l'État récupère des terres seront indemnisés comme suit :

S'il n'existe pas d'autre terrain ou maison d'habitation dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l'indemnisation sera faite sous forme de terrain ou de maison d'habitation ; s'il n'y a pas besoin d'indemnisation sous forme de terrain ou de maison d'habitation, l'Etat indemnisera en espèces.

S'il reste des terrains résidentiels ou des logements dans la commune, le quartier ou la ville où les terrains sont récupérés, l'indemnisation sera versée en espèces. Pour les localités soumises à des conditions de fonds foncier résidentiel, une indemnisation sous forme de terrains résidentiels sera envisagée.

Lorsque l'État récupère des terrains attenants à des logements, les ménages et les particuliers doivent déménager sans remplir les conditions d'indemnisation pour les terrains résidentiels. S'ils n'ont pas d'autre logement, l'État vend, loue, achète ou attribue des terrains résidentiels avec redevance foncière.

Les organisations économiques, les Vietnamiens résidant à l'étranger et les entreprises à capitaux étrangers qui utilisent des terres pour mettre en œuvre des projets de construction de logements lorsque l'État récupère des terres, s'ils remplissent les conditions d'indemnisation prescrites à l'article 75 de la présente loi, seront indemnisés pour les terres.

Le Gouvernement précisera cet article. En conséquence, dans les cas où il n'existe pas d'autres terrains résidentiels ou logements dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l'indemnisation sera versée sous forme de terrains résidentiels ou de logements ; dans les cas où aucune indemnisation sous forme de terrains résidentiels ou de logements n'est nécessaire, l'État versera une indemnisation en espèces.

Conformément à l’article 66 de la loi foncière de 2013, le pouvoir de récupérer des terres est stipulé comme suit :

Français Le Comité populaire provincial décide de récupérer des terres dans les cas suivants : Récupérer des terres auprès d'organisations, d'établissements religieux, de Vietnamiens résidant à l'étranger, d'organisations étrangères ayant des fonctions diplomatiques et d'entreprises à capitaux étrangers, à l'exception des cas spécifiés au point b, alinéa 2 du présent article. Récupérer des terres agricoles appartenant au fonds foncier public des communes, des arrondissements et des villes.

Le Comité populaire au niveau du district décide de récupérer des terres dans les cas suivants : Récupérer des terres auprès des ménages, des particuliers et des communautés résidentielles. Récupérer des terres résidentielles auprès des Vietnamiens résidant à l'étranger qui sont autorisés à posséder des maisons au Vietnam.

Dans le cas où la zone de récupération des terres comprend à la fois les sujets spécifiés aux clauses 1 et 2 du présent article, le Comité populaire provincial décide de récupérer les terres ou autorise le Comité populaire du district à décider de récupérer les terres.

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