La loi modifiée sur les activités immobilières a été adoptée par l'Assemblée nationale et entrera en vigueur début 2025, réglementant le dépôt pour les futurs achats de logements.
Plus précisément, l'article 17 de la loi modifiée sur les affaires immobilières stipule que les investisseurs de projets immobiliers ne sont pas autorisés à autoriser d'autres organisations ou individus à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente, de transfert ou de location-achat de maisons dans des travaux de construction, de surfaces de plancher dans des travaux de construction et de droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques dans des projets immobiliers.
Parallèlement, l'article 23, clause 5, de cette loi précise également les dépôts et les paiements pour les futurs achats de logements. Les investisseurs en projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts que pour un montant maximal de 5 % du prix de vente ou de location-vente auprès des clients, lorsque les logements ou les travaux de construction remplissent toutes les conditions pour être mis en exploitation.
Le projet d'appartements Hanoi Time Tower, dans la zone urbaine de Van Phu (Ha Dong, Hanoi ), est abandonné depuis de nombreuses années (Photo : Ha Phong).
Selon les experts, cette réglementation sur les dépôts a mis fin à la longue période où les dépôts étaient contractuels. Parallèlement, elle garantit la conclusion du contrat et protège les droits des acquéreurs.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré que le secteur immobilier présente des caractéristiques particulières en matière de dépôts. Or, les lois sur le secteur immobilier de 2006 et 2014 ne réglementent pas les dépôts effectués avant que le projet immobilier ou le logement ne soit éligible à la signature d'un contrat ou à la mobilisation de capitaux pour la vente de futurs logements, notamment de terrains.
Selon M. Chau, profitant de l'article 328, clause 1, du Code civil de 2015, qui ne précise ni la valeur ni le taux des dépôts, des spéculateurs, des courtiers immobiliers et des entreprises malhonnêtes ont reçu des dépôts importants, atteignant parfois 90 à 95 % de la valeur du bien immobilier en vente. Les spéculateurs ont même mis en place des « projets fantômes » sans fondement juridique à des fins frauduleuses, causant d'énormes pertes aux clients et perturbant l'ordre social, comme c'est le cas de la société Alibaba.
Le projet Usilk City (Ha Dong, Hanoi) accuse du retard depuis de nombreuses années, faisant « partir en fumée » les espoirs de milliers de clients de s'installer et de gagner leur vie (Photo : Ha Phong).
Partageant le même point de vue, le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, Nguyen Van Dinh, a déclaré que le dépôt montre non seulement la signature du contrat de vente, mais sert également à l'investisseur à déterminer la demande du marché et à assurer la production du produit du projet.
« La réglementation des dépôts prévue par la loi est très raisonnable, mais l'expérience des pays développés montre qu'ils font appel à des tiers, comme les banques et les établissements de crédit, pour superviser et gérer ces sommes sur un compte joint, sans que l'argent ne coule à flot dans les poches de l'investisseur. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, le client peut récupérer son argent, et la banque sera responsable de ce montant », a souligné M. Dinh.
Selon les journalistes de Dan Tri , de nombreux projets immobiliers ont en réalité collecté des dépôts et des acomptes auprès des clients, par l'intermédiaire de sociétés de courtage ou directement auprès d'investisseurs. Cependant, ces derniers n'ont pas réalisé le projet, ou l'ont réalisé à moitié, puis l'ont interrompu pendant des décennies, plongeant les acheteurs dans une situation mi-souriant, mi-souriant.
Le point commun de ces projets est que l'investisseur a retenu les dépôts et les acomptes des clients jusqu'à des centaines de milliards de dongs, dans lesquels de nombreuses personnes doivent supporter le fardeau du paiement des intérêts des prêts bancaires pour acheter des maisons et payer un loyer mensuel.
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