L'immobilier de villégiature, « l'enfant perdu » du marché
Dans la résolution 08/2017, le Politburo est déterminé à faire du tourisme une industrie de pointe, à attirer des ressources sociales pour investir dans le développement du tourisme, à investir dans des projets à grande échelle, des lieux de divertissement dans des zones clés...
Grâce à cela, de nombreux investisseurs ont récemment investi dans des projets immobiliers touristiques, des complexes hôteliers, des hôtels ou des complexes hôteliers haut de gamme. Cependant, le secteur de l'immobilier touristique et hôtelier est confronté à de nombreux problèmes juridiques.
Photo d'illustration. (Source : DK)
Lors de l'atelier « Modification de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme », qui s'est tenu le matin du 19 octobre, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que le Vietnam compte actuellement plus de 200 projets immobiliers touristiques en cours de mise en œuvre, créant près de 100 000 condotels, 3 000 villas et 15 000 nouvelles chambres d'hôtel.
D'ici 2030, le Vietnam pourrait devenir une puissance touristique, avec 160 millions de visiteurs nationaux et 50 à 70 millions de visiteurs internationaux, nécessitant environ 500 000 chambres d'hébergement, sans parler des autres types de services, notamment le tourisme haut de gamme, qui est quasi inexistant.
Selon M. Dinh, dans le contexte actuel, le Vietnam n'a réalisé qu'un tiers des infrastructures nécessaires pour répondre à la demande, et la qualité n'est pas au rendez-vous. Ce chiffre stagne depuis quelques années, faute de solutions juridiques.
M. Dinh a déclaré que l'immobilier touristique est comme l'« enfant perdu » du marché. La loi foncière ne mentionnant pas les promoteurs immobiliers touristiques, ce groupe de sujets est absent de la loi foncière, de la loi sur l'investissement et des autres réglementations relatives au marché immobilier.
« Plus de 100 projets touristiques de grande envergure sont actuellement suspendus, en attente de solutions juridiques. Si cette situation perdure, elle découragera les investissements touristiques et les investisseurs, et même les autorités locales qui souhaitent promouvoir l'investissement seront confrontées à des difficultés », a déclaré M. Dinh.
Il existe de nombreuses autres difficultés.
Pendant ce temps, l'avocat Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que les projets immobiliers de tourisme et de villégiature sont toujours confrontés à un problème plus difficile et quelque peu « difficile », qui est la réglementation des cas où l'État récupère des terres pour le développement socio -économique pour des intérêts nationaux et publics.
En conséquence, le projet dans lequel l'État récupère des terres est déterminé comme étant destiné à la modernisation des infrastructures techniques et des infrastructures sociales communes de la population, garantissant la sécurité sociale de la population, à l'exclusion des projets ayant pour objectif de développer le tourisme, le divertissement, les loisirs ou de combiner le logement commercial avec le développement du tourisme, les installations de services, le divertissement, les loisirs.
Cependant, le projet de loi foncière révisée ne contient aucune disposition relative à la récupération de terres pour les projets de nouvelles zones urbaines. Il est donc nécessaire d'ajouter la mention « Projets de nouvelles zones urbaines de plus de 300 hectares » aux types de produits immobiliers visés par la loi foncière révisée afin de garantir la cohérence entre le système d'infrastructures techniques et les infrastructures sociales.
Selon M. Chung, entre 2015 et 2019, le tourisme s'est fortement développé. De nombreuses provinces et villes ont considéré le développement touristique comme une orientation positive, le considérant comme un fer de lance. Par conséquent, bien que la loi stipule que les biens immobiliers touristiques ne sont pas soumis à l'acquisition foncière par l'État, les projets touristiques étant considérés comme des projets clés, de nombreuses provinces ont néanmoins acquis des terres et les ont attribuées à des entreprises.
Atelier scientifique sur le thème « Modification de la loi foncière : créer des territoires touristiques ». (Photo : DT)
Par conséquent, après 2019, des problèmes juridiques liés à l'immobilier touristique ont commencé à surgir. Suite à une demande de révision, une série de projets ont été suspendus en raison des réglementations foncières. Par conséquent, ces projets sont toujours suspendus à ce jour, dans l'attente d'un nouveau cadre juridique.
Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique porteur, je pense que la nouvelle loi foncière doit prévoir une réglementation spécifique sur les terrains touristiques. Parallèlement, des politiques et des mécanismes véritablement transparents en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., doivent être mis en place pour favoriser le développement du tourisme.
« Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. Une fois le tourisme identifié comme fer de lance, des projets touristiques tels que des parcs d'attractions, des complexes de loisirs, des complexes polyvalents, etc., doivent être ajoutés à la liste des terres que l'État récupèrera pour le développement socio-économique », a proposé M. Chung.
L'expert juridique en immobilier Nguyen Van Dinh a également souligné une autre insuffisance du projet de loi foncière (amendé), qui concerne les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public.
Le projet prévoit uniquement la récupération de terres pour des projets mixtes de logements, de commerces et de services si le Conseil populaire provincial le décide conformément aux conditions locales.
Ainsi, le projet doit « coller » à une partie de la fonction résidentielle (pas de réglementation sur le niveau ou le pourcentage) pour que l'Etat récupère le terrain.
« Je suis d'accord avec l'idée que des terres devraient être récupérées pour des projets purement touristiques, de loisirs et de divertissement (sans vocation résidentielle). Cependant, dans les zones propices au tourisme, la priorité devrait être donnée à la récupération de terres pour la mise en œuvre de projets touristiques clés, créant ainsi une dynamique de développement socio-économique local, voire régionale », a déclaré M. Dinh.
M. Dinh a analysé qu'en réalité, si l'acquisition foncière n'est pas autorisée, il est impossible de mettre en œuvre des projets d'envergure susceptibles d'attirer des investisseurs potentiels et compétents. Si le projet de loi actuel est maintenu, la mise en œuvre de projets touristiques clés sera bloquée. Afin de mettre en œuvre des projets de tourisme, de divertissement et de loisirs, les localités sont contraintes d'« insérer » une partie de terrains résidentiels (éventuellement une très petite proportion) dans le plan d'urbanisme du projet afin de remplir les conditions d'acquisition foncière.
Cette forme d'« esquive » aura des conséquences. Le fonds foncier résidentiel n'est pas utilisé, ce qui entraîne un gaspillage de ressources, ou, s'il est utilisé, il deviendra résidentiel dans le cadre du projet touristique. L'installation prolongée des résidents dans le projet réduira le niveau de luxe d'un projet touristique de villégiature. Par conséquent, M. Dinh estime qu'il est nécessaire d'ajouter à l'article 79 du projet de loi la possibilité de récupérer des terres pour la mise en œuvre de projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs, sans fonction résidentielle.
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