1 million de logements sociaux bloqués dans le fonds d'investissement et de foncier

Goulot d'étranglement de l'approvisionnement

Le 19 mai, le ministère de la Construction a organisé une conférence pour déployer le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux (CH) pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels sur la période 2021-2030 (Projet). Selon le ministère de la Construction, la mise en œuvre des politiques de logement social a révélé des lacunes dans la planification de l'attribution des terrains pour le développement du logement social, les mécanismes et les politiques visant à encourager le développement du logement social, le logement des travailleurs (NOCN)... Le ministère de la Construction a soumis et le Premier ministre a publié un projet identifiant le développement du logement social pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels comme l'une des tâches clés du développement socio-économique du pays. L'objectif est d'atteindre un total d'environ 1 million de CH dans les localités d'ici 2030.

L'offre de logements sociaux est limitée, de sorte que le programme de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND n'a généré aucune dette en cours.

Parmi ces logements, la phase 2021-2025 permettra de construire environ 428 000 logements sociaux ; la phase 2025-2030, environ 634 200 logements sociaux. Parallèlement, des objectifs spécifiques de construction de logements sociaux seront assignés aux localités pour chaque phase (2022-2025 et 2025-2030). Pour réussir la mise en œuvre du projet, il est nécessaire d'identifier les difficultés et les obstacles afin de trouver des solutions, « trouver le bon remède pour guérir la maladie ».

Lors de la conférence, M. Nguyen Xuan Bac, directeur adjoint du Département du crédit aux secteurs économiques de la Banque d'État, a déclaré que le gouvernement avait approuvé un programme de crédit de 120 000 milliards de dongs, accordant des prêts préférentiels aux investisseurs et aux acheteurs de logements sociaux et industriels, mais qu'après deux mois de mise en œuvre, il n'avait pas été possible de le décaisser. À ce jour, la Banque d'État n'a pas reçu la liste des projets conformément aux instructions du ministère de la Construction, de sorte qu'il n'y a pas de dette en cours au titre du programme de prêts de 120 000 milliards de dongs.

Selon M. Bac, la réglementation actuelle relative aux conditions d'acquisition de logements sociaux suscite également de nombreuses critiques, notamment : les conditions de résidence et les conditions de revenus non imposables à l'impôt sur le revenu ne sont plus adaptées à la hausse des prix de l'immobilier. Ces difficultés et problèmes constitueront également les principales causes de la capacité d'absorption du programme de crédit de 120 000 milliards de dongs.

Afin de mettre en œuvre le programme de 120 000 milliards de dongs, le représentant de la Banque d'État a demandé aux ministères et aux succursales de revoir et de modifier les textes juridiques pertinents afin de supprimer les obstacles, les procédures et les processus juridiques liés à l'investissement et à la construction de logements sociaux et industriels, d'accroître l'offre immobilière sur le marché et de répondre aux besoins réels de la population. Les comités populaires des provinces et des villes doivent prêter attention et organiser des fonds fonciers pour le développement du logement social ; publier rapidement la liste des projets afin que les bénéficiaires puissent accéder aux prêts des banques commerciales ; et intensifier la communication auprès des investisseurs dans les projets de logements sociaux et industriels ainsi que de la population locale concernant le programme de prêts de 120 000 milliards de dongs.

Parallèlement, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a souligné que la pénurie de logements sociaux s'explique par le fait que 20 % des fonds fonciers destinés aux nouvelles zones urbaines et aux projets de logements commerciaux n'ont pas été pleinement exploités ou ne sont pas utilisés à bon escient. Le manque de fonds fonciers pour investir dans la construction de logements sociaux dans des emplacements favorables dans les grandes villes et les parcs industriels demeure fréquent. De nombreux comités populaires provinciaux n'ont pas réellement prêté attention au fonds foncier destiné au développement du logement social ; il est donc nécessaire de responsabiliser les dirigeants sur cette question. Actuellement, le projet de loi foncière révisée stipule que les projets de logements sociaux sont des cas où l'État récupère des terrains à des fins de développement, dans l'intérêt national, et sont exonérés de taxes foncières. Dans les cas où ces taxes sont exonérées, il n'est pas nécessaire de procéder à des enchères ni de calculer les taxes foncières… ce qui sera beaucoup plus pratique.

L'offre de logements sociaux à Hanoi est rare, c'est pourquoi le projet de logements sociaux appelé NHS Trung Van dans le district de Nam Tu Liem a reçu des milliers de demandes d'achat, obligeant les gens à faire la queue.

Les populations locales se plaignent de nombreuses difficultés.

Lors de la conférence, M. Tran Hoang Quan, directeur du département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que le développement du logement social dans la ville posait encore de nombreux problèmes, notamment la complexité des procédures d'investissement, l'approbation des plans détaillés à l'échelle 1/500, l'attribution des terrains et le calcul des redevances foncières. De plus, outre les procédures d'exonération des redevances foncières et des dépôts de garantie, comme pour les logements commerciaux, les projets de logements sociaux doivent mettre en œuvre des procédures supplémentaires telles que l'évaluation des prix de vente, la confirmation des acquéreurs, des locataires-acquéreurs, des audits des coûts pour déterminer les bénéfices standard… Dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines qui réservent 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux, aucune réglementation ne régit la détermination des coûts d'indemnisation du déblaiement des sites, des coûts d'investissement en infrastructures et leur affectation au fonds foncier pour la construction de logements sociaux…

Binh Dinh est sur le point d'avoir des appartements à partir de seulement 500 millions de VND

Le matin du 19 mai, le Comité populaire de la province de Binh Dinh a organisé la cérémonie d'inauguration d'un projet de logements dans le futur quartier institutionnel syndical. Étaient présents Mme Truong Thi Mai, membre du Bureau politique, secrétaire permanente du Secrétariat, chef du Comité central d'organisation, ainsi que des dirigeants du Comité central et de la province de Binh Dinh.

Le projet de logements dans la zone institutionnelle des syndicats de la province de Binh Dinh est le seul projet développé par la Confédération générale du travail du Vietnam à Binh Dinh, avec l'investissement de la société par actions IEC Construction and Electromechanical Investment. Il a été construit dans la zone urbaine de Long Van, quartier Tran Quang Dieu (ville de Quy Nhon), sur une superficie totale de 37 617 m², pour un investissement total de plus de 1 100 milliards de dongs. L'objectif du projet est de construire une zone résidentielle réservée aux ouvriers, aux syndiqués et aux ouvriers travaillant dans les zones industrielles. Ce projet s'inscrit dans le cadre du projet « Investissement dans la construction d'institutions syndicales dans les zones industrielles et les zones franches d'exportation », approuvé par le Premier ministre et mis en œuvre par la Confédération générale du travail du Vietnam.

Le projet comprend quatre immeubles de grande hauteur de 1 500 appartements, d'une superficie de 50 à 70 m², avec des prix de vente compris entre 500 et 700 millions de VND/appartement. La livraison des premiers appartements est prévue pour le quatrième trimestre 2024.

M. Pham Anh Tuan, président du Comité populaire provincial de Binh Dinh, a ajouté : « Dans les temps à venir, la province continuera à mettre en œuvre des projets de logements sociaux conformément au plan, en particulier des logements pour les travailleurs ; elle est déterminée à investir dans la construction d'environ 12 900 logements sociaux d'ici 2025, soit 5 ans avant le calendrier assigné par le Premier ministre à la province de Binh Dinh dans le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, approuvé le 3 avril 2023 ».

Thanh Quan

Selon M. Quan, les travaux d'indemnisation et de déblaiement des sites de certains projets de logements sociaux sont très difficiles et longs. La mise en œuvre des projets progresse lentement, voire impossible. Les capitaux à long terme à taux préférentiels destinés à encourager les investisseurs à emprunter pour investir dans des projets de logements sociaux et à prêter aux bénéficiaires des politiques de logement social pour l'achat de logements sont instables et insatisfaisants, et les procédures sont très complexes, ce qui complique le respect des critères. Les procédures d'ajustement des plans de zonage à l'échelle 1/2000 et des plans détaillés à l'échelle 1/500 sont très complexes et longues. L'État ne dispose pas encore de mécanisme permettant de mobiliser des ressources auprès des personnes ayant besoin de logements sociaux afin de constituer des capitaux d'investissement pour la construction de logements sociaux, par le biais de banques, de fonds de crédit ou de fonds d'épargne-logement.

Concernant les solutions, M. Quan a indiqué qu'Hô-Chi-Minh-Ville révisait et planifiait les plans d'aménagement du territoire, garantissant des fonds fonciers suffisants pour la mise en œuvre de projets de logements sociaux et industriels conformément à la loi ; et publiait et proposait des fonds fonciers d'investissement pour le logement social aux entreprises pour la recherche et les propositions d'investissement. La ville a également proposé des solutions concrètes, raccourcissant les procédures administratives d'attribution des terres, de location des terres et de conversion des rizières et de certains autres types de terres (non résidentielles) en vue de la mise en œuvre de projets d'investissement pour le logement social.

M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï, a déclaré que la ville de Hanoï s'était fixé comme objectif de développer environ 1,2 million de mètres ^carrés de nouveaux logements d'ici 2025 et se préparait à investir dans plusieurs zones de logements sociaux concentrées. M. Tuan a souligné que la réglementation obligatoire relative à l'attribution des terrains pour le développement de logements sociaux présentait encore de nombreuses lacunes. Par exemple, les projets situés loin du centre de Hanoï, tels que Ba Vi, Ung Hoa, My Duc..., ne sont pas adaptés au logement social. De même, les projets de logements commerciaux de plus de 2 hectares, qui doivent encore allouer 20 % du fonds foncier au logement social, sont inadaptés et fragmentés. Cependant, si l'on ne souhaite pas allouer de terrain, il faut tout de même signaler au Premier ministre la possibilité de payer des taxes foncières au lieu de construire des logements, ce qui entraîne des procédures inutilement longues. Hanoï espère mettre en place de manière proactive des fonds fonciers alternatifs pour la construction de logements sociaux pour ces projets dans les zones de logements sociaux concentrées. Dans le même temps, la ville de Hanoi est autorisée à ajuster la planification des parcs industriels et des zones franches d'exportation pour compléter les fonds fonciers destinés à la construction de logements sociaux à louer.

Pas encore atteint, incitations peu attractives

Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a admis que, par le passé, l'objectif de développement du logement social n'avait pas été atteint. Le dispositif politique régissant le développement du logement social comporte des éléments qui ne répondent pas aux exigences, ne sont pas adaptés à la réalité et n'ont pas été complétés en temps opportun. Les procédures d'investissement et de construction, la gestion des achats et des ventes, ainsi que les politiques d'achat et de vente, se déroulent par étapes et se prolongent. Les politiques d'incitation pour les investisseurs ne sont pas suffisamment attractives, le budget de l'État peine encore à obtenir des prêts préférentiels, et les localités doivent y prêter davantage attention. Le ministère rédige actuellement une résolution sur le logement social à soumettre au gouvernement et au Secrétariat pour promulgation afin de renforcer le leadership du Parti dans le développement du logement pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs.

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Les localités doivent accorder plus d’attention au logement social

Les collectivités locales doivent se doter de mécanismes et de solutions spécifiques pour accélérer les procédures administratives de création, d'approbation, d'attribution, de location et de déblaiement des sites, ainsi que les procédures d'investissement dans la construction. Il est également nécessaire d'équilibrer et d'allouer les budgets locaux afin d'encourager et de fournir des incitations supplémentaires pour soutenir, encourager et attirer les entreprises à investir dans la construction de logements sociaux. De plus, les collectivités locales doivent examiner et coordonner avec les ministères et services concernés les projets ayant rencontré des problèmes juridiques ces derniers temps afin de libérer ces ressources, en particulier ceux disposant de terrains propres et pouvant passer immédiatement à la phase de construction, créant ainsi de l'offre sur le marché.

Vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh

Il n’existe aucune instruction sur la manière d’utiliser l’argent pour payer les obligations en matière de logement social.

La loi ne fournit pas encore de directives sur l'utilisation des fonds collectés auprès de projets commerciaux qui remplissent leurs obligations de développement de logements sociaux en versant des fonds. Par conséquent, les ministères centraux et leurs services doivent rapidement publier des directives sur la gestion et l'utilisation de ces fonds. Un processus devrait être mis en place pour raccourcir les délais de sélection des investisseurs pour les projets de logement en général et les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux en particulier. Lorsque les investisseurs sont sélectionnés par appel d'offres, des procédures d'appel d'offres distinctes (simplifiées, raccourcies et avec des délais de mise en œuvre plus courts) devraient être prévues pour le type de logement social.

M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoi

De nombreuses lacunes dans le développement du logement social

La demande de logements sociaux et de logements pour les travailleurs locaux est très importante, mais le mécanisme de développement de ce type de logements présente encore de nombreuses lacunes, notamment un nombre restreint de bénéficiaires et des procédures d'achat et de vente complexes. La détermination du prix des logements sociaux avant leur vente, leur location ou leur mise en location, pour les projets financés par le budget de l'État, doit être évaluée par les agences provinciales, ce qui est également long et coûteux. La mobilisation de capitaux pour les projets de logements sociaux se heurte à de nombreuses difficultés en raison du soutien limité de l'État et des mécanismes d'accès difficiles pour les investisseurs.

M. Nguyen Van Danh, vice-président du Comité populaire provincial de Binh Duong

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Français Selon le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh, le ministère a achevé le projet de loi révisée sur le logement, qui a été approuvé par le gouvernement et sera soumis à l'Assemblée nationale lors de la 5e session de la 15e Assemblée nationale. En conséquence, le ministère de la Construction a proposé que le gouvernement soumette à l'Assemblée nationale pour permettre aux politiques de logement social d'entrer en vigueur peu après l'entrée en vigueur de la loi révisée sur le logement (prévue à partir du 1er janvier 2024), y compris un ensemble de politiques sur : les bénéficiaires et les conditions ; la planification et l'attribution des terres pour le développement de logements sociaux ; la sélection des investisseurs ; les procédures de mise en œuvre des projets ; les politiques préférentielles de l'État, etc. Dans le même temps, il y aura des politiques distinctes sur le logement des travailleurs et le logement des forces armées afin de disposer de mécanismes pour encourager et inciter au développement.

« Dans les temps à venir, les ministères et les branches continueront de coordonner leurs efforts avec les agences de l'Assemblée nationale pour finaliser et promulguer la loi modifiée sur le logement, conformément à la loi foncière modifiée, à la loi modifiée sur les appels d'offres, à la loi fiscale, etc. Ils présenteront un rapport au Premier ministre pour soumission à la Commission permanente de l'Assemblée nationale, pour examen et complément, du plan d'investissement public à moyen terme pour les périodes 2021-2025 et 2026-2030 afin de mettre en œuvre la politique de logement social. Ils dirigeront et coordonneront les efforts pour guider les localités et les établissements de crédit afin qu'ils prêtent et décaissent rapidement, en se concentrant sur les domaines clés et les sujets appropriés pour les entreprises et les projets immobiliers qui remplissent les conditions prévues par la loi ; ils prioriseront le portefeuille de prêts pour les projets de logement social afin de garantir la sécurité sociale », a déclaré M. Sinh.

Lien source: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm