El factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política de impuesto inmobiliario

El factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política de impuesto inmobiliario

Los precios de los bienes raíces en Vietnam no solo fluctúan en el mercado, sino que también cambian en el papel y en los libros. Cuando las cifras son inconsistentes, será difícil gravar eficazmente los bienes raíces secundarios.

Cada vez más personas poseen segundas residencias. (foto ilustrativa)

Construcción temprana de una base de datos nacional sobre bienes raíces

El segundo impuesto inmobiliario aún genera diversas opiniones sobre tipos impositivos, sujetos aplicables, ámbito de influencia... Sin embargo, hay un punto en el que coinciden la mayoría de las empresas y expertos: la necesidad de una base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario. Este será el factor decisivo para el éxito o el fracaso de la política fiscal y debe priorizarse.

El Dr. Tran Xuan Luong (Universidad Nacional de Economía ) afirmó que sin un sistema de base de datos de mercado, las políticas fiscales no serán efectivas, e incluso causarán desequilibrio social e inestabilidad.

“Los datos transparentes del Estado serán la base para una valoración inmobiliaria objetiva y precisa, a partir de la cual la nueva tributación se dirigirá a los sujetos adecuados y logrará el objetivo de regular el mercado”, opinó el Sr. Luong.

Este experto también enfatizó que un país que desee gestionar su economía debe contar con un sistema de base de datos con información sobre los ingresos y el patrimonio de las personas. Esto se ha implementado desde hace mucho tiempo en el mundo .

La creación de una base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario será el factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política de impuesto inmobiliario.

“Para implementar el sistema nacional de bases de datos sobre el mercado inmobiliario, se requiere la participación simultánea de numerosos ministerios y ramas. Esto no solo es responsabilidad del Ministerio de Construcción , sino también de la Oficina General de Estadística (Ministerio de Planificación e Inversión), el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente…”, añadió el Sr. Luong.

El Dr. Nguyen Tri Hieu, director del Instituto de Investigación y Desarrollo de Mercados Financieros e Inmobiliarios Globales, también afirmó que la valoración inmobiliaria en Vietnam aún presenta numerosas deficiencias. Si no se puede determinar el precio estándar, la tributación es prácticamente imposible.

De igual manera, el Sr. Tran Vu, Director Comercial de DHCONS Construction Joint Stock Company, afirmó que la principal prioridad que los ministerios y las ramas deben implementar es construir un sistema nacional de bases de datos sobre el mercado inmobiliario. Esto no solo afecta la política fiscal, sino que también es un factor fundamental que determina la viabilidad de otras regulaciones, incluyendo la lista de precios de terrenos, un problema que está causando problemas al sector inmobiliario.

“La base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario puede considerarse un proyecto del siglo. De completarse, Vietnam será uno de los pocos países del Sudeste Asiático capaces de hacerlo”, afirmó el Sr. Tran Vu.

Lucha por recopilar datos

Según el Sr. Nguyen Tri Hieu, en Vietnam, el precio del contrato y el precio real de la transacción son dos cifras completamente distintas, como el cielo y la tierra. Esto es totalmente opuesto a lo que ocurre en Estados Unidos, donde la información sobre los precios de venta es prácticamente imposible de manipular.

Cuando los estadounidenses piden dinero prestado para comprar una casa, las compañías de seguros y los tasadores investigan cuidadosamente la legalidad y el valor de la propiedad. Los datos se entregan al banco para su posterior verificación y, posteriormente, para el desembolso. Después de pasar por tantos filtros, es muy difícil declarar falsamente el precio de la vivienda, afirmó el Sr. Hieu.

Si una persona compra una vivienda con dinero disponible, debe declararla a la autoridad fiscal. Esta unidad enviará a alguien para que reevalúe el valor del inmueble y garantice que el impuesto se pague correcta y completamente.

Básicamente, en las transacciones inmobiliarias en EE. UU., siempre hay un tercero que registra y determina el valor de forma independiente. Esto previene el fraude de precios y ayuda a actualizar la información para el sistema nacional de bases de datos.

En Vietnam, recopilar información de mercado, especialmente sobre los precios de venta, es el mayor reto para completar la base de datos nacional. Incluso empresas con muchos años de experiencia en valoración de terrenos lo encuentran complicado.

El Sr. Ngo Gia Cuong, director de Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), compartió una historia real: en el mercado secundario, la mayoría de los precios estipulados en el contrato siempre son inferiores al valor real y al precio de lista del terreno. Esto permite a los vendedores reducir sus obligaciones financieras, en particular el impuesto sobre la renta personal.

Cuando las cifras registradas en el contrato son mayoritariamente virtuales. Las fuentes de recopilación y suministro de información de mercado son solo algunos canales, como la Oficina de Registro de Tierras; las unidades y organizaciones que realizan subastas de derechos de uso de la tierra; las unidades y organizaciones que subastan activos; los parqués, las empresas inmobiliarias, etc.

En realidad, las fuentes de información sobre precios de inmuebles solo pueden obtenerse de la Oficina de Registro de la Propiedad. Sin embargo, estas unidades no cuentan con datos digitalizados, por lo que la búsqueda es principalmente manual y el personal, en su mayoría, cuenta con experiencia. Por lo tanto, el procesamiento requiere mucho tiempo y presenta numerosos errores.

El Sr. Vo Anh Tuan, Subdirector del Departamento de Registro e Información de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), indicó que, a septiembre de 2024, la base de datos de tierras creada por el Gobierno Central ha completado cuatro componentes, incluyendo los datos sobre el marco de precios de la tierra. En cuanto a las localidades, actualmente solo 300 de las 705 unidades distritales han completado la construcción de la base de datos de precios de la tierra.

Al comentar sobre el progreso de la construcción de una base de datos de tierras a nivel nacional, el Sr. Tuan dijo que el sistema de información no se ha completado y no ha cumplido con los requisitos ordenados por el Gobierno.

Previamente, el Gobierno emitió la Resolución No. 37/NQ-CP, estableciendo el objetivo de completar la construcción de una base de datos digital y un sistema nacional de información territorial centralizado, unificado, sincrónico, multipropósito e interconectado para el año 2025.

Un segundo impuesto inmobiliario contribuiría a construir un mercado sano, estable y transparente. Esto es difícil, pero no imposible, si se construye sobre una base de datos nacional.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html