Las regulaciones generales sobre las condiciones y estándares para los miembros de las juntas administradoras de viviendas conducen a abusos de poder y a lucro personal, y carecen de sanciones, según la Comisión de Derecho.
El contenido fue expuesto por el Comité de Derecho en el Informe de Seguimiento Temático “Implementación de políticas y leyes sobre gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos”, publicado el 22 de agosto.
El Comité de Derecho determinó que la Ley de Vivienda de 2014 no estipula las condiciones ni los estándares para los miembros del consejo de administración de edificios de apartamentos, mientras que la Circular n.º 28/2016 del Ministerio de Construcción, sobre el Reglamento de Gestión y Uso de Edificios de Apartamentos, estipula de forma muy breve y sencilla. En consecuencia, los miembros del consejo de administración solo deben cumplir las condiciones y los estándares de ser propietarios y utilizar el edificio de apartamentos o estar autorizados por el propietario para asistir a la conferencia del edificio de apartamentos.
Edificios de apartamentos y rascacielos en la zona oeste de Hanói . Foto: Ngoc Thanh
Por otro lado, la junta directiva es una organización que representa a todos los residentes del edificio de apartamentos y desempeña importantes funciones en relación con el uso de los fondos públicos (fondo de mantenimiento), la gestión y el funcionamiento de la infraestructura técnica del edificio. En realidad, dado que las condiciones y los estándares para los miembros de la junta directiva son muy sencillos, prácticamente todos los residentes pueden participar.
Según el Comité de Derecho, esto ha provocado que algunos consejos de administración violen el uso de fondos para el mantenimiento, gestión y funcionamiento de edificios de apartamentos y no comprendan plenamente las disposiciones de la ley sobre vivienda, lo que ha provocado desacuerdos y disputas con inversores y residentes en algunos edificios de apartamentos.
Existen casos en los que los miembros de la junta directiva abusan de su poder para obtener beneficios personales, como contratar servicios fuera de la unidad de gestión y operación, usar arbitrariamente fondos de mantenimiento y designar contratistas de seguridad, limpieza, mantenimiento y mantenimiento de edificios para recibir comisiones. "Hay casos en los que las juntas directivas incitan a los residentes a presentar quejas, a reunirse en grandes grupos y a causar disturbios", señala el informe.
El Comité de Derecho también señaló que las leyes actuales no estipulan específicamente cómo organizar las reuniones de condominios (presencialmente, en línea...); las sanciones por violaciones por parte de la junta directiva y los miembros no son completas, específicas y efectivas.
Por ello, la Comisión de Derecho propuso que el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) estudie y complemente las normas sobre sanciones en los casos en que el consejo de administración o los miembros del mismo excedan su autoridad, abusen de su autoridad y causen daños a los residentes.
Según la Ley de Vivienda, la junta directiva debe incluir a un representante del inversor si el edificio de apartamentos tiene una parte de propiedad privada del inversor. Aprovechando esta normativa, algunos inversores se abstienen deliberadamente de participar en la junta directiva. Si no hay inversores, los resultados de la elección de la junta directiva no serán reconocidos por el Comité Popular local.
Por ello, el Comité de Derecho propuso ajustar en el sentido de que en caso de que el inversionista no envíe un representante para participar, el consejo de administración solo necesite contar con representantes de los propietarios y usuarios del edificio de departamentos.
En referencia a la situación reciente de abuso de poder, aprovechamiento de terceros y aprovechamiento de intereses colectivos por parte de las juntas directivas de numerosos edificios de apartamentos, Pham Thanh Tung, director de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, explicó que parte de la razón reside en la falta de conocimientos, habilidades y cualificaciones de sus miembros. Es fundamental que los miembros de la junta directiva tengan experiencia y conocimientos en economía y construcción, y se priorice a quienes entiendan las normas de seguridad, prevención y extinción de incendios.
Para atraer a personas cualificadas a la junta directiva, el Sr. Tung afirmó que lo más importante es contar con un sistema de remuneración adecuado e incluso atractivo para que muchas personas deseen postularse. "Si se trata de uno o dos millones de VND, nadie quiere hacerlo. Pero si la remuneración es de 7 u 8 millones de VND, sin duda habrá personas que cumplan las condiciones para postularse, especialmente cuando el nivel de educación y conocimientos jurídicos de las personas está aumentando como ocurre actualmente", afirmó.
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014 y la Circular n.º 02/2016 del Ministerio de Construcción, los edificios de apartamentos construidos después de 1994 con 20 apartamentos o más deben contar con un consejo de administración. Según las estadísticas nacionales, el número total de edificios de apartamentos que deben contar con un consejo de administración es de 2715, mientras que el número de consejos de administración de nueva creación es de 1973 (73 %).
El consejo de administración de un edificio o complejo de apartamentos con múltiples propietarios se constituye y opera según el modelo de una cooperativa o sociedad anónima. La asamblea del edificio de apartamentos decide el modelo operativo del consejo de administración que se adapta a las necesidades de cada edificio o complejo.
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