Gracias a las políticas de apoyo del Gobierno y el Banco Estatal, desde el segundo semestre de 2023, el mercado inmobiliario ha mostrado señales de mejora en el volumen de transacciones en algunos segmentos. Se prevé que el sector inmobiliario continúe su recuperación en 2024.
El Sr. Nguyen Minh Giang, experto sénior en gestión de activos de clientes de KB Securities Vietnam Company, compartió con PV.VietNamNet información sobre el mercado inmobiliario y las acciones inmobiliarias, así como sus perspectivas para el año de Giap Thin 2024.
Los puntos brillantes son los apartamentos y las casas unifamiliares.
- El mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación en el segundo semestre de 2023, ¿cuál es su valoración de esta evaluación?
Sr. Nguyen Minh Giang: El mercado inmobiliario en 2023, según mi observación, ha experimentado una ligera mejora en la segunda mitad del año, pero es localizada y presenta una clara diferenciación. El segmento de apartamentos antiguos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh sigue subiendo de precio. Algunos proyectos de apartamentos de gama media que se han puesto a la venta han atraído a inversores que desean invertir.
Además, el segmento de vivienda privada también se ha recuperado bastante bien. Algunas provincias y ciudades con un fuerte desarrollo de la inversión pública también son destinos populares para los inversores, y los precios de venta en estas zonas también han disminuido menos que el nivel general. En cuanto al segmento de terrenos, los terrenos suburbanos, las casas comerciales y las villas en complejos turísticos siguen siendo pesimistas.
La Asamblea Nacional acaba de aprobar oficialmente tres leyes importantes que afectan directamente al sector inmobiliario: la Ley de Vivienda (enmendada); la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada).
El sector inmobiliario depende en gran medida de factores legales, lo que a su vez libera fuentes de capital y acelera la ejecución de proyectos. Por lo tanto, los inversores esperan que las tres leyes mencionadas, que entrarán en vigor oficialmente a partir del 1 de enero de 2025, impulsen el florecimiento y desarrollo sostenible del mercado en el nuevo ciclo.
- De cara a 2024, ¿cómo evalúa la continuación del impulso de recuperación del mercado?
En 2024, la orientación flexible de la política monetaria sigue siendo un factor importante que ayuda al mercado inmobiliario a mantener su impulso de recuperación. Un gran número de depósitos residenciales de finales de 2022 y principios de 2023 volverán a la producción y una parte de ellos encontrará canales de inversión. En este contexto, el sector inmobiliario siempre es una prioridad. Cuando la política de gestión es estable y se recupera la confianza de los inversores, el mercado inmobiliario tiende a reactivarse.
Las perspectivas del mercado son positivas, pero es probable que estén localizadas y fragmentadas.
Los segmentos de alta gama, como villas vacacionales, casas comerciales, etc., seguirán siendo sombríos, con escasez de inversores. Asimismo, el segmento especulativo de terrenos y tierras para la producción de arroz verde también se mantendrá en un nivel bajo, ya que la mayoría de los inversores que participan en este segmento utilizan un alto nivel de apalancamiento financiero, la demanda real es escasa y los trámites legales aún están pendientes. La situación de sobreoferta en este segmento es muy grave, por lo que es difícil que mejore en 2024.
Además, el segmento de apartamentos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ofrece precios accesibles para personas con ingresos medios. A continuación, el segmento de viviendas individuales también seguirá recuperándose gracias a la demanda real de la población.
Enfrentando 3 desafíos
- En su opinión, ¿qué retos enfrenta aún el mercado inmobiliario?
Creo que el mercado inmobiliario se enfrenta a tres desafíos.
En primer lugar, el contexto general de la economía. En 2024, la economía mundial podría desacelerarse. A nivel nacional, el crecimiento del crédito a finales de octubre de 2023 alcanzó tan solo el 7,39 % y solo se aceleró significativamente en los dos últimos meses del año, alcanzando un crecimiento del 13,7 %. De ello se desprende que la demanda de nuevos préstamos por parte de empresas y particulares es muy baja, mientras que antes el tipo de interés era bastante alto.
La economía mundial en general aún se encuentra en una zona gris. El flujo de caja interno es muy bajo. El índice PMI manufacturero de Vietnam se ha mantenido por debajo de los 50 puntos durante muchos meses, lo que también indica que la demanda de la economía sigue siendo bastante baja. Por lo tanto, no solo el sector inmobiliario, sino todos los sectores de la economía, se enfrentan a este desafío.
En segundo lugar, el flujo de caja. Representando más del 21% del crédito total de la economía, en 2023, los préstamos a empresas inmobiliarias aumentaron con mayor fuerza que la tasa de crecimiento general del sector. Esto refleja la eficacia de las políticas para eliminar dificultades y las soluciones para facilitar el acceso al capital de las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, cabe destacar que el flujo de caja operativo de la mayoría de las empresas inmobiliarias enfrenta dificultades. En 2023, el número de empresas con nuevos proyectos en venta es muy reducido, y el flujo de caja principal del negocio es mayoritariamente negativo.
Si para 2024 los proyectos no logran resolver los problemas legales ni completar la infraestructura necesaria para comercializar los productos, existirán riesgos. Además, la presión para el vencimiento de bonos es enorme, con más de 120 billones de VND. Este es el mayor vencimiento en los últimos cinco años.
En tercer lugar, está el factor legal. Las empresas inmobiliarias se enfrentan a numerosas dificultades durante la ejecución de sus proyectos. Esta es también la razón por la que la oferta ha disminuido en los últimos años.
Un proyecto de nueva implementación requiere el 70% de la aportación de capital de clientes y préstamos. El inversor solo aporta el 30% del capital. Si surgen dificultades legales, la empresa no puede acceder al capital para implementar el proyecto, lo que lo ralentizará, incrementará los costos y generará numerosas consecuencias para la empresa y riesgos para el mercado.
Por eso creo que la legalidad es el factor clave del mercado inmobiliario.
¿A partir de 2025 el mercado inmobiliario experimentará un alza?
¿Cuándo cree que el mercado se revertirá? ¿Qué consejo les daría a los inversores inmobiliarios?
El mercado primario en el período 2024-2025 experimentará una reducción en los precios de venta de los inversores. Esto es necesario para que las empresas superen este difícil ciclo. La oferta y la demanda pueden coincidir con mayor facilidad. Esta es también una de las señales que indican el punto de inflexión del mercado inmobiliario.
Otra señal importante son los ingresos de la población. Con una disminución de los ingresos de la población, es difícil prever un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2024. Probablemente solo será una recuperación lenta, principalmente diferenciada.
El siguiente factor importante es legal, con tres leyes importantes que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025. Este también se considera el tiempo de transición entre el ciclo antiguo y el nuevo.
Según mi investigación, generalmente después de un punto de reversión, el mercado necesitará al menos 2 años para estabilizarse y volver a crecer con fuerza.
Por lo tanto, predigo que la segunda mitad de 2025 será un punto de inflexión para el mercado inmobiliario. A partir de 2027, el mercado mejorará significativamente cuando el ciclo económico también supere el período difícil, el sistema legal esté completo y los ingresos de las personas comiencen a crecer de nuevo. Las empresas también crecerán con las orientaciones comerciales adecuadas.
Para los inversores, creo que gestionar el flujo de caja personal y elegir el momento adecuado para invertir en este contexto es extremadamente importante.
Cuando la economía aún se encuentra en una etapa incierta y el contexto geopolítico es inestable, la asignación de las proporciones de inversión debe ser adecuada y puede ser muy rentable. En el sector inmobiliario, los inversores deberían buscar inmuebles en zonas céntricas con flujo de caja. Además, existen zonas que promueven fuertemente el desembolso de inversión pública, como el segmento de personas de ingresos bajos y medios. Lo importante es elegir el momento adecuado según el punto de inflexión del mercado para que el flujo de caja promueva el mejor rendimiento de la inversión.
Las acciones inmobiliarias siguen de cerca los altibajos del mercado inmobiliario.
- ¿Cómo valora las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en la Bolsa de Valores?
Creo que el mercado inmobiliario está siempre estrechamente relacionado y en concordancia con los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.
Durante la fiebre inmobiliaria de 2021, las acciones inmobiliarias se multiplicaron por 5 y por 10 en tan solo unos meses. En 2022, cuando el mercado inmobiliario se congeló, muchas acciones inmobiliarias tuvieron precios que se multiplicaron por 5 y por 10. Suelo decir que las acciones inmobiliarias suben hasta que bajan, lo que refleja claramente la naturaleza del mercado y las dificultades de las empresas.
En 2022, muchos inversores y propietarios de negocios inmobiliarios sufrieron la liquidación de sus acciones. Ese fue el período más difícil para el sector inmobiliario.
Sin embargo, siempre hay oportunidades en peligro. El momento más difícil siempre es el mejor para "cazar". Objetivamente, muchas inmobiliarias que cotizan en bolsa enfrentan dificultades debido al desarrollo masivo de proyectos y al alto nivel de apalancamiento. Sin embargo, también hay muchas buenas inmobiliarias, y este es el momento ideal para "cazar".
Creo que 2024-2025 será un boom de fusiones y adquisiciones (M&A) en el sector inmobiliario.
Para los inversores individuales, este también es un excelente momento para examinar empresas y buscar compañías de calidad en las que invertir con una visión a largo plazo.
Una buena empresa necesita un potencial financiero sólido y sólido. Estas empresas tienen un bajo endeudamiento y un bajo nivel de apalancamiento. Además, la empresa debe ser flexible en su orientación comercial, por ejemplo, orientándose hacia el segmento de ingresos medios, construyendo viviendas sociales, etc., para mantener los ingresos y el flujo de caja en el difícil contexto actual.
Las empresas financieramente sólidas en este momento tendrán muchas oportunidades de fusiones y adquisiciones que aportarán valor al desarrollo sostenible en el nuevo ciclo. Esto es algo que los inversores deben tener en cuenta al buscar un buen negocio.
Cabe destacar que el ciclo operativo del mercado inmobiliario será más largo y lento que el del mercado bursátil en general. Los inversores deberían tener una perspectiva a largo plazo al invertir en acciones inmobiliarias en este momento, ya que la "supergran" ola inmobiliaria ya pasó. Para formar una gran ola como la de 2021, el grupo de acciones inmobiliarias se ha acumulado durante 7-8 años.
¡Gracias!
En su opinión, ¿qué aspectos destacados de las tres nuevas leyes: Ley de Vivienda (modificada), Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) y Ley de Tierras (modificada), al aplicarse, tendrán impactos positivos en el mercado inmobiliario en el nuevo ciclo?
* Esto permitirá a los vietnamitas residentes en el extranjero realizar negocios inmobiliarios como si estuvieran en el país. Esto contribuirá a aumentar las remesas anuales a Vietnam. Vietnam se encuentra entre los tres países con mayores remesas del mundo.
* Restringir la subdivisión y venta de terrenos. Esto minimizará la especulación inmobiliaria, evitará el desperdicio de recursos y se centrará en segmentos con demanda real.
En los próximos tiempos, las empresas inmobiliarias deberán orientarse hacia segmentos inmobiliarios adecuados al nuevo ciclo, contribuyendo así a estabilizar y desarrollar de forma más sostenible el mercado inmobiliario.
* Concesión de libros rosas para mini apartamentos y no especificar el periodo de propiedad del apartamento.
* A los terrenos que no tengan documentos de uso de suelo antes del 1 de julio de 2014 se les otorgará un libro rojo.
* Eliminar el marco de precios de la tierra y determinar el precio de la tierra según los principios del mercado. Diversificar las formas de compensación para las personas cuyas tierras se recuperen. Organizar el reasentamiento de las personas afectadas antes de la recuperación. Quienes recuperen sus tierras agrícolas recibirán una compensación con terrenos/viviendas residenciales.
Esto ayuda a que las personas se beneficien más y las empresas pueden limpiar el terreno fácilmente e implementar proyectos más rápidamente.
* A las empresas se les paga el impuesto sobre el uso de la tierra anualmente en lugar de tener que pagarlo todo de una vez.
* Se implementó un mecanismo más abierto para la propiedad de tierras agrícolas, como el aumento del límite máximo de propiedad individual de 10 a 15 veces. Quienes no producen directamente tierras agrícolas aún pueden recibir transferencias de tierras para el cultivo de arroz.
En resumen, estas tres leyes modificadas tienen un profundo impacto en todos los aspectos de la sociedad, así como en todos los sectores de la población. Una vez implementadas, prometen ayudar a las empresas a superar dificultades legales, así como a reorientar el desarrollo del sector inmobiliario en el nuevo ciclo. La oferta inmobiliaria se recuperará gradualmente y se orientará hacia productos que aporten valor sostenible a la economía y satisfagan las necesidades esenciales de la población.
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