Aún quedan desafíos

Se siguen reconociendo desafíos

El cuarto trimestre de 2023 es el momento en que el mercado inmobiliario de Hanoi registró el menor número de nuevas ofertas en los últimos 10 años, tanto en el segmento de edificios bajos como en el de apartamentos.

Para el segmento de apartamentos, el informe de mercado de Savills Vietnam muestra que en el cuarto trimestre de 2023, la oferta aumentó un 52% intertrimestral, pero disminuyó un 1% interanual, a 2876 unidades. La oferta primaria alcanzó las 11 911 unidades, una disminución del 40% intertrimestral y del 41% interanual. Sin embargo, la nueva oferta registrada en el trimestre solo alcanzó las 10 403 unidades, y el Grado B representó el 84% de la oferta. Para el segmento de baja altura, en 2023, la nueva oferta total alcanzó las 272 unidades, una disminución del 82% interanual. La nueva oferta tuvo 87 unidades, incluidas 58 unidades del nuevo proyecto Solasta Mansion en Ha Dong y 29 unidades del proyecto existente An Lac Green Symphony en Hoai Duc. La oferta primaria alcanzó las 710 unidades de 16 proyectos, una disminución del 2% intertrimestral y del 23% interanual. Las casas adosadas son el producto principal con una participación de mercado del 44%.

El rango de precios común de ambos segmentos se mantiene alto. De este modo, los apartamentos con precios entre 51 y 70 millones de VND/m² representaron el 63 % de la nueva oferta, un 24 % más interanual. Los apartamentos en este rango de precios representaron el 49 % de las unidades vendidas, un 21 % más interanual. Los apartamentos con precios superiores a 4000 millones de VND representaron el 42 % de las unidades vendidas en 2023, frente al 3 % de 2019. Los apartamentos con precios entre 2000 y 4000 millones de VND representaron el 55 % de la cuota de mercado. Solo el 3 % de los apartamentos tenían un precio inferior a 2000 millones de VND.

Debido a la oferta limitada, el precio promedio de venta primaria en todo el mercado continúa aumentando (Foto: Red Social)

Además, aunque la mayoría de los promotores no modificaron los precios, el inventario de viviendas de baja altura y alto precio incrementó los precios de las viviendas principales. Por ejemplo, los precios de las villas principales aumentaron un 55 % intertrimestral, hasta los 160 millones de VND/m² de terreno, principalmente debido a la venta de viviendas a bajo precio en Me Linh en el tercer trimestre de 2023. Los precios de las casas adosadas aumentaron un 3 % intertrimestral, hasta los 194 millones de VND/m² de terreno. Los precios de las casas comerciales también aumentaron un 3 % intertrimestral, hasta los 328 millones de VND/m² de terreno.

Según la Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi: «El segmento de la vivienda sigue en alza debido al aumento de los costes del terreno y la construcción, el desarrollo de la infraestructura y la mejora de la calidad. La oferta limitada en el mercado continúa, lo que provoca que el precio medio de venta principal en todo el mercado siga aumentando».

Las ventas de apartamentos en el cuarto trimestre de 2023 alcanzaron las 3.045 unidades, un aumento intertrimestral del 45 % y del 5 % interanual. La nueva oferta tuvo una tasa de absorción del 46 %. Por otro lado, el segmento de viviendas de baja altura registró el volumen de transacciones más bajo en muchos años. Las transacciones en el cuarto trimestre de 2023 disminuyeron un 37 % intertrimestral y un 67 % interanual. La absorción en el trimestre fue de tan solo el 9 %, una disminución de 5 puntos porcentuales intertrimestrales y 12 puntos porcentuales interanuales. En 2023, se vendieron solo 359 unidades, la cifra más baja desde 2014. El total de transacciones en viviendas de baja altura disminuyó un 76 % interanual y la absorción en 2023 fue de tan solo el 36 %, una disminución de 31 puntos porcentuales interanuales.

Ante la baja tasa de absorción, la Sra. Hang analizó: «La mentalidad de los compradores sigue siendo preocupante. De hecho, el número de apartamentos vendidos en el primer trimestre de 2023 corresponde principalmente a proyectos donde los inversores gozan de buena reputación, cuentan con garantía legal y han cumplido con sus obligaciones financieras. Por lo tanto, si bien los tipos de interés de los préstamos bancarios los respaldan para las necesidades reales de vivienda, los compradores tienen ciertas inquietudes sobre los factores legales. Además, a los bancos también les preocupa que los inversores no cumplan con sus obligaciones legales con el proyecto para completar los trámites del préstamo. Esto afecta de forma imperceptible las decisiones de los compradores y el número de viviendas vendidas, y explica por qué, aunque los tipos de interés de los préstamos han disminuido, la tasa de absorción aún no es alta».

¿Qué oportunidades existen para los compradores de vivienda con necesidades reales de vivienda?

Según la Sra. Hang, en un contexto de oferta limitada y altos precios de las viviendas primarias, las oportunidades para quienes realmente necesitan vivienda pueden residir en el mercado secundario. Este mercado ofrece la ventaja de ofrecer una amplia gama de opciones de compra, precios asequibles y una situación jurídica más segura. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de terreno de las villas secundarias es un 7 % inferior al precio promedio de las viviendas primarias, las casas adosadas secundarias son un 24 % inferiores a las de las viviendas primarias y las casas adosadas comerciales secundarias son un 40 % inferiores a los precios de las viviendas primarias en el mercado.

Sra. Do Thu Hang, directora sénior de Investigación y Consultoría, Savills Hanoi

Al mismo tiempo, los compradores de vivienda pueden esperar una nueva oferta gracias al desarrollo de infraestructura. Proyectos de inversión en infraestructura, como las circunvalaciones 3, 5 y 4, expandirán el mercado inmobiliario de Hanói, con el objetivo de desconcentrar la demanda en el centro y las zonas céntricas. El desarrollo de infraestructura impulsará la demanda de vivienda hacia provincias y zonas vecinas con precios razonables y mayor disponibilidad de terrenos.

El informe de Savills también señala que este es un punto positivo para la oferta, ya que la oferta de viviendas en zonas no céntricas y provincias vecinas contribuirá cada vez más a satisfacer las necesidades de vivienda de Hanói. En consecuencia, en 2024, el mercado acogerá 12.100 nuevos apartamentos adicionales, con el 87 % de la cuota de mercado ubicada en los distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem y Ha Dong. Hung Yen y Bac Ninh ofrecerán unos 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Para 2026, se espera que el segmento de viviendas de baja altura cuente con 14.000 nuevos apartamentos procedentes de 37 proyectos. Grandes proyectos como Vinhomes Co Loa o Vinhomes Wonder Park aportarán nueva oferta de viviendas de baja altura al mercado.

Además, se espera que la aprobación de la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y, más recientemente, la Ley de Tierras tenga un impacto positivo en el mercado. "La regulación que exige que los inversores cumplan con sus obligaciones financieras antes de la formación de futuros productos es uno de los elementos que refuerza la confianza de los compradores. Por lo tanto, se espera que en 2024-2025 y el período siguiente, la confianza del mercado se fortalezca aún más, los productos serán ofrecidos por inversores de renombre con capacidad financiera real, lo que permitirá un mercado más equilibrado y diverso", afirmó la Sra. Hang.

NAM ANH

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html