En agosto, poco después de que se supiera que Country Garden tenía problemas de liquidez, Huailan, de 38 años, acudió de inmediato a una obra en construcción en la provincia de Shandong, donde la casa que había comprado aún estaba sin terminar. La escena la entristeció.
Las grúas estaban paradas y las losas de hormigón yacían esparcidas sobre la hierba que les llegaba a la rodilla. Era una escena desoladora.
Para Tom Chen, un funcionario público, el temor de quedarse sin hogar era una preocupación constante después de que la otrora mayor empresa inmobiliaria de China detuviera la construcción de un edificio de apartamentos por el que su familia había recibido una indemnización en la provincia de Zhejiang.
Mientras tanto, Fu, un trabajador de la construcción en la provincia de Guangdong, ha recurrido a la opción más extrema: declararse en huelga tras dos meses sin recibir su salario. "No me importan las dificultades de la empresa. Quiero recuperar el dinero que tanto me ha costado ganar", declaró a Bloomberg.
Un proyecto de jardín rural en la ciudad de Yangzhou, provincia de Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Los compradores de viviendas, los trabajadores, los promotores inmobiliarios y el gobierno chino han contribuido al salto económico a lo largo de los años.
Durante más de dos décadas, el sector inmobiliario ha sido un importante motor de crecimiento, alcanzando un valor de 52 billones de dólares en 2019, lo que representa el 25 % del producto interior bruto (PIB) del país. Los inversores globales también se han sumado rápidamente a la iniciativa, invirtiendo más de 180 000 millones de dólares en bonos.
Pero en los últimos tres años, el gobierno chino se ha empeñado en reducir la dependencia del mercado inmobiliario de la deuda, provocando que el mercado cayera en un período extremadamente difícil en el que perdió su "principal fuente de vida".
Country Garden es una de las empresas más destacadas en los períodos prósperos, pero también una de las más difíciles cuando el mercado baja.
En su apogeo, la empresa empleaba a 130.000 personas y proporcionaba vivienda a decenas de miles de familias en todo el país. Ahora, ni siquiera puede pagar un bono de tan solo decenas de millones de dólares que venció la semana pasada, lo que prácticamente significa insolvencia.
"Con un gran impago corporativo, junto con la caída de las ventas y los precios en todo el mercado, el mercado inmobiliario aún no ha visto la luz", dijo a Bloomberg Alicia García Herrero, economista jefe para Asia- Pacífico de Natixis SA.
Country Garden es “una víctima del mismo modelo de financiación del mercado inmobiliario que China ha adoptado durante muchos años”, añadió.
El presidente Yeung Kwok Keung (centro) en un proyecto en Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Aspiraciones extinguidas
La expectativa de que los precios de las propiedades solo subirán se ha arraigado en la mente de millones de chinos, y ahora esta expectativa está causando problemas en las carreras profesionales, las familias, las esperanzas, el futuro y las finanzas personales de muchas personas. Huailan no es la excepción.
No solo para Huailan, ser propietario de una vivienda se ha convertido en la mayor inspiración para muchos jóvenes y millones de hogares después de que el gobierno chino eliminara muchas restricciones a las transacciones inmobiliarias que habían existido durante décadas. Country Garden es una de las empresas pioneras en entrar en este sector.
Fundada en 1992 en la provincia de Guangdong, Country Garden se convirtió rápidamente en el nombre más destacado en el mercado con una estrategia de integrar muchas comodidades como escuelas de alta calidad, gimnasios,... dentro de las instalaciones del proyecto.
El fundador Yeung Kwok Keung se convirtió en un modelo a seguir entre los empresarios de Guangdong, ya que su enfoque comercial único fue adoptado por muchas otras empresas, incluida la creación de una empresa de gestión de servicios independiente para cada proyecto.
El mercado inmobiliario chino se comercializó plenamente en 1998. Tres años después, el país fue aceptado en la Organización Mundial del Comercio (OMC). Para 2005, su PIB se había más que duplicado.
Junto con el rápido desarrollo económico, la actividad de la construcción también experimentó un auge. Millones de personas se trasladaron a las grandes ciudades, lo que provocó un aumento en la demanda de vivienda. Los campos y terrenos baldíos fueron reemplazados gradualmente por nuevas y modernas áreas urbanas.
Los ingresos de Country Garden aumentaron más de cinco veces en sólo tres años, de 2004 a 2007, convirtiéndose en uno de los negocios más rentables en el mercado inmobiliario chino en ese momento.
La empresa incluso resistió la crisis financiera mundial de 2008-2009 mientras la tendencia de urbanización de China seguía creciendo.
Huailan no previó ningún nubarrón sobre el mercado inmobiliario en ese momento. Ni tampoco los inversores internacionales. Los bonos emitidos por inmobiliarias chinas, como Country Garden, se convirtieron en un activo codiciado en el mercado.
Una escena animada en una exposición de construcción celebrada en Beijing en 1998 (Foto: Getty Images).
Pero la economía china comenzó a desacelerarse en 2015, y la actividad de construcción se centró en la renovación de ciudades antiguas. La casa de Tom Chen estaba programada para ser demolida, y el gobierno local prometió compensar a su familia con otros seis apartamentos en un proyecto que estaba construyendo Country Garden, cuya finalización estaba prevista para 2023. Aceptaron con gusto.
El rápido crecimiento de China en las últimas décadas ha venido acompañado de una creciente dependencia del sector inmobiliario. Según una encuesta de 2020, el 80 % de los activos del país estaban vinculados al sector inmobiliario.
Una antigua tendencia a la especulación ha impulsado los precios de las viviendas fuera del alcance de muchos jóvenes, socavando el objetivo del gobierno de reducir la brecha de riqueza. El envejecimiento de la población y la baja tasa de natalidad implican que China se enfrenta a un exceso de oferta en el futuro.
De hecho, los bancos han restringido los préstamos a los promotores inmobiliarios desde finales de 2020, cuando China Evergrande Group se declaró en quiebra.
Este es el resultado de la estrategia de las tres líneas rojas, iniciada por el gobierno central, para reducir la deuda inmobiliaria, lo que puso en una situación difícil a más de 100.000 empresas del sector. Las ventas de viviendas continuaron disminuyendo después de eso, y la pandemia de COVID-19 fue la gota que colmó el vaso.
La inversión en el sector inmobiliario ha disminuido continuamente desde que Evergrande declaró el impago (Foto: Bloomberg).
Tormenta
En mayo de 2021, Country Garden expandió su negocio a Juye, provincia de Shandong, ciudad natal de Huailan. Quedó abrumada por los anuncios desorbitados sobre el complejo más caro de la zona, que prometía un estilo de vida de 5 estrellas.
“El diseño del edificio me impresionó mucho”, dijo Huailan. “Creo que es un verdadero hogar. Mis dos hijas tendrán sus propias habitaciones”.
La gran inauguración fue todo un éxito, con faroles rojos y una multitud enorme. Incluso le aconsejaron no conducir hasta el evento porque era difícil aparcar. Las entradas para todo el proyecto se agotaron rápidamente.
Pero no esperaba que, detrás de todo ese brillo, se estuviera formando una tormenta de dificultades de liquidez.
Hace unos meses, después de que Evergrande declarara el impago, la visión del mercado chino de bonos inmobiliarios por valor de 200.000 millones de dólares cambió por completo.
Con acceso limitado al crédito y ventas lentas, incluso las empresas más saludables están enfermando.
Country Garden no es la excepción, a pesar de ser una inmobiliaria "nacional" en China. La estrategia de centrarse en ciudades pequeñas, aplicada durante muchos años, finalmente ha fracasado. La mentalidad de los compradores de vivienda en estas localidades es más vulnerable que en las grandes ciudades, por lo que las ventas de viviendas aquí han caído drásticamente.
Country Garden incluso tuvo que pedir al gobierno provincial de Guangdong que vinculara las ventas de bienes raíces a unidades propiedad del Estado a precios reducidos para obtener más liquidez.
Pero el negocio de la empresa no podía ir en contra del mercado. En su apogeo, muchos compradores de viviendas se negaron a pagar las hipotecas de más de 320 proyectos inacabados en 100 ciudades de todo el país, incluidos los propiedad de Country Garden.
En octubre, los precios de la vivienda en China cayeron a su ritmo más rápido en siete años. El gobierno central se vio obligado a intervenir con un paquete de apoyo de 16 puntos, pero se consideró demasiado tarde.
El presidente de Country Garden, Yeung, pronunció un discurso de una hora para tranquilizar a los trabajadores, afirmando que "vio la luz al final del túnel". ¿Es cierto?
Vista de un proyecto de jardín rural en la ciudad de Heyuan, provincia de Guangdong, en septiembre de 2023. (Foto: Bloomberg).
El dolor aún no ha terminado
Las ventas de Country Garden cayeron un 81% en septiembre en comparación con el mismo período del año anterior. La triste realidad es que las ventas del grupo cayeron el doble de rápido que las de sus competidores en los primeros ocho meses del año.
La fortuna de Yang Huiyan, hija del fundador Yeung Kwok Keung, antaño la mujer más rica de China, se ha "evaporado" un 86% hasta situarse en sólo 4.600 millones de dólares, según el índice de multimillonarios de Bloomberg .
A Fu le cuesta aceptar que una gran corporación como Country Garden no tenga suficiente dinero para pagar a sus empleados. Espera con ansias el día en que reciba 10.000 yuanes de salarios atrasados. Después, regresará de inmediato a su ciudad natal, Kuizhou.
"Mucha gente de mi pueblo ya no quiere salir a trabajar. Y yo tampoco", compartió Fu.
Historias como las de Fu, Huailan y Chen son comunes en China. En Douyin, la versión china de TikTok, trabajadores de la construcción y compradores de viviendas han estado publicando videos pidiendo al gobierno que obligue a Country Garden a reiniciar sus proyectos inconclusos y a pagar los salarios de sus trabajadores.
Muchos de ellos marcharon frente a la sede de la corporación pero se mostraron "impotentes".
"Si las grandes empresas inmobiliarias quiebran o incumplen sus deudas, afectará directamente a los bancos y a las personas relacionadas, y sobre todo creará espirales económicas negativas", afirmó Christopher Marquis, profesor de la Cambridge Judge School of Economics.
El sueño de un hogar verdadero para muchos no se hará realidad en el corto plazo (Foto: Bloomberg).
El sufrimiento de la crisis continúa extendiéndose. El gobierno ha mostrado poco interés en proteger a las inmobiliarias a pesar de la difícil situación actual. Según estadísticas de Bloomberg , a finales de octubre, cerca de 100.000 millones de dólares, equivalentes a más del 50% de los bonos en circulación de las inmobiliarias chinas, habían caído en impago o se vieron obligadas a reestructurarse.
Esto ha erosionado la confianza de los inversores, incluso en grandes fondos como Pacific Investment Management Co y Fidelity International Ltd. Evergrande podría incluso tener que liquidar activos para pagar deudas, según un fallo judicial de Hong Kong.
La crisis inmobiliaria también ha provocado que los ingresos de los gobiernos locales se desplomen, y algunas escuelas de su área ni siquiera pueden pagar a los maestros, dijo Chen.
En cuanto a Huailan, sus pagos hipotecarios mensuales se convirtieron en una carga cuando perdió su trabajo a principios de este año. La casa que había comprado había perdido una cuarta parte de su valor. Si quisiera venderla, le costaría mucho encontrar un comprador.
"Cuando mi hija me preguntó cuándo nos mudábamos a nuestra nueva casa, no supe qué responder", dijo con tristeza. "Si tuviera una segunda oportunidad, no confiaría del todo en ninguna inmobiliaria, ni siquiera en una grande como Country Garden", añadió.
[anuncio_2]
Fuente
Kommentar (0)