Los bloqueos hacen que la construcción de viviendas sociales sea 'el doble de difícil'

Bloqueo de cadena

El Sr. Le Huu Nghia, Director de Le Thanh Company, una empresa especializada en vivienda social (NOXH) en la ciudad de Ho Chi Minh, comentó: En el pasado, el Gobierno ha tenido muchos mecanismos y políticas para desarrollar NOXH. Sin embargo, estos incentivos han dificultado las cosas para los inversores, haciendo que los procedimientos y el número de solicitudes sean cada vez más difíciles que los proyectos de vivienda comercial (NOTM). Por ejemplo, según las regulaciones actuales, los proyectos NOXH reciben incentivos 1,5 veces mayores en densidad de construcción, coeficiente de uso del suelo y tamaño de la población en comparación con los NOTM aprobados por las agencias estatales competentes en la planificación a escala 1/2000. Sin embargo, la realidad es que casi todos los proyectos NOXH han sido transferidos de NOTM, por lo que no son adecuados para la planificación 1/2000. Para ser aptos para disfrutar de los incentivos, la planificación 1/2000 y la planificación 1/500 deben ajustarse. Sin embargo, el ajuste de la planificación es extremadamente difícil.

Numerosos cuellos de botella hacen que el programa de construcción de viviendas sociales alcance resultados muy bajos.

En Ciudad Ho Chi Minh, la Resolución 98 exige al estado ajustar la planificación 1/2000 y 1/500 para que los proyectos de vivienda social disfruten de incentivos y sean coherentes con la planificación. Por otro lado, el Decreto 31 estipula que los proyectos de vivienda social deben ser coherentes con la planificación detallada para que se les otorguen políticas de inversión y se les reconozca como inversionistas. Sin embargo, el Departamento de Planificación e Inversión no cumple con la Resolución 98, por lo que sigue estancado. Sin la Resolución 98, el Departamento de Planificación y Arquitectura nunca aprobará el ajuste de la planificación 1/500 para las empresas. Esto significa que en otras localidades sin la Resolución 98, como Ciudad Ho Chi Minh, los procedimientos no se duplican, sino que se bloquean. Por lo tanto, el Departamento de Construcción en las localidades debe aprobar el ajuste de la planificación 1/2000 y luego debe aprobar la planificación 1/500 para las empresas. El Sr. Nghia citó y enfatizó: "Proyectos de vivienda social creados por las propias empresas. El establecimiento del fondo de tierras está prácticamente estancado desde el procedimiento de aprobación de la política de inversión al mismo tiempo que... aprobar inversionistas debido a las insuficiencias del Decreto 31.

Al hablar con Thanh Nien , la mayoría de las empresas reflejaron otro obstáculo: según la ley, las empresas que construyen vivienda social están exentas del pago de tasas por uso del suelo. Sin embargo, según la Ley de Vivienda de 2014 y la Ley de Tierras de 2013, actualmente en vigor, para eximir a las empresas del pago de tasas por uso del suelo, el estado debe primero calcular las tasas y emitir un aviso sobre el importe que deben pagar. Solo entonces las empresas estarán exentas del pago de tasas, no desde el principio. Mientras tanto, el cálculo de las tasas se ha estancado en la mayoría de las localidades, incluso para los proyectos NOTM. Esto ha provocado que los proyectos de vivienda social estén "el doble de estancados". "Desde el principio, las tasas por uso del suelo deberían estar exentas para los proyectos de vivienda social en lugar de tener que añadir el paso de calcularlas, emitir un aviso y luego quedar exentas", sugirió una empresa.

El crédito también está bloqueado.

Como empresa especializada en vivienda social, el Sr. Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Inversión y Desarrollo de Vivienda Social, denunció que la ley prohíbe a los inversores en vivienda social hipotecar sus propios terrenos para obtener capital para vivienda social, mientras que sí lo permite la inversión en vivienda no residencial (NOM). Por lo tanto, en los últimos tiempos, ninguna empresa ha podido utilizar estos terrenos para obtener capital. Estas ironías se deben a que las empresas de vivienda social están exentas del pago de tasas por uso del suelo. Si bien estas tasas son solo una parte del proyecto, para llevarlo a cabo, las empresas deben comprar terrenos, pagar la nivelación, la construcción, etc., por lo que no poder hipotecar ese terreno para obtener un préstamo para implementar el proyecto es irrazonable, lo que genera desventajas para las empresas de vivienda social en comparación con las empresas que realizan NTM. El Sr. Hoang analizó y recomendó: «En los proyectos de decreto que rigen la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada) sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, es necesario permitir que los inversores hipotequen el propio proyecto de vivienda social, al menos en los casos en que el inversor haya acordado recibir derechos de uso del suelo o los posea actualmente. Esto se debe a que, actualmente, los inversores deben hipotecar otros activos para poder obtener capital crediticio para implementar proyectos de vivienda social. Esto ha generado muchas dificultades para las empresas a la hora de ejecutar proyectos de vivienda social y ha contribuido a reducir los precios de la vivienda».

Español El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, afirmó: No solo los procedimientos administrativos, el crédito para vivienda social también está bloqueado. Desde 2015, ningún inversor ha disfrutado de políticas de crédito preferenciales. Sin incentivos, todos los inversores de vivienda social tienen que pedir prestado paquetes comerciales para construir, por lo que el precio sigue siendo alto. Por ejemplo, Vietcombank presta a Nam Long un 9%/año para construir vivienda social y todos los clientes también tienen que pedir prestado a una tasa de interés del 9%/año. Aunque esta tasa de interés es muy preferencial en comparación con los préstamos para construir vivienda social, es demasiado alta en comparación con los ingresos de los clientes. Para reducir el interés, los inversores apoyan el 2%/año para los clientes, pero este apoyo es solo durante los primeros 2 años. Por lo tanto, el estado necesita organizar una fuente de presupuesto a mediano plazo para subsidiar las tasas de interés para 4 bancos comerciales: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV que participan en la política de vivienda social. Al mismo tiempo, recapitalizar el Banco de Política Social para implementar la actual política de tasa de interés preferencial del 4,8% anual.

"El Comité Permanente de la Asamblea Nacional debería considerar la asignación de capital del presupuesto estatal a mediano plazo para implementar la política de vivienda social, recapitalizar el Banco de Vietnam para Políticas Sociales o subsidiar las tasas de interés de cuatro bancos comerciales designados por el Banco Estatal para implementar la política de crédito preferencial para vivienda social", sugirió el Sr. Chau, añadiendo que el paquete de crédito de 120 billones de dongs, aportado voluntariamente por varios bancos comerciales, ofrece tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las tasas de interés normales para préstamos comerciales durante un período de tres años. Esta tasa de interés tiene un efecto positivo para los inversores, ya que anteriormente debían solicitar préstamos a tasas de hasta el 12 % anual. Sin embargo, este paquete de crédito de 120 billones de dongs no es adecuado para compradores e inquilinos de vivienda social, no solo porque deben pagar una tasa de interés elevada del 7,5 % anual y se aplica solo por un período de cinco años, sino porque estas tasas de interés se ajustan cada seis meses. Tras el período preferencial, el tipo de interés es pactado y flotante, por lo que compradores e inquilinos de vivienda social se sienten inquietos y temerosos de solicitar préstamos. Por ello, el Ministerio de Construcción mantiene la propuesta de un paquete crediticio de 110 billones de VND, con un tipo de interés del 4,8% al 5% y un plazo máximo de 25 años.

Los resultados de la vivienda social son muy bajos.

Los cuellos de botella en los procedimientos administrativos y el capital han impedido que la implementación del plan de desarrollo de vivienda social en el pasado alcance su objetivo. Específicamente, en el período 2016-2020, todo el país solo logró alrededor del 41%. De los cuales, aunque Ciudad Ho Chi Minh logró el 75% del plan, el número real fue de solo 15,000 unidades de vivienda social (un promedio de 3,000 unidades/año), lo que no satisfizo la enorme demanda. En el período 2021-2025, todo el país solo ha completado 72 proyectos de vivienda social, con 38,128 apartamentos, alcanzando casi el 9% del plan. De los cuales, Ciudad Ho Chi Minh solo ha completado y puesto en funcionamiento 2 proyectos, con 623 apartamentos (transferidos del período 2016-2020) y ha comenzado 7 proyectos, con 4,996 apartamentos, pero debido a problemas legales, la construcción casi no se ha podido implementar.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm