Restaurar los derechos de las personas
En Hanoi , después de más de un año de "prohibir" la división de tierras, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanoi emitió recientemente el Documento No. 2869 sobre la abolición del Documento 1685. En consecuencia, esta agencia solicitó a los Comités Populares de distritos, pueblos, agencias y unidades relevantes que consideren y resuelvan los procedimientos administrativos relacionados con la división de tierras y la consolidación de tierras para los usuarios de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
Anteriormente, el 22 de marzo de 2022, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanoi emitió el Documento No. 1685 solicitando a los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades que detuvieran temporalmente la recepción y tramitación de procedimientos administrativos relacionados con la división de tierras para parcelas de tierras agrícolas ; parcelas de tierra con tierras residenciales y tierras agrícolas en la misma parcela; parcelas de tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales.
Tras la emisión de este documento, el mercado inmobiliario, especialmente en las zonas suburbanas, se estancó. Además, se vieron afectados los derechos de las personas al limitarse su derecho a la propiedad de terrenos.
Una subdivisión en la provincia de Dong Nai
A principios de mayo de 2023, el Comité Popular de la provincia de Lam Dong también emitió un documento que declaraba sin efecto todos los documentos emitidos previamente por el Comité Popular Provincial relacionados con la división y consolidación de tierras en toda la provincia. Esto significa que se permite a las personas dividir y separar parcelas con normalidad de nuevo, de acuerdo con la Decisión 40 de 2021.
Anteriormente, la provincia de Lam Dong emitió numerosos documentos que restringían la división y consolidación de terrenos, así como regulaciones bastante estrictas sobre la construcción y el sector inmobiliario. Inmediatamente después de su emisión, estos documentos restringieron considerablemente los derechos de las personas en relación con la división y separación de terrenos, y la gente solicitó ayuda para solucionar estos inconvenientes. El mercado inmobiliario en la provincia de Lam Dong se estancó.
También en la provincia de Ha Nam, el vicepresidente permanente del Comité Popular Provincial de Ha Nam, Nguyen Anh Chuc, firmó un documento que notifica la opinión del Comité Popular Provincial de Ha Nam sobre la propuesta del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de permitir la división continua de las parcelas de tierras de hogares y particulares. La implementación comenzará el 3 de julio.
Gestión de planificación estricta
Recientemente, el Decreto 35 del nuevo Gobierno ha permitido a los Comités Populares de las provincias regular las áreas donde se pueden transferir tierras en forma de subdivisión y venta de parcelas sin consultar al Ministerio de Construcción.
En consecuencia, el Decreto Nº 35 del Gobierno modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 11 sobre la gestión de inversiones en desarrollo urbano, permitiendo al Comité Popular Provincial especificar las áreas en las que se pueden transferir los derechos de uso de la tierra en forma de división de parcelas y venta de terrenos a personas para construir sus propias casas de acuerdo con la planificación detallada del proyecto aprobado, cumpliendo con las regulaciones legales sobre terrenos, vivienda y negocios inmobiliarios sin tener que consultar al Ministerio de Construcción.
Para ser loteado y vendido, el proyecto debe ser acorde a los niveles de planeación urbana; haber completado la inversión en infraestructura para la totalidad del proyecto o según fases de inversión aprobadas; la construcción de las viviendas debe asegurar el cumplimiento del contenido y avance del proyecto aprobado.
Al mismo tiempo, el área que se está dividendo en lotes y vendiendo no está ubicada en un lugar con altos requerimientos de gestión de arquitectura paisajística, frente a caminos de nivel regional o superior y los principales caminos paisajísticos en el área urbana; el área central y alrededor de las obras son puntos destacados arquitectónicos en el área urbana.
Los Comités Populares Provinciales, basándose en la planificación urbana, los programas de desarrollo urbano de cada área urbana, los reglamentos de gestión arquitectónica aprobados y las normas técnicas nacionales sobre planificación, especificarán las áreas en las que se pueden transferir los derechos de uso de la tierra en forma de división de parcelas y venta de tierras a las personas para construir sus propias casas.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, la mayoría de quienes compran terrenos subdivididos en las afueras de Hanói solo lo hacen con el objetivo de obtener ganancias. Sin embargo, el mercado se encuentra actualmente en dificultades y presenta baja liquidez. Por lo tanto, es improbable que los terrenos suburbanos se vuelvan a vender en estos momentos. Permitir la subdivisión de terrenos nuevamente podría brindar mayor seguridad a los inversores y estimular cierta liquidez en el sector inmobiliario.
Mientras tanto, en las provincias, la subdivisión de terrenos es económica y no requiere construcción según el modelo 1/500, por lo que ha satisfecho las necesidades de vivienda de la población. Al mismo tiempo, ha contribuido al embellecimiento urbano y a la migración de personas del centro a las afueras.
Los terrenos subdivididos satisfacen la necesidad de viviendas asequibles para las personas
Según el experto inmobiliario Tran Khanh Quang, la demanda de subdivisiones inmobiliarias es muy alta, especialmente en provincias donde el mercado inmobiliario aún está subdesarrollado y la población aún enfrenta dificultades. Por lo tanto, los proyectos de subdivisión con precios económicos son adecuados para los ingresos de la mayoría de los residentes locales. Sin embargo, esto no debe ser motivo de negligencia ni de una gestión negligente. Para armonizar los intereses de las empresas, satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de la población y cumplir con los requisitos de gestión del estado, las áreas de subdivisión también deben ser aprobadas y gestionadas rigurosamente en términos de infraestructura técnica y social.
Específicamente, en las áreas de subdivisión, al aprobar la infraestructura y la división del terreno, las autoridades locales deben evaluar cuidadosamente el diseño de la infraestructura. Esto requiere que la vía tenga aproximadamente 7 metros de ancho, con aceras y drenaje a ambos lados. Además, la red vial debe estar conectada sincronizadamente con las vías de tráfico existentes. El sistema eléctrico debe ser subterráneo y debe haber un sistema de suministro de agua potable. También es necesario estipular claramente que las áreas de subdivisión deben deducir terrenos para árboles y áreas públicas. Al mismo tiempo, se estipula claramente que la superficie del terreno, una vez formada, debe ser lo suficientemente grande como para evitar la formación de barrios marginales que ensucien el paisaje urbano.
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