Gustos de inversión inmobiliaria: los extranjeros "abandonan el campo", los vietnamitas "abandonan la ciudad".
Los compradores de vivienda en países desarrollados se mudan cada vez más a las grandes ciudades, impulsados por la demanda laboral y las comodidades sociales. Pero en Vietnam ocurre lo contrario.
Tras el Covid-19, los extranjeros “van a la ciudad” a comprar casas
Según el South China Morning Post, en muchos países y territorios desarrollados, los compradores de vivienda están cambiando su foco de atención de los suburbios a las ciudades vibrantes. Este cambio es cada vez más evidente en el Reino Unido, Australia, Singapur y Hong Kong.
“Hemos observado que durante el período de la COVID-19, los mercados inmobiliarios urbanos fueron algo menos dinámicos que los mercados suburbanos y rurales, pero desde mediados de 2023, las ciudades experimentaron un avance espectacular, ya que los compradores de viviendas regresaron gradualmente debido a las necesidades laborales y las comodidades”, afirmó Liam Bailey, director de investigación global de Knight Frank.
Knight Frank predice que las ventas de viviendas en Londres aumentarán un 2 % este año. Mientras tanto, las ventas de viviendas en zonas rurales disminuirán aproximadamente un 2 %.
Según el informe de One Housing, en el primer semestre de 2024, la mayoría de las transacciones de segunda mano en el sector de apartamentos en Hanói se originaron en distritos alejados del centro. De estos, el distrito de Gia Lam representó la mayor participación de mercado, con un 19%, seguido de los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong.
La tendencia de abandonar el campo y regresar a la ciudad también está presente en Australia. Según el portal inmobiliario OpenLot, las ventas de viviendas nuevas en las principales ciudades del país están aumentando considerablemente, mientras que la demanda en zonas remotas está disminuyendo.
Según Qi Chen, fundador de OpenLot, las dos tendencias opuestas se deben al hecho de que las áreas urbanas tienen significativamente más permisos de construcción de viviendas nuevas que las áreas suburbanas.
“El sueño pandémico de vivir en pueblos costeros o en la montaña ha perdido su atractivo. Hoy en día, la gente quiere vivir lo más cerca posible de la gran ciudad”, dijo Qi Chen.
Los vietnamitas "regresan al pueblo" para comprar bienes raíces
En Vietnam, aunque la mayoría de los compradores de viviendas quieren tener casas en el centro de la ciudad, los precios de las casas en el centro de la ciudad son demasiado altos en comparación con los ingresos de la mayoría de las personas, por lo que muchas personas tienden a ir lejos del centro para encontrar bienes raíces para comprar.
Actualmente, en el centro de Hanói, algunos proyectos nuevos como The Gloria (distrito de Ba Dinh) alcanzan precios de hasta 140 millones de VND/m². The Diamond Residence (distrito de Thanh Xuan) tiene precios que oscilan entre 98 y 118 millones de VND/m². En particular, Endless Skyline West Lake (distrito de Tay Ho) también tiene un precio de "azotea" de entre 170 y 200 millones de VND/m².
Incluso los nuevos proyectos alejados del centro, como The Wisteria (distrito de Hoai Duc), tienen precios de hasta 57-60 millones de VND/m². Lumi Hanoi (distrito de Nam Tu Liem) tiene un precio inicial de hasta 79 millones de VND/m². En Imperia Sola Park (distrito de Nam Tu Liem), los precios de los apartamentos también fluctúan desde los 67 millones de VND/m² en adelante.
Para tener la oportunidad de establecerse, muchas personas recurren a proyectos antiguos. Sin embargo, los precios no son mucho más asequibles. Un proyecto de una década de antigüedad, como la presa Linh de Rice City (distrito de Hoang Mai), actualmente tiene un precio de 50 millones de VND/m². Otro proyecto, el edificio de apartamentos CT8A (distrito de Ha Dong), también se ofrece a través de intermediarios inmobiliarios a 48 millones de VND/m², a pesar de que los apartamentos tienen aproximadamente 17 años de antigüedad.
En el caso de terrenos residenciales en los distritos centrales de Hanoi, como Dong Da, Thanh Xuan y Hai Ba Trung, el precio del terreno en callejones de 3 a 4 m de ancho llega a los 200-300 millones de VND/m2.
Debido a los altos precios en el centro de la ciudad, muchas personas buscan terrenos residenciales en distritos suburbanos. Según el Sr. Le Dinh Chung, director general de SGO Homes, el segmento de terrenos suburbanos en Hanói ha experimentado un aumento significativo en el primer semestre de 2024. En ocasiones, este segmento incluso ha experimentado un auge local, con precios que han aumentado entre un 10 % y un 20 % en comparación con principios de año.
En distritos como Chuong My, Quoc Oai y Phu Xuyen, el precio de un terreno residencial con un callejón frente a la casa lo suficientemente ancho como para que dos vehículos puedan transitar entre sí oscila entre 25 y 30 millones de VND/m². Este precio se considera mucho más bajo que en el centro de la ciudad, por lo que recientemente ha atraído a un gran número de compradores de terrenos. Se prevé que esta tendencia continúe en el futuro.
Incluso el Sr. Le Xuan Nga, Director General de BHS Property, comentó que el flujo de caja de los inversores inmobiliarios no se limitará a los distritos suburbanos, sino que pronto podría fluir a las provincias que rodean Hanói, como Bac Ninh y Hung Yen. Anteriormente, grandes cantidades de dinero se han quedado estancadas durante demasiado tiempo en el centro de la ciudad. Esta es la razón por la que los precios de los apartamentos, las casas bajas y los inmuebles residenciales en la capital se han disparado.
El director ejecutivo de BHS Property cree que se acerca el momento en que los precios inmobiliarios en Hanói no podrán seguir subiendo. Para entonces, la competencia en Hanói será muy intensa para los inversores, y el mercado será solo un lugar para tiburones con grandes presupuestos.
Los inversores con presupuestos reducidos deberían encontrar maneras de desviar el flujo de caja a otras provincias, ciudades y regiones. Tarde o temprano, el flujo de caja saldrá de Hanói, posiblemente a finales de 2024 o principios de 2025, predijo el Sr. Nga.
De igual manera, el Sr. Phan Le Thanh Long, director ejecutivo de AFA Group y cofundador de la Comunidad de Asesores Financieros de Vietnam (VWA), afirmó que, entre 2019 y 2020, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh experimentó un fuerte crecimiento en el segmento de apartamentos y casas adosadas. Sin embargo, este impulso de crecimiento disminuyó gradualmente y casi se estancó, incluso decreciendo. "Creo que, de aquí a finales de 2024 y principios de 2025, los precios de la vivienda en Hanói se mantendrán altos, pero el aumento repentino desaparecerá. Esto es similar a lo que ocurre en Ciudad Ho Chi Minh: cuando los precios son lo suficientemente altos, ya no aumentan", afirmó este experto.
Además, el Sr. Long también señaló que muchos inversores en Ciudad Ho Chi Minh tienden a trasladar los flujos de capital a zonas satélite y que un escenario similar podría producirse pronto en Hanoi.
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