Los bancos se quedan con los activos que recibieron de la ejecución de sentencias.

En el caso de los activos garantizados recibidos del organismo de ejecución, las entidades de crédito no pueden venderlos ni solicitar al organismo de ejecución que continúe subastándolos porque la naturaleza de estos activos ha pasado por muchas subastas fallidas.

La Asociación de Bancos de Vietnam (VNBA) acaba de emitir el Documento No. 421/HHNH-PLNV de fecha 5 de agosto de 2025, solicitando al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, al Ministerio de Justicia y al Banco Estatal de Vietnam que aborden las dificultades y problemas que enfrentan las instituciones de crédito miembros (IC) cuando reciben bienes inmuebles como garantía para manejar deudas incobrables.

Según los comentarios de las entidades de crédito miembros, una de las medidas importantes para gestionar la morosidad es aceptar bienes inmuebles como garantía para compensar las obligaciones de pago de los clientes. Esto se realiza principalmente de dos maneras: el banco y el cliente acuerdan compensar la deuda, o la entidad de crédito recibe la garantía de la Agencia de Ejecución tras numerosas subastas fallidas.

Según la Ley de Entidades de Crédito, los bancos no están autorizados a comerciar con bienes inmuebles, pero sí pueden retenerlos durante un período máximo de 5 años para recuperar deudas.

Sin embargo, la realidad es que las Oficinas de Registro de Tierras y el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de muchas localidades se han negado a registrar cambios y transferir la propiedad de los activos garantizados a instituciones de crédito.

Estos organismos exigen que las instituciones crediticias cuenten con la aprobación escrita de la política de transferencia por parte del Comité Popular Provincial y que lleven a cabo los procedimientos para la conversión de los usos de la tierra.

Esta exigencia, según las entidades de crédito, no es coherente con la naturaleza de la tenencia de activos para gestionar deudas incobrables, que no es una actividad empresarial ni la compra de activos para su uso directo.

El hecho de que las entidades de crédito no registren la propiedad ha tenido numerosas consecuencias.

En primer lugar, la propiedad no puede subastarse: al no figurar sus nombres en el Certificado de Derechos de Uso del Suelo, las entidades crediticias no pueden vender ni transferir la propiedad al comprador. Por este motivo, las notarías también se niegan a certificar contratos de compraventa.

En segundo lugar, el estancamiento de los activos del organismo de ejecución: la entidad de crédito no puede vender los activos recibidos del organismo de ejecución. No es viable devolverlos al organismo de ejecución para una nueva subasta, ya que estos activos han sido objeto de numerosas subastas fallidas.

En tercer lugar, problemas contables: Según la normativa del Banco Estatal, en la Decisión 479/2004/QD-NHNN, para registrar el valor de los activos en la cuenta del balance general (Cuenta 387), las entidades de crédito deben contar con la documentación completa que acredite la propiedad legal. Al no poder registrarse, las entidades de crédito no pueden contabilizar este activo, lo que impide su recepción.

En cuarto lugar, el riesgo de disputas: Aunque el cliente haya entregado la propiedad, legalmente, sus obligaciones de deuda siguen vigentes y siguen surgiendo. Esto supone un riesgo de disputas y demandas en el futuro, especialmente cuando los precios de los inmuebles suben, ya que el antiguo propietario puede reclamar la propiedad.

Frente a las dificultades mencionadas, la Asociación Bancaria de Vietnam recomienda que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente emita un documento que oriente a los Departamentos de Agricultura y Medio Ambiente a nivel nacional, que permita a las instituciones de crédito registrar la transferencia de derechos/registro de cambios en los activos inmobiliarios en ambos casos: recepción de garantías a través de un acuerdo y recepción de la agencia de ejecución, de modo que las instituciones de crédito tengan plena autoridad para subastar los activos y transferir el nombre al comprador.

Tras la inscripción de la transferencia de derechos o del cambio, la entidad crediticia es responsable de supervisar proactivamente, vender, transferir o recomprar el inmueble dentro de los 5 años siguientes a la fecha de la decisión de gestionarlo. En caso de incumplimiento por parte de la entidad crediticia, se procederá conforme a lo dispuesto por la ley.

Para el Banco Estatal de Vietnam, la Asociación Bancaria de Vietnam propone estudiar y emitir un documento que oriente el reconocimiento de los activos asignados a la deuda y los activos recibidos en lugar de cumplir obligaciones para orientar a las instituciones de crédito en la contabilización de los activos inmobiliarios cuando las instituciones de crédito reciben en lugar de las obligaciones de pago de la deuda de los clientes y mantienen garantías durante 5 años y deben vender, transferir o recomprar bienes inmuebles para recuperar la deuda de conformidad con la Cláusula 3, Artículo 139 de la Ley de Instituciones de Crédito.

Orientación sobre la constitución de provisiones por riesgos en caso de que una entidad de crédito reciba garantías en lugar de obligaciones y las mantenga durante 5 años.

Coordinar con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente y el Ministerio de Justicia para resolver las recomendaciones de la Asociación Bancaria sobre los problemas con el registro de cambios de activos, para que las entidades crediticias tengan derecho a manejar los activos y transferir la propiedad a los compradores.

Fuente: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html