Todavía se puede invertir en bienes raíces sin mucho capital

En la conferencia de prensa habitual del Ministerio de Finanzas en la tarde del 18 de junio, el Sr. Bui Hoang Hai, vicepresidente de la Comisión Estatal de Valores, dijo que había trabajado con VPS Securities Company y solicitó que esta unidad detenga inmediatamente la distribución de certificados de valores en forma de bienes inmuebles subdivididos.

Según el director de la Comisión Estatal de Valores, actualmente no existen regulaciones sobre este método de inversión inmobiliaria. "La agencia gestora considera que este tipo de inversión conlleva muchos riesgos y exige a VPS que deje de distribuir este producto", declaró el Sr. Hai.

Esta persona también dijo que los mercados extranjeros tienen regulaciones específicas para controlar y limitar los riesgos de este tipo de negocios, pero en Vietnam todavía no existen.

El Sr. Nguyen Duc Chi, Viceministro de Finanzas, también dijo que el Ministerio ha dado instrucciones a la Comisión de Valores sobre este tema.

Según el Sr. Chi, las leyes actuales no tienen ninguna prohibición, pero desde la perspectiva de un organismo de gestión estatal, la Comisión de Valores tiene la responsabilidad de supervisar de cerca las actividades de las compañías de valores.

Los servicios que prestan estas empresas deben estar dentro de los campos e industrias autorizados. Si no cumplen con este requisito, deberán suspenderse para que la gerencia pueda realizar una evaluación exhaustiva, afirmó el Sr. Chi.

El modelo de subdivisión de inversiones inmobiliarias consiste básicamente en vender bienes inmuebles a numerosos inversores mediante la división de acciones. Este modelo surgió en el mercado vietnamita hace cuatro o cinco años. Algunos modelos que han funcionado de forma similar son Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Recientemente, Fnest JSC proporciona servicios de inversión inmobiliaria a través de la aplicación SmartOne de VPS Securities Company.

Para participar, los clientes deben ser inversores de VPS. Por consiguiente, cada inmueble es valorado por la unidad de negocio y convertido en acciones que pueden venderse a los inversores principales de la unidad de Fnest. 1 Fnest equivale a 10.000 VND. Por ejemplo, un inmueble valorado en 25.000 millones de VND equivaldrá a 2,5 millones de Fnest. La cartera inmobiliaria que ofrece Fnest es muy diversa, desde villas y casas comerciales hasta apartamentos.

Al hablar con el reportero de VietNamNet , el abogado Mai Thao, del bufete TAT Law Firm, evaluó que la fortaleza de este modelo es que da en el blanco, tocando la psicología de los inversores que no tienen que invertir mucho capital, pero aún así pueden invertir en bienes raíces como deseen para poseer una parte de los bienes raíces.

“Además de añadir una nueva imagen al modelo de negocio inmobiliario tradicional combinado con plataformas tecnológicas 4.0 con la promesa de aportar más valor a los clientes que el modelo de negocio inmobiliario, creo que crear una forma tan 'híbrida' en el mercado inmobiliario puede causar fácilmente inestabilidad en esta actividad comercial, y pueden surgir disputas fácilmente cuando no existe un corredor legal específico para regularla”, dijo el abogado Mai Thao, y cree que esta es la desventaja de este modelo a la que las partes involucradas en la transacción deben prestar atención, así como las agencias de gestión estatal deben tener las advertencias necesarias para las personas que participan en la transacción.

El mejor vietnamnet.png
Fnest presenta propiedades inmobiliarias, incluyendo apartamentos, casas comerciales y villas en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, todas ellas actualmente agotadas. Los inversores interesados ​​en comprar deberán hacerlo en el mercado secundario (compra y reventa). Captura de pantalla del 20 de junio.

Los abogados analizaron que, en esencia, este tipo de negocio en el mercado inmobiliario constituye una forma de movilización de capital para las empresas. Consideran los bienes raíces como un canal de inversión financiera para atraer capital del mercado y obtener fácilmente capital de trabajo. Por lo tanto, legalmente, además de las condiciones necesarias para la comercialización de bienes raíces, han utilizado el concepto de "acciones", que puede inducir a error a los inversores sobre su propiedad.

En realidad, los inversores solo poseen una parte del valor de los bienes inmuebles, convertidos en dinero en forma de acciones, según el acuerdo entre las partes. Actualmente, la ley no regula la división de la propiedad inmobiliaria en acciones, por lo que pueden surgir fácilmente disputas sobre la futura propiedad y administración de los bienes inmuebles, afirmó el abogado Mai Thao.

En cuanto al valor de las ganancias y la liquidez, el abogado afirmó que esto solo demuestra un compromiso unilateral por parte de la unidad que vende el modelo, sin garantías para los inversores, por lo que retirar capital cuando lo necesitan resulta difícil para los pequeños inversores. Además, se deben pagar comisiones por servicios, y la gestión del precio operativo de este modelo tampoco es clara ni transparente.

¿Quién es responsable en caso de disputa?

Respecto a la cuestión de quién es responsable en caso de disputas relacionadas con bienes raíces de inversión, el abogado Mai Thao dijo que la resolución se basa en dos mecanismos: acuerdo y resolución en el tribunal o arbitraje.

En concreto, la base para la resolución de disputas en este caso dependerá de los términos del contrato y de otros documentos adjuntos, si los hubiere. Si las partes cuentan con regulaciones claras sobre sus derechos y responsabilidades que no infrinjan las disposiciones legales, estas se aplicarán. Se considerará la normativa legal pertinente para determinar las responsabilidades de las partes al participar en esta transacción modelo cuando ambas partes no cuenten con regulaciones específicas.

En cuanto a las responsabilidades, las dos unidades, Fnest y la compañía de valores, deben asumir la responsabilidad principal de resolver las disputas para garantizar los derechos de los inversores, cumplir con la normativa inmobiliaria y otras leyes pertinentes. En caso de incumplimiento, se resolverá conforme a la disputa contractual y se indemnizará (si corresponde) a los inversores en caso de violación de sus derechos, afirmó el abogado.

Los expertos también señalaron que uno de los problemas del modelo es la valoración inmobiliaria. Por lo tanto, la valoración inmobiliaria es una actividad independiente que ayuda a las partes a encontrar una base para la resolución de disputas o a los inversores a conocer su capacidad financiera para invertir adecuadamente.

Sin embargo, para limitar las disputas, los expertos recomiendan que los inversionistas presten atención a verificar los documentos legales del inmueble solicitando directamente al inversionista que los proporcione (Certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la vivienda, permiso de construcción, actas de aceptación del proyecto, etc.); la información anterior se puede buscar en autoridades competentes como el Departamento de Construcción, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las notarías para verificar que el inmueble no esté en disputa, hipotecado o garantizado por el inversionista.

Además, los inversores también deben considerar los términos de su contrato, ya que este constituye un acuerdo entre las partes según las disposiciones del Código Civil. Si las ramas específicas del derecho no tienen regulación directa, se aplicará el Código Civil.

Además, es necesario consultar con expertos, como abogados especializados en finanzas, inversiones y bienes raíces, para tener una visión objetiva y evaluar el proyecto. En caso de disputas que requieran litigio o arbitraje, es necesario consolidar las pruebas necesarias y aplicar medidas de emergencia para evitar la pérdida de los activos del inversionista.

Miles de personas cayeron en la trampa de la increíble tasa de interés de Vu Thi Thuy, directora ejecutiva de Nhat Nam Company. Con enormes ganancias de hasta el 5-7% mensual, equivalentes al 60-84% anual, Nhat Nam Real Estate Company también ideó muchos otros trucos para ganarse la confianza de los inversores y obtener grandes cantidades de dinero.
Al depositar miles de millones para comprar casas adosadas en Hanói, los clientes descubrieron que el inversor había destrozado la planificación arbitrariamente . Tras haber depositado para comprar casas adosadas en el proyecto de la zona urbana Thanh Ha-Cienco 5 (Hanói) hace muchos años, los clientes descubrieron que estos terrenos se estaban planeando para construir villas.