Las transacciones están estancadas, pero el precio de venta de los apartamentos en Hanoi sigue aumentando como si estuvieran "poseídos".

(Dan Tri) - Los expertos afirman que el continuo aumento de los precios de los apartamentos ha provocado que las personas suspendan temporalmente sus planes de compra. Sin embargo, los precios de los apartamentos siguen subiendo a pesar de las dificultades en las transacciones.

Los compradores de vivienda luchan contra la tormenta de precios

Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri , durante el último mes, el precio de venta de apartamentos en Hanoi ha seguido manteniendo una tendencia al alza.

Una casa de 64 m² con dos dormitorios en el proyecto Vinhomes Smart City se puso a la venta a mediados de octubre por unos 4.200 millones de VND. Hasta la fecha, el precio de este apartamento ha seguido subiendo hasta alcanzar los 4.600 millones de VND.

En el proyecto Thang Long Número 1, a principios de octubre se anunció la venta de un apartamento de 87 m² y dos habitaciones por 5.700 millones de VND. Sin embargo, el precio de este apartamento ha subido a 6.000 millones de VND.

Según datos de una unidad de investigación, el precio de venta promedio de los apartamentos principales en todo el mercado de Hanoi ha aumentado significativamente, de 40 millones de VND/m2 a principios de 2022 a aproximadamente 72 millones de VND/m2 en el tercer trimestre de este año.

En particular, el precio promedio de los proyectos de nueva apertura en este trimestre alcanzó alrededor de 70 millones de VND/m2 (excluyendo IVA y tarifas de mantenimiento), porque la oferta de apartamentos de nueva apertura en el trimestre se registró principalmente como segmentos de alta gama y lujo, representando el 100% de la participación de mercado.

Necesitando comprar una casa, el Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) comentó que, durante los últimos tres meses, su familia ha estado buscando constantemente apartamentos en los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong. Con 3 mil millones de dongs, el Sr. Ngu planea comprar un apartamento de unos 65-70 m², con dos dormitorios, pero cuanto más busca, más se siente atrapado en una "matriz de precios de apartamentos".

"El mismo apartamento sin vender, pero el precio que ofrece el propietario es incluso más alto que antes. Por ejemplo, una casa de 68 m² en My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) se puso a la venta en septiembre por unos 3.300 millones de VND. Ahora se ofrece por 3.700 millones de VND", dijo. Mientras los precios de los apartamentos suben constantemente, el Sr. Ngu ha suspendido temporalmente su plan de comprar una casa y espera a que el precio baje.

O como dijo el Sr. Tran Van Cuong (de Bac Giang ), durante los últimos dos meses su familia ha visitado casas en varios proyectos de apartamentos en Hanói. Sin embargo, el Sr. Cuong se sorprendió porque el precio de venta del apartamento que le había dado el propietario subía cada vez más.

Algunas personas han abandonado sus planes de comprar una casa porque el precio de venta ha aumentado rápidamente (Ilustración: Tran Khang).

Hace 10 días, el Sr. Cuong fue citado por el propietario de un apartamento en el distrito de Hoang Mai (Hanói), de 72 m² y dos dormitorios, por 4.300 millones de VND, equivalentes a 60 millones de VND/m². Sin embargo, recientemente, el propietario del apartamento le informó que el precio había aumentado a 4.700 millones de VND.

"El rápido aumento de los precios de los apartamentos me hace dudar si comprar ahora o esperar a que se estabilice. Si compro ahora, el precio podría volver a bajar, porque ya ha subido mucho antes. Si no compro, me temo que los precios de los apartamentos seguirán subiendo", dijo.

Según datos de una unidad de investigación de mercado, el precio promedio de venta de apartamentos a nivel nacional en el primer trimestre de 2021 fue de 35 millones de VND/m². Para el tercer trimestre de 2024, este precio había aumentado a 51 millones de VND/m². Por lo tanto, en 4 años, los precios de los apartamentos han aumentado un 45%, o más del 10% anual.

¿Por qué están “altos” los precios de los apartamentos?

El experto en bienes raíces Nguyen Quoc Anh dijo que hay muchas razones que conducen al gran aumento de precios en el segmento de apartamentos.

En primer lugar, el mercado inmobiliario es cíclico. En concreto, los precios de los apartamentos están aumentando debido a que el mercado se encuentra en fase de recuperación. Anteriormente, a mediados de 2024, esta unidad predijo la recuperación de cada tipo de inmueble, siendo los primeros en recuperarse los productos residenciales.

Tras atravesar un período difícil, la mentalidad de los inversores en el mercado inmobiliario es muy débil. Lo más temible al invertir no es la caída de los precios inmobiliarios, sino el temor a la falta de liquidez del producto. Por ello, los inversores buscan ahora propiedades con cierta legalidad, flujo de caja y, al menos, que se puedan alquilar como apartamentos.

La segunda razón es que la oferta no ha satisfecho la demanda del mercado, a pesar de que esta es muy alta. Por ejemplo, en Hanói, cada año se necesitan entre 100.000 y 170.000 apartamentos nuevos, mientras que la oferta a principios de año solo alcanzaba unas 30.000 unidades, y en 2023 alcanzaría unas 10.000.

Al mismo tiempo, la densidad de población de las zonas urbanas es muy alta. Algunos países, como Corea y China, si bien cuentan con buenos sistemas de transporte que facilitan el desplazamiento a todas las provincias y ciudades, la gente sigue viviendo y trabajando principalmente en las grandes ciudades. Vietnam no es la excepción. Comprar una casa en las grandes ciudades nunca ha sido fácil. A medida que la población se concentra más, es muy difícil reducir el nivel de precios.

Además, los productos inmobiliarios se concentran cada vez más en segmentos de alto precio. Prueba de ello es que, a principios de 2020, el segmento de alta gama y superior (con precios superiores a 55 millones de VND/m²) solo representaba alrededor del 6 % de la oferta total. Para el tercer trimestre de este año, estos productos representaban aproximadamente el 60 %.

Según el experto, en el contexto de baja oferta en el mercado, después de eliminar los problemas legales y lanzar los productos, los inversores se centran principalmente en el segmento medio y superior (precios superiores a 35 millones de VND/m2).

"Lanzarse un proyecto lleva mucho tiempo, mientras que los precios de los terrenos suben cada día, por lo que es lógico que los inversores se decidan por apartamentos a precios medios y superiores", afirmó el Sr. Quoc Anh.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Duong Tam).

La tercera razón es el factor psicológico del mercado. En concreto, cuando el precio de los apartamentos no ha subido mucho, la gente suele esperar a que baje. Pero cuando ven que el precio sube entre un 10 % y un 20 %, todos se apresuran a comprar por temor a que siga subiendo. Esto supone un golpe psicológico, provocando un repunte del mercado.

"De hecho, el mercado ha estado muy activo durante el último año. Por lo tanto, la razón también radica en la impaciencia de la gente tras esperar a que bajen los precios de los apartamentos", concluyó el Sr. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), evaluó que en los últimos tiempos se han observado aumentos inusuales en los precios de los apartamentos, especialmente en Hanói. Este fenómeno está sin duda influenciado por grupos de interés, mientras que el contexto económico, el mercado y los ingresos de la población aún no se han recuperado.

"Los precios de las viviendas están subiendo, pero no hay transacciones. Esto podría ser una maniobra de un grupo inversor con intenciones poco claras", dijo el Sr. Dinh con franqueza.

Según él, estos grupos de interés pueden usar tácticas para inflar los precios, basándose en la problemática oferta de viviendas. En los últimos años, no se han aprobado nuevos proyectos para licencias de inversión. Los proyectos en el mercado son principalmente antiguos y se compran y venden de nuevo. La oferta es escasa y de mala calidad, la oferta para las personas de bajos ingresos es muy escasa, y la estructura del producto no es adecuada.

Además, la mayor parte de la nueva oferta se sigue construyendo con altos estándares de calidad, con altos costos de inversión y de terreno, y los inversores también esperan mayores ganancias que antes. Por lo tanto, es muy difícil reducir el nivel de precios de los apartamentos primarios. El alto precio de los apartamentos en el mercado primario ha provocado un aumento repentino de los precios en el mercado secundario.

Actualmente, la psicología de los compradores de vivienda ha disminuido gradualmente a medida que los precios de los apartamentos han aumentado continuamente desde principios de año.

Las transacciones de apartamentos se han desacelerado, pero se espera que sea difícil disminuirlas en el corto plazo (Foto: Tran Khang).

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Property, afirmó que, recientemente, los precios de los apartamentos solo han estado al alza en Hanói debido a la diferencia entre la oferta y la demanda. Hasta ahora, los precios de los apartamentos en Hanói han superado el pico.

"Tengo un grupo de amigos que tienen ingresos altos, pero al ver los precios actuales de los apartamentos, todos piensan que son demasiado altos, no se corresponden con el valor y son muy difíciles de acceder", dijo.

Los precios de los apartamentos son demasiado altos, por lo que muchas personas han pospuesto sus planes de comprar una casa, pensando que los precios no son razonables. Por lo tanto, la liquidez de los apartamentos ha sido muy baja últimamente. El Sr. Toan predice que, de aquí a fin de año, los precios de los apartamentos difícilmente subirán más. Sin embargo, también será muy difícil que bajen, salvo que quienes necesiten dinero reduzcan el precio para vender rápidamente.

Nguyen Van Dinh afirmó que, para reducir los precios de los apartamentos en Hanói, es necesario acelerar el avance de los proyectos de vivienda social. Regular proactivamente la oferta mediante el uso eficaz de herramientas de planificación, la adaptación de la planificación y la asignación de fondos adicionales para terrenos limpios para ayudar a los inversores a implementar proyectos de vivienda social tan pronto como se establezca la planificación.

A largo plazo, para estabilizar el precio de los apartamentos en particular y de la vivienda en general, se requiere una fuerte participación del Estado. En particular, es necesario seguir impulsando el desarrollo de la infraestructura de transporte, acortando el tiempo de viaje desde las zonas periféricas hasta el centro de la ciudad. La oferta de las afueras reducirá los precios de la vivienda.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm