El precio de la vivienda por ingreso en Vietnam es más de 1,6 veces el promedio mundial.

Según el Dr. Can Van Luc, en 2024 la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso familiar promedio en Vietnam será de 23,7, más de 1,6 veces el promedio mundial .

Esta información fue compartida por el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV , miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional en el Foro Inmobiliario Anual de Primavera celebrado el 19 de febrero.

El Dr. Can Van Luc en el evento del 19 de febrero. Foto: Reatimes

Los altos precios de la vivienda y las razones de esta situación fueron los temas que el Sr. Luc explicó extensamente en su discurso en el evento. Según este experto, el mercado inmobiliario tuvo una evolución más positiva el año pasado, con un aumento del 18% en la oferta de nuevos proyectos y de más del 50% en el número de apartamentos.

El Sr. Can Van Luc citó un estudio de Numbeo (una plataforma serbia de datos sobre el coste de la vida) que muestra que la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso familiar promedio (HPR) en 2024 fue de 23,7 veces, un aumento de 0,2 con respecto al año anterior. Mientras tanto, el promedio mundial de este índice disminuyó 0,5 veces, hasta 14,6 veces el año pasado. Por lo tanto, la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso en Vietnam es aproximadamente 1,62 veces mayor que el promedio mundial.

El HPR se calcula dividiendo el precio medio de la vivienda entre la mediana de los ingresos anuales del hogar. Según el Ministerio de Construcción , el HPR es el método más popular y utilizado a nivel mundial para evaluar el nivel "razonable" de precios de la vivienda. Este índice también es recomendado por el Banco Mundial y las Naciones Unidas.

Según este experto, los altos precios de referencia también hacen que las personas se muestren reacias a pedir préstamos para comprar viviendas. Prueba de ello es que el crecimiento del crédito para inversión inmobiliaria y negocios en 2024 alcanzará cerca del 18%, más del doble que el de los préstamos personales para consumo inmobiliario (alrededor del 6,5%).

El Sr. Luc explicó que existen seis razones principales para el aumento de los precios de la vivienda en Vietnam. En primer lugar, los problemas legales y el temor a la responsabilidad hacen que la oferta sea escasa. Además, el aumento de los costos de insumos como el alquiler de la tierra, el uso de la tierra, la compensación por la limpieza del terreno, los costos financieros y los materiales de construcción también contribuye al aumento de los precios de la vivienda. Este experto también enfatizó la necesidad de encontrar soluciones para reducir aún más los costos no oficiales para las empresas.

En cuanto a las tasas por uso del suelo, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del consejo de administración de GP.Invest, también evaluó que este sigue siendo un obstáculo importante cuando existen proyectos que tardan entre uno y dos años en calcular los precios de los terrenos. Según el Sr. Hiep, a principios de este año, 25 provincias y ciudades habían publicado listas de precios de terrenos ajustadas. Sin embargo, debido a la falta de información, las localidades tienden a consultarse entre sí para aumentar las listas de precios. En la etapa de valoración de terrenos, algunas localidades aún carecen de iniciativa para decidir si aumentan o reducen los precios por temor a asumir responsabilidades y dependen de consultoras.

También afirmó que otros costos de insumos, como la inversión en infraestructura y las tasas de interés poco realistas, generan numerosos problemas y precios de terrenos imprecisos. Por lo tanto, el Sr. Hiep espera que el obstáculo en la valoración de terrenos se resuelva pronto para que las empresas puedan implementar proyectos inmobiliarios con mayor rapidez.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep en el evento del 19 de febrero. Foto: Reatimes

En cuanto a la gestión, el Sr. Le Van Binh, Subdirector del Departamento de Tierras del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, afirmó que, desde el momento en que se recomendó a la Asamblea Nacional la promulgación de la Ley de Tierras revisada, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (anteriormente conocido como el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural fusionado) priorizó los precios de las tierras. La ley revisada ha ampliado la aplicación de las tablas de precios de tierras y los métodos de valoración de forma más transparente.

Sin embargo, el Sr. Binh también reconoció que aún existen muchas deficiencias en la implementación, especialmente a nivel local. Según él, aún existen diferencias de opinión entre los consultores de valoración de tierras, los consejos de valoración de tierras y las autoridades competentes que deciden los precios de las tierras. Mientras tanto, en otros países, la responsabilidad de la valoración de tierras recae en la unidad consultora, quien debe asumir la responsabilidad legal de cualquier error. Este es un aspecto que debe considerarse para mejorar la responsabilidad y la eficiencia de la valoración de tierras en Vietnam.

El representante del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente afirmó que continuará acompañando a las localidades y empresas, escuchando la retroalimentación para encontrar soluciones para eliminar las dificultades prácticas.

En un contexto de desequilibrio entre la oferta y la demanda, cuando el número de nuevos proyectos con licencia es bajo, según el Sr. Can Van Luc, las empresas invierten principalmente en el desarrollo de proyectos de alta gama para obtener márgenes de beneficio atractivos. «Los inversores no pueden dedicarse a la construcción de viviendas sociales porque hay muy pocos proyectos», afirmó.

Además, la inflación de precios, la especulación y la especulación siguen siendo comunes, lo que provoca que los precios inmobiliarios aumenten prácticamente en comparación con su valor real. El Sr. Luc también planteó la pregunta de si esto se debe a que Vietnam aún no ha establecido impuestos inmobiliarios, mientras que los impuestos, las tasas de transferencia, los alquileres y las herencias siguen siendo muy bajos en comparación con otros países, lo que contribuye a esta situación.

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