Acercar los precios del suelo al mercado: cómo evitar “seguir la corriente”

Ajustar los precios de la tierra en Hanoi y Ho Chi Minh para acercarlos al mercado aporta beneficios de transparencia pero requiere controlar el riesgo de ser explotados para hacer subir los precios de la vivienda.

El terreno en la aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai tiene un precio de subasta entre 10 y 15 veces más alto que el precio de lista - Foto: D.T

En un contexto de escasez de vivienda, controlar los precios inmobiliarios y evitar la trampa de "seguir la corriente" supone un gran desafío para las agencias gestoras y los ciudadanos. El ajuste busca garantizar los derechos de los usuarios del suelo, pero es necesario controlar la trampa de aprovecharse de los tramos ascendentes de precios del suelo para aumentar los precios de la vivienda.

Terrenos centrales desde 600-700 millones de VND/ ^m2

Según la nueva lista de precios de terrenos anunciada por el Comité Popular de Hanoi el 20 de diciembre y vigente inmediatamente hasta el 31 de diciembre de 2025, el precio más alto de los terrenos residenciales es de aproximadamente 695 millones de VND/ ^m2 , aplicado a las parcelas adyacentes a la carretera en las rutas centrales del distrito de Hoan Kiem, como: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Este precio también se aplica a las siguientes rutas: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho y Tran Hung Dao.

En comparación con la lista de precios emitida por la ciudad de Hanoi en 2019, los terrenos residenciales en las calles Hang Ngang y Hang Dao aumentaron 3,7 veces.

Además, según la nueva lista de precios publicada recientemente por Hanói, los terrenos para servicios comerciales se han ajustado entre un 50 % y un 100 % más que antes. El precio más alto de los terrenos comerciales se mantiene en las calles del distrito de Hoan Kiem, como Hang Khay, Hang Ngang y Hang Dao, con más de 244 millones de VND/ ^m² .

Mientras tanto, los precios de las tierras agrícolas , los arrozales, los cultivos anuales y perennes y las tierras de acuicultura en Hanoi también aumentaron alrededor de un 15%.

En cuanto a la nueva lista de precios de terrenos emitida por Ciudad Ho Chi Minh a fines de octubre de 2024, el precio de terrenos más alto en Ciudad Ho Chi Minh pertenece a las tres rutas de Dong Khoi, Le Loi y Nguyen Hue con 687,2 millones de VND/ ^m2 .

La nueva lista de precios de terrenos que Hanói y Ciudad Ho Chi Minh acaban de publicar, próxima al mercado, servirá de base para calcular la compensación y determinar los precios de los terrenos para las personas y organizaciones sujetas a la autorización de terrenos. Esta también será la base para calcular el impuesto sobre el uso del suelo, el impuesto sobre la renta de las personas físicas por la transferencia de derechos de uso del suelo, las tasas y los cargos relacionados con el uso del suelo, la transferencia o al realizar trámites administrativos relacionados con el suelo.

La calle Nguyen Hue es una de las calles con los precios de terreno más altos en la ciudad de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

El nuevo marco de precios es solo el 10% de la oferta ganadora.

Según Tuoi Tre, aunque Hanoi ha aumentado la lista de precios de terrenos para estar más cerca del mercado, muchas áreas tienen nuevos marcos de precios 3-4 veces más altos que los antiguos marcos de precios emitidos en 2019, pero todavía hay una gran brecha con los precios de subasta de terrenos ganadores en muchas áreas.

Por ejemplo, el precio de los terrenos rurales en la comuna de Thanh Lam, cerca de la carretera que une a la aldea de Duc Hau con la de Thanh Van, es de 1,54 millones de VND/ ^m² . De igual manera, el precio de los terrenos rurales en la carretera intercomunal de la comuna de Dai Thinh oscila entre 1,01 y 1,54 millones de VND/ ^m² . Por otro lado, el precio de los terrenos subastados en la misma zona del área urbana de Thanh Lam-Dai Thinh en 2024 ronda los 60 millones de VND/ ^m² .

Una zona que concentra numerosos proyectos de apartamentos, un foco de aumento de precios en el mercado inmobiliario de Hanói recientemente, presenta una nueva lista de precios de terrenos bastante flexible. Si bien el precio de muchos proyectos de apartamentos en la comuna de An Khanh, distrito de Hoai Duc, fluctúa entre 60 y 80 millones de VND/ ^m² , según la nueva lista de precios de terrenos (los precios de los terrenos en la zona cercana a la avenida Thang Long, que atraviesa la comuna de An Khanh), oscilan entre 2,3 y 8,6 millones de VND/ ^m² .

Para la zona urbana de LIDECO, distrito de Hoai Duc, carretera de 31 m de ancho, terreno comercial, de servicios y urbano con precios de 6,5 a 9,3 millones de VND/ ^m² ; carretera de 24 m de ancho, con precios de 5,9 a 8,5 millones de VND/ ^m² ; carretera de 13,5 m de ancho, con precios de 4,6 a 6,3 millones de VND/ ^m² . En la zona de la Carretera Nacional 32, ciudad de Phung, distrito de Dan Phuong, el precio del terreno es de 2,9 a 9,2 millones de VND/ ^m² .

De igual manera, el precio de los terrenos rurales en la Carretera Nacional 21B, que atraviesa la ciudad de Kim Bai hasta el final de la comuna de Hong Duong, oscila entre 3,5 y 6,1 millones de VND/ ^m² . El precio de los terrenos urbanos en la carretera de la aldea de Kim Bai a la ciudad de Kim Bai (tramo adyacente a la Carretera Nacional 21B) oscila entre 3,4 y 5,7 millones de VND/ ^m² ; y el precio de la carretera de la aldea de Cat Dong a la ciudad de Kim Bai (tramo adyacente a la Carretera Nacional 21B, a la izquierda del dique Day) oscila entre 3,4 y 7,5 millones de VND/ ^m² .

Mientras tanto, el terreno subastado en la aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (adyacente a la ciudad de Kim Bai) ha sido recientemente aumentado a más de 100 millones de VND/ ^m2 .

Prevenir la explotación de los tramos de precios del suelo más altos para impulsar el alza de los precios de la vivienda

Durante el último año, los precios de la vivienda, especialmente los de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, han aumentado drásticamente, lo que ha generado gran preocupación por las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Expertos y líderes del sector han advertido que las autoridades locales deben implementar soluciones para evitar que se aprovechen de los ajustes en el precio del suelo para impulsar el alza de los precios de la vivienda, agravando así la escasez de oferta y dejando fuera del mercado a muchas personas, especialmente a las de ingresos bajos y medios.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, los altos precios actuales de la vivienda no solo se deben al aumento del precio del terreno, sino también a la escasez de oferta. Por consiguiente, el precio del terreno es solo un factor en la estructura de costos de los bienes raíces, mientras que el factor determinante es la escasez de oferta de vivienda.

Si se busca una solución para aumentar la oferta y estimular las transacciones en el mercado, los precios de la vivienda tenderán a desacelerarse. Por lo tanto, aumentar la construcción de proyectos de vivienda, especialmente de vivienda social, es una de las soluciones fundamentales para estabilizar el mercado.

Sin embargo, en el contexto actual, con la escasez de viviendas en grandes ciudades como Hanói y Ho Chi Minh, ajustar el precio del suelo para que se ajuste al precio del mercado podría ser un factor que impulse el alza de los precios de la vivienda. El Sr. Chau advirtió que, además del ajuste de los precios del suelo, los precios de alquiler de terrenos en las grandes ciudades también tienden a aumentar, lo que ejerce mayor presión sobre los precios de la vivienda.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que ajustar la lista de precios de la tierra para acercarla al precio del mercado es una acción correcta, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.

El objetivo es aumentar la transparencia del mercado y garantizar el derecho de las personas a calcular las tasas de registro, transferir o modificar los derechos de uso del suelo. Si bien el nuevo precio del suelo en las zonas centrales de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh alcanza los 600-700 millones de VND/m², sigue siendo inferior al precio real del mercado. Esto fomentará la transparencia en las transacciones y ayudará a las agencias gestoras a minimizar la inflación del precio del suelo.

El Sr. Thanh también enfatizó que la nueva lista de precios de terrenos se ajusta para reflejar el valor real de las zonas que se han desarrollado de forma constante en los últimos años. Sin embargo, para las zonas nuevas, especialmente aquellas que se están convirtiendo en proyectos de vivienda, no existe una lista oficial de precios de terrenos. Los expertos afirman que los precios de los terrenos en las zonas nuevas solo se pueden determinar cuando los proyectos se implementan y entran en funcionamiento, para luego poder proporcionar precios de referencia adecuados.

Por último, los expertos también afirmaron que el propósito de ajustar la lista de precios de la tierra no es crear un shock de precios, sino fomentar operaciones de mercado transparentes, minimizar la especulación e inflar los precios de la tierra en áreas de rápido desarrollo.

La determinación de los precios de la tierra en función de factores prácticos como los costos de compensación, la inversión en infraestructura y las ganancias comerciales ayudará a que el mercado de la tierra sea más razonable, evitando aumentos anormales de los precios de la tierra, que afectan negativamente el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Las tasas de uso del suelo y los costos de desmonte solo representan entre el 7% y el 20%. La próxima aplicación de una nueva lista de precios de suelos próxima al mercado incrementará el precio de venta de viviendas e inmuebles en un promedio del 15% al 20% en comparación con el período anterior. ( Ministerio de Construcción )

* Abogado Nguyen Van Dinh (experto jurídico territorial):

Abogado Nguyen Van Dinh (experto en derecho inmobiliario)

El ajuste de los precios del terreno para acercarlos al mercado podría servir de excusa para que los especuladores aumenten los precios y los de las viviendas en 2025, por lo que los compradores deben estar alerta al invertir en la compra de una vivienda. El aumento del precio del terreno puede incrementar los costos de los insumos para los proyectos de vivienda, pero cabe destacar que este no es el principal factor que ha disparado los precios de los apartamentos en los últimos tiempos. El factor principal sigue siendo la ley de la oferta y la demanda, por lo que las agencias de gestión y las localidades deben implementar políticas adecuadas para controlar y reducir los precios de las viviendas.

Fuente: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm