Esperando un impulso para el mercado inmobiliario

Se espera que la 15.ª Asamblea Nacional (AN) apruebe tres proyectos de ley: Tierras (enmendada), Negocios Inmobiliarios (enmendada) y Vivienda (enmendada) en su actual sexta sesión. Muchos creen que esto será un importante impulsor para romper el hielo del mercado inmobiliario en el futuro.

Eliminando barreras, creando corredores legales

Respecto del proyecto de Ley de Tierras (enmendada), el abogado Bui Dinh Ung (Colegio de Abogados de Hanoi) espera resolver las cuestiones superpuestas y conflictivas dentro de las políticas y leyes de tierras y entre las políticas y leyes de tierras y otras leyes relacionadas; creando así una importante fuerza impulsora para el desarrollo socioeconómico .

El abogado Ung afirmó que, en realidad, existen numerosas disputas y quejas derivadas de los precios de la tierra, incluyendo la determinación de estos precios, que no garantiza los derechos de todas las partes. Uno de los objetivos de la reforma de la Ley de Tierras es determinar los precios de la tierra cerca del mercado. Por lo tanto, el proyecto de ley propone métodos de valoración de tierras que incluyen la comparación, la renta, el excedente y el coeficiente de ajuste del precio de la tierra. "Esperamos que las normas sobre valoración de tierras incluidas en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) resuelvan esta vez los problemas que surgen en la práctica", declaró el abogado Ung.

Compartiendo la misma opinión, el delegado de la Asamblea Nacional, Vu Tien Loc, presidente del Centro de Arbitraje Internacional de Vietnam, afirmó que una de las novedades importantes del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) es la modificación de los instrumentos jurídicos para la valoración de tierras. Anteriormente, la valoración de tierras se basaba en el marco estatal de precios y se establecía según principios administrativos. El proyecto propone una nueva opción: no regular el marco de precios de tierras y decidir mediante listas de precios, garantizando así el cumplimiento de los principios del mercado.

"Al asegurar que el precio de los terrenos se determine cerca del precio de mercado, garantizaremos que se superen los problemas actuales para determinar los precios de los terrenos y que se armonicen los intereses de todas las partes involucradas. Esto también constituye una base fundamental para las transacciones entre particulares y empresas basadas en el precio de referencia estatal, según la normativa vigente", comentó el Sr. Loc.

Se espera que el mercado inmobiliario prospere si se aprueban los tres proyectos de ley: Tierras (enmendado), Vivienda (enmendado) y Negocios Inmobiliarios (enmendado). Foto: TAN THANH

El economista Dr. Can Van Luc también afirmó que el marco legal constituye un obstáculo importante cuando las regulaciones sobre terrenos, bienes raíces y construcción se superponen en diversas leyes, decretos y documentos normativos. Este es un obstáculo identificado y se espera que se resuelva con las tres leyes enmendadas mencionadas anteriormente. El Sr. Luc afirmó que es necesario revisar y enmendar las regulaciones para garantizar la coherencia entre las leyes relacionadas; resolver problemas relacionados con los métodos para determinar los precios de los terrenos; y el plazo para calcular las tasas y rentas del suelo.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), también compartió la misma opinión al afirmar que los proyectos de ley mencionados, en particular la Ley de Tierras (enmendada), eliminarán las duplicaciones en la gestión de tierras, liberando así recursos y creando condiciones para los inversores con un marco legal claro y transparente, contribuyendo así a la estabilización del mercado inmobiliario. "Esperamos que, con la promulgación de las nuevas regulaciones, se reactiven los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades, incluso inactivos, debido a problemas legales", declaró el Sr. Dinh.

Mecanismo innovador para movilizar el máximo de recursos

El Máster en Ciencias Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, afirmó que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) presentado por el Gobierno a la Asamblea Nacional propone un mecanismo innovador para maximizar los recursos destinados a proyectos de inversión. En particular, un tema relevante en la movilización de recursos territoriales en los últimos tiempos es el mecanismo para la transferencia de derechos de uso del suelo para la implementación de proyectos de viviendas urbanas y comerciales.

Según el Sr. Dinh, en proyectos de ley anteriores, todos seguían el siguiente plan: los inversores debían poseer o recibir la transferencia del derecho de uso de terrenos residenciales y terrenos no agrícolas distintos de los residenciales, haber pagado las tasas de uso del terreno o el alquiler del terreno una vez, para poder implementar proyectos de vivienda comercial. Este plan limita los casos de uso del terreno para implementar proyectos de vivienda comercial en comparación con la ley actual. Se trata de la Ley n.º 03/2022/QH15, que estipula que los inversores deben tener derecho a usar terrenos residenciales y otros terrenos, lo cual se considera demasiado limitado, lo que causa congestión en unos 300 proyectos de vivienda en todo el país (los inversores han "recogido terrenos", pero no pueden implementarlos porque no hay terrenos residenciales).

En el informe No. 598/BC-CP del 23 de octubre enviado a la Asamblea Nacional sobre algunos contenidos del proyecto de Ley de Tierras (modificado), el Gobierno propuso revisar el proyecto en una dirección innovadora: abolir completamente los requisitos sobre el tipo de tierra que los inversores deben poseer o recibir una transferencia para implementar proyectos de vivienda comercial.

En concreto, el Gobierno propone derogar lo dispuesto en los artículos 123, 1 y 128 del proyecto (anteriormente se estipulaba que los usos del suelo solo se pueden cambiar para implementar proyectos de vivienda comercial en los casos en que haya o se haya recibido una transferencia de suelo residencial y de suelo no agrícola que no sea residencial por el que se hayan pagado de una sola vez derechos de uso del suelo o renta del suelo).

Según el Sr. Dinh, el informe del Gobierno también señala que los casos de acuerdos de transferencia de derechos de uso de tierras para el desarrollo urbano ocurren principalmente en áreas recientemente desarrolladas que a menudo no tienen tierras residenciales, mientras que la política del Estado es promover la urbanización y el embellecimiento urbano.

Estoy de acuerdo con esta enmienda porque el beneficio inmediato es que puede ayudar a desbloquear unos 300 proyectos de vivienda en todo el país, y el beneficio a largo plazo es promover el mecanismo de acuerdo equitativo entre empresas y ciudadanos en la conversión voluntaria de tierras, evitando así la adquisición forzosa de tierras. Lo importante es que, cuando se permite a los inversores cambiar el uso del suelo, la valoración del mismo debe garantizar la conformidad con el mercado para que las empresas puedan cumplir plenamente con sus obligaciones financieras y regular armoniosamente las diferencias de renta de la tierra, afirmó el experto Dinh.

El diputado de la Asamblea Nacional Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) evaluó que el proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (enmendado) ha recibido, explicado y revisado muchos contenidos y también ha institucionalizado completamente las principales políticas del Partido y el Estado.

En concreto, perfeccionar el mecanismo y las políticas para el desarrollo y la gestión estricta del mercado inmobiliario y del mercado de derechos de uso de la tierra, reestructurar el mercado inmobiliario sobre la base de la implementación de la planificación y los planes de uso de la tierra; programas y planes de desarrollo de vivienda para asegurar el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario y superar la especulación inmobiliaria.

Abogado NGUYEN TAN PHONG , miembro permanente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam:

Señor NGUYEN TAN PHONG

Es necesario vigilar de cerca la aplicación de la ley.

De aprobarse, las tres leyes: Vivienda (enmendada), Tierras (enmendada) y Negocios Inmobiliarios (enmendada) resolverán los conflictos e insuficiencias en los negocios, la gestión y el uso de los bienes raíces.

En particular, la Ley de Tierras (enmendada) y la Ley de Vivienda (enmendada) crearán una base jurídica importante para promover el desarrollo de viviendas y apoyar la mejora de las viviendas de las personas. Esto también constituye un factor clave para impulsar el desarrollo socioeconómico.

La Ley de Negocios Inmobiliarios, de aprobarse, superará la situación de inversión inmobiliaria espontánea, que provoca desequilibrios y desajustes entre la oferta y la demanda de viviendas como en los últimos años, garantizando que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera estable, sana y eficaz.

Sin embargo, considero que los organismos estatales, las organizaciones sociales y las partes interesadas deben coordinar, supervisar e inspeccionar estrechamente la implementación de estas leyes. Además, deben existir políticas y mecanismos de apoyo adecuados para abordar las dificultades causadas por el impacto negativo de la pandemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario.

TRAN KHANH QUANG, director general de Viet An Hoa Real Estate Company:

El mercado espera una señal positiva

La aprobación de las tres leyes: Vivienda (enmendada), Tierras (enmendada) y Negocios Inmobiliarios (enmendada), será muy positiva para el mercado inmobiliario. Esto se debe a que se ajustarán los aspectos restantes, facilitando los mecanismos y las transacciones relacionadas con las actividades de terrenos e inmuebles, creando especialmente condiciones favorables para la vivienda. Además, el mercado inmobiliario estará bien controlado y se desarrollará de forma más sana y sostenible. Y lo que es más importante, se eliminará el mecanismo de solicitud y concesión para empresas y particulares.

Se puede afirmar que, con la aprobación de estas tres leyes, se resolverá gradualmente entre el 60 % y el 70 % de las dificultades que han afectado al mercado inmobiliario durante mucho tiempo. Por lo general, se resolverán las dificultades de los proyectos aún en construcción, debido a trámites, cálculo de tasas de uso del suelo o actividades relacionadas con la concesión de licencias para inversores.

Son Nhung escribió

Fuente: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm