Además, las violaciones en el negocio inmobiliario ocurren con tendencias cada vez más complejas y sofisticadas, y especialmente los precios de los bienes raíces están aumentando continuamente cada trimestre y cada año.
El problema de la especulación y la manipulación del mercado
Recientemente, en muchas localidades, especialmente en grandes ciudades como Hanói , Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh, se han convertido en imágenes comunes las zonas urbanas fantasma o miles de hectáreas de proyectos de vivienda, grandes y pequeños, abandonados, que permanecen ocultos durante décadas. Esta es una forma sistemática de especulación con el objetivo de esperar el momento oportuno para obtener grandes beneficios, lo que no solo provoca un desperdicio de terrenos, sino que también es una de las causas directas del rápido aumento de los precios inmobiliarios.
Según datos de investigación de mercado de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, en el tercer trimestre de 2024, los precios de los bienes raíces continuaron aumentando considerablemente. En concreto, el segmento de terrenos registró un aumento promedio de alrededor del 3,5 % en el mercado primario; de igual manera, el de viviendas de baja altura aumentó entre un 5 % y un 10 %; en particular, el segmento de apartamentos alcanzó un nuevo récord, con un aumento promedio del 24 % en los precios y una disminución de alrededor del 20 % en la oferta total de viviendas nuevas en comparación con el trimestre anterior. Solo en los mercados de Hanói, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh , los aumentos interanuales correspondientes fueron del 64 %, 30,6 % y 46,2 %, respectivamente.
Junto con el problema de la especulación y la adquisición de tierras, existen indicios de que se están aprovechando las subastas de derechos de uso del suelo para manipular el mercado. Esta es la mayor limitación de las subastas de derechos de uso del suelo, además de los beneficios financieros para el presupuesto estatal. En muchas localidades, los intermediarios de subastas se han coludido para pagar decenas de veces más que el precio inicial, creando un "precio virtual" para comprar y revender terrenos subastados o para liquidar terrenos vecinos que se compraron previamente a bajo precio.
Como resultado, después de establecer un precio inusualmente alto, con el fin de lograr el objetivo de liquidez y ganancias rápidas, los "corredores de subastas" naturalmente están dispuestos a perder el depósito, porque el depósito es solo alrededor del 10-20% del valor total del terreno calculado de acuerdo con el precio inicial dado por la unidad organizadora, y este precio es a menudo más bajo que el precio de mercado real en esa área.
Esto no sólo afecta directamente a los intereses de los participantes en la subasta, sino que también impacta negativamente al mercado inmobiliario, cuando se requiere utilizar este precio virtual como referencia para compensaciones y desalojo de terrenos para nuevos proyectos de vivienda...
En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario registró una recuperación positiva, pero no es tan dinámico como antes de la pandemia de COVID-19. La nueva oferta sigue siendo limitada, mientras que los precios inmobiliarios se mantienen altos. Observamos diversas razones que explican esta situación, como: la alta demanda de viviendas y negocios, mientras que la oferta es baja, la demanda supera a la oferta; los costos de los insumos de los proyectos inmobiliarios (materiales de construcción, tasas de uso del suelo, etc.) están aumentando. En particular, muchas zonas presentan indicios de aumentos e inflación de precios para manipular el mercado mediante subastas de derechos de uso del suelo, informó el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung.
Medidas enérgicas contra proyectos que "abrazan" terrenos abandonados
Las lecciones de las "olas clandestinas" de especulación y manipulación de los precios inmobiliarios han tenido numerosas consecuencias para el mercado inmobiliario, provocando una auténtica fiebre del suelo que imposibilita el acceso a la tierra a personas con necesidades reales (de vivienda, producción y negocios). Si lo desean, deben pagar grandes sumas de dinero por la especulación, lo que resulta en terrenos abandonados; y las empresas que desarrollan nuevos proyectos temen no poder garantizar ganancias debido al aumento de la inversión y los costos del suelo; los pobres tienen que pagar cada vez más dinero y pierden gradualmente la posibilidad de poseer una vivienda.
Es preocupante que los recursos para la inversión en la producción, los negocios, la creación de empleo y el plusvalor para la sociedad estén "enterrados" en la tierra; la tierra especulativa que no se pone en uso no estimula el crecimiento de las industrias relacionadas y a largo plazo, cuando la oferta se acumula durante mucho tiempo, conducirá a una mala deuda de los inversores en el sistema bancario y en un momento determinado provocará inflación para toda la economía.
Los organismos de gestión estatal y las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas contra los proyectos que se apropian de terrenos con fines especulativos, pero que han estado abandonados durante muchos años sin explotarlos ni utilizarlos, mediante una consideración y evaluación específicas de las causas subjetivas y objetivas. Para los proyectos con capacidad suficiente para implementarse, se debe crear un mecanismo para continuar su ejecución. Por el contrario, el Código Penal también estipula claramente el tratamiento de los actos de manipulación, inflación y alza de precios en el sector inmobiliario. Estas medidas deben implementarse estrictamente para corregir las infracciones con prontitud, declaró el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam.
Según el experto económico, el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, para estabilizar los precios inmobiliarios y limitar los aumentos repentinos, lo más importante es prevenir la especulación y la inflación de precios. Por consiguiente, las autoridades competentes deben tomar medidas más drásticas para controlar y ajustar los precios de venta al valor real de mercado en las transacciones inmobiliarias, incluidas las subastas de derechos de uso del suelo.
Países de todo el mundo han tenido mucho éxito en controlar los precios de los bienes raíces, según el valor real del mercado, mediante decretos sobre impuestos inmobiliarios. Hace unos 20 años, el Comité Central del Partido emitió una Resolución sobre la reforma del impuesto inmobiliario, pero hasta la fecha, esta política no se ha implementado.
Por lo tanto, necesitamos elaborar un decreto fiscal específico para el mercado inmobiliario, con el fin de implementarlo de manera estable y a largo plazo. En consecuencia, los bienes inmuebles abandonados, las propiedades que se venden repetidamente o las que poseen muchas propiedades inmobiliarias deben estar sujetos a impuestos elevados, incluso hasta un nivel equivalente al alquiler del terreno y la superficie de construcción actualmente disponibles", afirmó el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh.
Además, los expertos creen que los problemas legales también son una de las principales causas del estancamiento del mercado inmobiliario. El Grupo de Trabajo Especial del Primer Ministro para la revisión y eliminación de dificultades en el mercado inmobiliario ha resuelto un gran número de problemas (más de 800 de los 1200 proyectos estancados han visto solucionadas sus dificultades).
En particular, a partir del 1 de agosto de 2024, cuando las leyes revisadas y complementadas entren oficialmente en vigor con muchas nuevas regulaciones que se espera que pronto eliminen los obstáculos legales, la agencia de gestión debe acelerar la emisión de documentos sub-ley e instrucciones de implementación para ayudar a acelerar el progreso del proyecto, aumentar la oferta al mercado; al mismo tiempo, centrarse en priorizar los proyectos de vivienda social y viviendas comerciales de bajo costo para atender las necesidades de la mayoría de las personas, garantizando la eficacia de las políticas de seguridad social.
La cuestión más importante en la actualidad sigue siendo el papel regulador del Estado, a través de mecanismos, políticas, herramientas de gestión y sanciones para reducir y prevenir la especulación, devolviendo el mercado inmobiliario a un estado de equilibrio en el largo plazo.
El sistema legal recientemente modificado y complementado ha entrado en vigor, pero todavía es necesario seguir recibiendo comentarios y contribuciones; resumir y extraer lecciones y continuar enmendando las cuestiones pendientes, en las que para aumentar la oferta y estabilizar los precios de venta, es necesario resolver a fondo la cuestión de aprobar las políticas de inversión, al mismo tiempo que se aprueba el uso de la tierra por parte de los inversores.
Vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi , Nguyen The Diep
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Fuente: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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