La especulación de que Japón aumentará las tasas de interés por primera vez en 17 años esta primavera está causando que la inversión extranjera en el sector inmobiliario nacional caiga a un mínimo de cinco años.
La política de tipos de interés negativos está llegando a su fin
Los fondos de inversión extranjeros han estado liquidando grandes activos inmobiliarios en Japón durante el último trimestre de 2023. La singapurense Mapletree Investments vendió un edificio comercial en Osaka por 54.000 millones de yenes al minorista de electrónica Edion. El estadounidense Fortress Investment Group vendió un hotel resort en Okinawa a un fideicomiso de inversión inmobiliaria bajo su paraguas por unos 40.000 millones de yenes.
Las nuevas inversiones de empresas extranjeras cayeron un 80% en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022, según CBRE, la mayor empresa mundial de inversión y servicios inmobiliarios comerciales. En los primeros nueve meses de 2023, las ventas de inmuebles por parte de inversores extranjeros aumentaron más del doble con respecto al mismo período del año anterior, alcanzando los 1,05 billones de yenes (7.100 millones de dólares), mientras que sus compras cayeron aproximadamente un 20%, hasta los 830.000 millones de yenes.
Durante todo el año 2023, la inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés cayó alrededor de un 30% a 1 billón de yenes (6.700 millones de dólares), mientras que las ventas de propiedades se duplicaron a alrededor de 1,37 billones de yenes, lo que marca el primer año completo de ventas netas desde 2018.
La venta masiva de propiedades se debe en parte a la capacidad del Banco de Japón (BOJ) para ajustar la política monetaria. El gobernador del BOJ, Kazuo Ueda, reiteró recientemente la posibilidad de que el BOJ suba los tipos de interés esta primavera. Según los expertos, el BOJ está cada vez más cerca de decidir poner fin a su política de tipos de interés negativos en abril de 2024. A los inversores les preocupa que, una vez que los tipos de interés comiencen a subir bruscamente, los costes de financiación aumenten y reduzcan la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Venta de edificio
La atonía de los mercados inmobiliarios extranjeros también influyó en la liquidación. El aumento de las tasas de interés y la tendencia constante al teletrabajo han hecho bajar los precios de las oficinas en Estados Unidos y Europa. Algunos inversores han reducido sus pérdidas vendiendo anticipadamente, obteniendo beneficios de sus activos en Japón, donde los precios se mantienen relativamente altos en comparación con otros mercados.
Los inversores internacionales que impulsaron el mercado japonés de construcción de oficinas son ahora los primeros en vender, ante la caída de los alquileres debido al exceso de oferta y al aumento de los tipos de interés. Los analistas predicen que los inversores extranjeros seguirán vendiendo inmuebles japoneses hasta 2024.
El fondo soberano de inversión de Singapur, GIC, inició este verano el proceso de venta de una participación mayoritaria en el rascacielos Shiodome City Center de Tokio, pero aún no está claro qué tan exitoso será. La rentabilidad nominal anual de GIC durante los cinco años hasta marzo de 2023 fue del 3,7 %, su nivel más bajo desde 2016. Ante la caída de los precios de las oficinas en EE. UU. y Europa, GIC vendió propiedades en Japón, donde los precios son más altos, para compensar dichas pérdidas.
Los edificios de oficinas son un elemento clave del mercado inmobiliario japonés, representando aproximadamente el 40% de las carteras de los fideicomisos de inversión inmobiliaria japoneses, según la Asociación de Valores Inmobiliarios. Si bien la demanda de otros tipos de propiedades, como viviendas y hoteles, se mantiene fuerte, la debilidad del mercado de oficinas dificulta la inversión de algunos inversores inmobiliarios.
El volumen de transacciones de edificios de oficinas se vio particularmente afectado, cayendo un 40% a 1,08 billones de yenes, el nivel más bajo desde 2012. Según Nikkei Asia, la tasa de vacancia de oficinas en Tokio alcanzó un máximo de 11 años, a pesar de que los precios de alquiler han caído un 30% en comparación con hace cuatro años.
Los inversores extranjeros se han sentido atraídos por el sector inmobiliario japonés, en gran medida, debido a los bajos costes de financiación asociados a la política monetaria ultraflexible del Banco de Japón (BOJ). Sin embargo, la perspectiva de un aumento de los tipos de interés esta primavera ensombrece el mercado. En 2019, el 89 % de los inversores extranjeros se mostró optimista o algo optimista sobre el sector inmobiliario japonés, pero este porcentaje ha descendido al 28 %, según una encuesta de Mitsubishi UFJ Trust and Banking.
CHI FELIZ
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![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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