El sector inmobiliario está en auge, pero las empresas aún tienen 291 billones de VND en inventario

Casi 11.500 millones de dólares en inventario de bienes raíces residenciales

Las estadísticas de los informes financieros del tercer trimestre de 2024 de 10 empresas inmobiliarias residenciales que cotizan en bolsa muestran que el valor total de los inventarios netos al 30 de septiembre alcanzó los 291.439 billones de VND (unos 11.500 millones de dólares), un aumento del 7,9 % con respecto al mismo período del año anterior. En comparación con el 30 de septiembre de 2021, el crecimiento de los inventarios de este grupo alcanzó incluso el 45,6 %.

Entre estas 10 empresas, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - código bursátil: NVL) posee el mayor inventario, con aproximadamente 145.006 billones de VND, un aumento del 5,4 % con respecto al mismo período del año anterior. Este ratio de inventario representa el 49,7 % del valor total del inventario del grupo de empresas mencionado, ligeramente inferior al casi 51 % registrado en el mismo período de 2023.

Según el estado financiero, el mayor inventario de Novaland corresponde a inmuebles en venta en construcción (que incluye principalmente tasas de uso del suelo, consultoría de diseño, construcción y otros gastos). Este rubro registró aproximadamente 136.812 mil millones de VND, lo que representa el 94,1 % del valor del inventario. En 2023, el inventario de inmuebles en venta ascendió a 126.796 mil millones de VND, lo que representa el 92,3 % del valor del inventario.

Novaland dijo que al 30 de septiembre, el grupo utilizó inventario por valor de 57,972 mil millones de VND como garantía para préstamos.

En segundo lugar en términos de inventario se encuentra Vinhomes Joint Stock Company (código bursátil: VHM), con 57.981 billones de VND, un aumento del 5,2 % con respecto al cierre del tercer trimestre del año pasado. En comparación con el cierre del tercer trimestre de 2021, el inventario de esta empresa aumentó un 81,4 %.

Al igual que Novaland, la mayoría del inventario de Vinhomes son bienes raíces en venta en construcción por VND50,009 mil millones, principalmente tarifas de uso de la tierra, costos de limpieza del sitio, costos de construcción y desarrollo de los proyectos del área urbana Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City y algunos otros proyectos.

Otra empresa con un fuerte aumento de inventario es Van Phu - Invest Joint Stock Company (código bursátil: VPI). Al cierre del tercer trimestre, el inventario neto de la empresa ascendía a 3.348 billones de VND, un 64 % más que en el mismo período del año anterior. La mayor parte del inventario de esta unidad corresponde a inmuebles sin terminar en los proyectos Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen y Song Khe - Noi Hoang.

Nam Long Investment Joint Stock Company (código bursátil: NLG) también tuvo un crecimiento de inventario del 20,9% en comparación con el final del tercer trimestre de 2023. El inventario se concentra en proyectos sin terminar como el Proyecto Izumi (9.037 mil millones de VND), Waterpoint Fase 1 (3.556 mil millones de VND), Waterpoint Fase 2 (1.528 mil millones de VND), Akari (1.045 mil millones de VND) y algunos otros proyectos.

¿Por qué el inventario de bienes raíces sigue siendo grande?

De hecho, no todos comprenden del todo el significado del inventario de un negocio inmobiliario. Según el Sr. Nguyen Huu Thanh, subdirector general y consultor estratégico de Weland Company, el sector inmobiliario es un sector empresarial específico, distinto del sector manufacturero.

En las empresas manufactureras, cuando el inventario aumenta, se entiende que la empresa no puede vender productos. Sin embargo, en el caso de los bienes raíces, un mayor inventario indica que la empresa cuenta con un mayor fondo de terrenos.

Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

Incluso un inventario grande es una buena señal de que la empresa tiene productos disponibles para entregar a los clientes. Sin embargo, una empresa que se queda sin inventario indica que no hay nuevos fondos ni nuevos productos para vender en el mercado. Esto indica que es probable que el flujo de caja y las ventas futuras de la empresa se vean afectados.

En esencia, las fluctuaciones del inventario tienen direcciones tanto ascendentes como descendentes. Cuando el inventario disminuye, la empresa registra ingresos. Si la empresa aún está implementando el proyecto y aún no ha entregado el producto, el inventario de bienes raíces seguirá aumentando.

Por ejemplo, anteriormente, el proyecto de Vinhomes en el distrito de Dong Anh registraba muchas transacciones, pero la empresa solo contabilizaba a los clientes de prepago, y el inventario seguía aumentando. No fue hasta que la empresa entregó la vivienda al cliente que el inventario disminuyó. En este caso, el inventario se vendió, pero no se contabilizó en los ingresos.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita, en particular en el tercer trimestre y en los últimos nueve meses, ha tenido una recuperación positiva después de un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y a las políticas de apoyo del Gobierno.

Por lo tanto, si solo analizar las cifras de inventario en los estados financieros de las empresas inmobiliarias no refleja la evolución del mercado, para evaluar la situación comercial de las empresas inmobiliarias, los inversores deben evaluar muchos otros indicadores, como el crecimiento de los pagos anticipados de los clientes durante el período y el registro de los ingresos en los estados financieros.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm