Esperando la valoración del terreno
En agosto, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh continuó anunciando públicamente la necesidad de tasar decenas de terrenos. Muchos de estos terrenos se habían ofrecido más de 20 veces, pero aún no habían encontrado tasador. El que llevaba más tiempo en el mercado fue el terreno del proyecto de la Zona Residencial 13C en la comuna de Binh Hung, Ciudad Ho Chi Minh, invertido por Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), que se había publicado 29 veces para buscar tasador. La tasación se realizó en abril de 2013.
Según el Sr. Nguyen Quang Dung, Director Legal de Tan Binh Company, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh asignó terrenos al proyecto del Área Residencial 13C en 2002 para construir y comercializar infraestructura técnica urbana. Con base en la decisión de asignación de terrenos, la empresa implementó el proyecto y cumplió con sus obligaciones financieras en 2008. En 2013, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una decisión para ajustar y complementar la decisión de acuerdo con la situación real. En consecuencia, la empresa aún adeudaba tarifas de uso de terrenos por el área aumentada de más de 4,800m2. Previamente, la empresa firmó un contrato con una unidad de valoración para establecer un certificado para determinar obligaciones financieras adicionales. Sin embargo, después de muchas revisiones al certificado, aún no se logró, por lo que la unidad de valoración se negó a continuar. Por otro lado, durante el proceso de completar el expediente de acuerdo con las instrucciones, entró en vigencia la Ley de Tierras de 2013, en este momento la responsabilidad de organizar la valoración de terrenos pertenecía anteriormente al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
La empresa ha enviado numerosos documentos al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente para determinar la financiación adicional. Sin embargo, no existe una unidad de consultoría que evalúe el precio según la normativa. Dado que no se ha determinado el precio del terreno, la empresa no ha podido cumplir con sus obligaciones financieras adicionales, por lo que las 99 parcelas que ha cedido a personas durante décadas aún no han recibido la autorización correspondiente, declaró el Sr. Dung.
De igual manera, el terreno del proyecto de apartamentos Hoa Sen, ubicado en la calle Lac Long Quan 262/20, distrito de Binh Thoi, también ha publicado información de que necesita ser tasado por vigésimo tercera vez. Según el anuncio, la selección de una unidad de tasación es la base para que Saigon Trading Corporation - Sociedad de Responsabilidad Limitada de un Solo Miembro cumpla con sus obligaciones financieras adicionales con el estado al cambiar los criterios de planificación y arquitectura. El plazo de tasación es a partir de junio de 2010.
En relación con el retraso en la valoración de terrenos para determinar las obligaciones financieras, en un taller reciente, el director del Grupo Novaland explicó que el grupo cuenta con 13 proyectos que han recibido terrenos durante casi 10 años, pero que, hasta la fecha, la autoridad fiscal no ha notificado el pago de las tasas por uso de suelo. Debido a la falta de pago de las tasas por uso de suelo, muchos clientes que han adquirido viviendas durante mucho tiempo aún no han recibido la autorización de uso de suelo.
Propuesta de aplicación del coeficiente de ajuste del precio del suelo 2025
En declaraciones a la prensa del SGGP, el Sr. Dao Quang Duong, jefe interino del Departamento de Economía de Tierras del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, explicó que la mayoría de los casos de asignación, arrendamiento y cambio de uso de tierras, antes del 1 de julio de 2014, se encontraban estancados en la fase de valoración. Esto se debió a que, durante este período, la recopilación de información para determinar los precios de las tierras se topó con numerosas dificultades, y los datos aún eran limitados, lo que hacía prácticamente imposible su implementación. En concreto, durante este período, se registraron 76 casos de arrendamiento anual de tierras y 84 casos de asignación y cambio de uso de tierras para obtener financiación adicional que se encontraban estancados.
Según el Sr. Dao Quang Duong, cuando entró en vigor el Decreto 71/2024 que regula los precios de los terrenos, se proporcionaron directrices para determinar precios específicos de los terrenos, lo que contribuyó a eliminar obstáculos en la tasación de precios para determinar las obligaciones financieras de las empresas. En consecuencia, Ciudad Ho Chi Minh eliminó previamente los obstáculos para determinar los precios de los terrenos en 76 casos de arrendamiento de terrenos y 52 casos de asignación de terrenos y cambio de propósito de uso del suelo. Posteriormente, Ciudad Ho Chi Minh emitió 27.000 libros rosas a compradores de viviendas y terrenos. Al mismo tiempo, desde principios de 2025 hasta la fecha, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente ha presentado 9 expedientes de tasación de precios de terrenos con unos ingresos de aproximadamente 52 billones de VND y se espera que decenas de miles de apartamentos sigan recibiendo libros rosas. Desde que entró en vigor la Ley de Tierras de 2024, se ha eliminado el trabajo de determinación de precios de terrenos, por lo que los expedientes para determinar precios específicos de terrenos se han acortado en unos 3 meses en comparación con antes.
Además de las ventajas, aún existen casos en los que no se puede determinar el precio del terreno debido a que el Decreto 71/2024 no lo define con claridad. En concreto, el artículo 63 del Decreto 102/2024 estipula el método de valoración del terreno para los casos especificados en el apartado b, cláusula 2, del artículo 257 de la Ley de Tierras. En su artículo 7, el Decreto 71 estipula que el precio del terreno se calcula multiplicando la lista de precios vigente en el momento de la entrega del terreno por el coeficiente de ajuste del precio del terreno vigente en el momento de la entrega. Sin embargo, antes del 1 de julio de 2014, no se especificaba el coeficiente de ajuste del precio del terreno. Por lo tanto, el 19 de junio, el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh envió un documento al viceprimer ministro Tran Hong Ha y al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, proponiendo enmendar y complementar el Decreto No. 71/2024 en la dirección de que para los casos especificados en el artículo 63 del Decreto No. 102/2024 que deben determinarse por el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, se aplicará la lista de precios de la tierra en el momento de la emisión de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y la conversión del propósito del uso de la tierra multiplicada por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra emitido por el Comité Popular provincial en 2015. Permitir la aplicación del coeficiente de ajuste del precio de la tierra de 2015 también garantiza la coherencia con los precios del mercado y armoniza los intereses entre el estado y los inversores.
Según el director del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, además de proponer enmiendas y adiciones al Decreto 71, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también emitió la Decisión 72/2025 sobre el proceso de circulación de expedientes para determinar las obligaciones financieras de los terrenos en Ciudad Ho Chi Minh. De acuerdo con la normativa, si al momento de la licitación ningún contratista participa en la valoración de terrenos, el plazo se prorrogará una vez. Tras la prórroga, si no se selecciona a ningún contratista, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente asignará la tarea a una unidad de servicio público cualificada para que brinde consultoría en valoración de terrenos.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html
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