Forma incómoda de calcular la tasa por el uso del suelo

El proyecto está convirtiendo ganancias en pérdidas.

El director de una reconocida inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que el mayor problema actual de los proyectos inmobiliarios reside en el cálculo de las tasas de uso del suelo (TUS), incluidas las tasas adicionales. Anteriormente, la ciudad incentivaba el cálculo temporal de las TUS para que las empresas pudieran construir y vender, pero ahora, cuando el proyecto ha entregado viviendas y las personas han vivido en ellas durante muchos años, las TUS se calculan en el momento actual, no desde la entrega del terreno. Esto ha causado mucho daño y frustración, no solo a las empresas, sino también a los compradores de viviendas.

La ciudad de Ho Chi Minh solicitó al proyecto Lakeview City que pagara una tarifa adicional por el uso de la tierra por más de 4.664 mil millones de VND, lo que provocó que la empresa cayera en una situación difícil y sufriera pérdidas.

La ley estipula que el momento de la valoración de terrenos y el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo corresponde al momento en que se decide asignar terrenos, cambiar su uso o asignarlos al campo. Sin embargo, en realidad, cuando se produce algún cambio que prolongue el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo, la autoridad competente reevaluará el terreno y el impuesto sobre el uso del suelo en el momento actual. Otra dificultad radica en que la empresa no puede tomar la iniciativa en el proceso ni en la cantidad a pagar. La empresa carece de la experiencia necesaria y no está autorizada a discutir métodos razonables de cálculo del impuesto sobre el uso del suelo con la autoridad competente.

Por lo tanto, las empresas deben contratar a otra empresa de valoración para obtener un resultado armonioso. Actualmente, las empresas aún dependen de los cálculos de las autoridades y no pueden presentar objeciones. Mientras tanto, para mayor seguridad, los funcionarios estatales calculan los derechos de uso del suelo a precios muy altos. En el pasado, muchos proyectos tenían derechos de uso del suelo calculados provisionalmente en una cifra determinada, y las empresas utilizaban esa cifra para estructurar el precio de venta a los clientes. Ahora, después de muchos años, las autoridades han recalculado los derechos de uso del suelo y la cifra es mucho mayor que la provisional. Esto provoca que muchos proyectos rentables sufran repentinamente grandes pérdidas, e incluso las empresas no pueden cerrar el trato", afirmó.

Tras enviar un documento al Primer Ministro y al Ministerio de Hacienda para que comentaran el borrador, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, propuso que, cuando se decida ajustar la planificación detallada, el impuesto sobre el uso del suelo se recalcule para todo el proyecto al momento de la decisión. El impuesto sobre el uso del suelo que la empresa haya pagado previamente se recalculará al momento de la nueva aprobación de la planificación y se deducirá del impuesto sobre el uso del suelo después del recálculo. El monto deducido no debe exceder el impuesto sobre el uso del suelo a pagar.

Si la empresa no ha pagado el impuesto sobre el uso del suelo antes de ajustar la planificación detallada del proyecto, deberá abonarlo al momento de la modificación. El importe del impuesto sobre el uso del suelo pagado (si lo hubiere) se recalculará al momento de la modificación, considerando el factor de inflación, y se deducirá del impuesto sobre el uso del suelo después del recálculo. El importe deducido no podrá exceder el importe del impuesto sobre el uso del suelo a pagar. Asimismo, la empresa deberá abonar el pago atrasado del impuesto sobre el uso del suelo si existe un aviso de pago.

El Sr. Chau mencionó un proyecto de vivienda comercial en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh), construido en un terreno de 5,2 hectáreas, para el cual un organismo estatal competente emitió una orden de asignación de terrenos en enero de 2021, con un coeficiente de uso del suelo de 3,05 veces y una densidad máxima de construcción del 35%. Este proyecto incluye un edificio de apartamentos con una altura máxima de 27 plantas y 903 apartamentos, y una zona de casas adosadas de baja altura con 110 casas adosadas. En marzo de 2021, la empresa pagó 850.000 millones de dongs en concepto de impuesto sobre el uso del suelo. Posteriormente, el inversor solicitó ajustar la planificación detallada para aumentar el coeficiente de uso del suelo a 4,57 veces, una densidad máxima de construcción del 40%, elevando el número total de apartamentos a 1.355, aprobado por la agencia estatal competente en marzo de 2024. Según el proyecto de Decreto, el proyecto debe pagar un impuesto adicional por uso del suelo de 425 mil millones de VND, pero según la propuesta del Sr. Chau, la empresa solo tiene que pagar un impuesto adicional por uso del suelo de 325 mil millones de VND.

Si la empresa ha vendido y cobrado el dinero, según el método de cálculo del proyecto de Decreto, deberá pagar de su bolsillo, lo que conlleva un riesgo de pérdida. Si el proyecto no se ha vendido, el derecho de uso del suelo se añadirá al precio de venta, lo que incrementará el precio de la vivienda, y en ese caso, el comprador será quien asuma la carga final, calculó el Sr. Chau.

Sólo queda un caso de exención de rentas de tierras.

Según el proyecto de Decreto, actualmente solo existe un caso de uso de suelo para fines productivos y comerciales en el sector de incentivos a la inversión, dentro de la zona de incentivos a la inversión, exento del pago de rentas. El proyecto ha reducido significativamente los casos de exención de rentas en comparación con la normativa vigente. De aprobarse esta normativa, muchos inversores, incluidos los extranjeros, dejarán de beneficiarse de la exención de rentas, ya que estas localidades no se encuentran en la zona de incentivos a la inversión.

Además, según el Sr. Le Hoang Chau, el proyecto de Decreto ya no estipula la política de exención de las tasas por uso del suelo durante el período básico de construcción ni después del período de exención de la renta del suelo y de la renta de la superficie del agua durante dicho período, por lo que no hereda la actual política de incentivos a la inversión estipulada en el Decreto 46. La nueva regulación invalida la política especial de incentivos a la inversión estipulada en la Ley de Inversiones de 2020 y la Decisión 29 del Primer Ministro que regula los incentivos especiales a la inversión. Esto podría afectar negativamente la política de atracción de inversiones, reduciendo el atractivo del entorno de inversión en Vietnam para los inversores extranjeros.

Este es un asunto de gran importancia, por lo que el Gobierno y los organismos estatales competentes deben prestar especial atención antes de emitir el decreto para construir un marco de políticas de inversión preferenciales que sean superiores y altamente competitivas, garantizando los intereses nacionales y étnicos a corto, mediano y largo plazo, a la vez que se aseguran los intereses legítimos y legales de los inversores. Especialmente en el contexto de la feroz competencia entre países para atraer inversión extranjera directa (IED), especialmente en los sectores de finanzas, alta tecnología, chips y semiconductores; por lo general, incluso Estados Unidos acaba de promulgar una ley sobre chips y semiconductores, sugirió el Sr. Chau.

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh) analizó que, si bien la Ley de Tierras estipula que la renta anual de la tierra se aplica de forma estable durante un ciclo de 5 años desde el momento en que el Estado decide arrendar la tierra, permite el cambio de propósito del uso de la tierra asociado con la transición a la forma de arrendamiento de tierras estatales con el pago anual de la renta. La tasa de ajuste está regulada por el Gobierno para cada período, pero el aumento de la renta de la tierra puede ser igual o inferior a la inflación. Sin embargo, el borrador del Decreto estipula que la tasa de aumento de la renta de la tierra es igual a la inflación. Por lo tanto, el Decreto debe considerar limitar el aumento de la renta de la tierra para cada ciclo de 5 años para que no supere el aumento del IPC, pero no supere el 15%. Esto ayuda a las empresas a reducir los riesgos financieros, estar listas para invertir en grandes proyectos y recuperar el capital con el tiempo.

Tras consultar con empresas, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también indicó que, en comparación con la política vigente del Decreto 46, la política de exenciones y reducciones del borrador resulta menos atractiva. Esto se debe a que, según la normativa vigente, existen casos en los que las empresas están completamente exentas, no solo con una reducción de la renta de la tierra durante un cierto número de años. Algunos casos que están exentos del 100% de la renta de la tierra durante todo el plazo del arrendamiento, según la normativa vigente, incluyen: proyectos de inversión en el ámbito de los incentivos especiales de inversión en zonas con dificultades socioeconómicas especiales; proyectos que utilizan terrenos para construir residencias estudiantiles con fondos del presupuesto estatal, en los que la unidad asignada para la gestión y el uso de los estudiantes no puede incluir los costos de la renta de la tierra en el precio del alquiler; terrenos agrícolas para minorías étnicas; terrenos para implementar proyectos de plantación de bosques protectores, proyectos de reforestación, etc. Por lo tanto, el Decreto debe considerar regulaciones para ampliar los casos de exención de la renta de la tierra, en lugar de solo reducirla. De ser posible, se atraerá capital de inversión a zonas difíciles o especialmente privilegiadas.

Fuente: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm