Presión financiera rodea, ¿cómo está la deuda de las inmobiliarias?

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Después de un año difícil como 2023, parecía que los negocios inmobiliarios estaban en dificultades debido a las fluctuaciones del mercado, pero apareció un indicador muy positivo: la mayoría de los préstamos de los principales negocios inmobiliarios tendieron a disminuir en comparación con el comienzo del año, lo que demuestra que en el período más difícil, los negocios inmobiliarios todavía estaban muy activos en el pago de préstamos.

Ya en los primeros días del nuevo año, las estadísticas de datos de HNX muestran que docenas de empresas inmobiliarias han saldado sus deudas con bonos, principalmente porque las empresas recompraron bonos de manera proactiva antes del vencimiento y pagaron los bonos a los tenedores.

Según el informe financiero del cuarto trimestre de 2023, al 31 de diciembre de 2023, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) registró pasivos por 195.874 mil millones de VND, lo que representa el 81% de los activos totales de la empresa y una disminución del 8% en comparación con el comienzo de 2023. De los cuales, los préstamos financieros representaron 57.704 mil millones de VND, una disminución de aproximadamente 7.000 mil millones de VND en comparación con el comienzo del período.

La estructura de deuda de Novaland se basa principalmente en préstamos en bonos, con más de 38.626 billones de VND, y solo más de 9.400 billones de VND corresponden a deuda bancaria. Sin embargo, reducir miles de millones de dongs en deuda en Novaland es como una gota en el océano, ya que la empresa está utilizando un apalancamiento financiero excesivo con una deuda enorme, mientras que su situación financiera se deteriora.

A principios de 2024, el Consejo de Administración de Novaland también anunció que emitiría 1.370 millones de acciones, con lo que se espera recaudar alrededor de 13.700 mil millones de VND para reestructurar la deuda y saldar las cuentas por pagar.

Bienes Raíces - Presión financiera rodea, ¿cómo está el endeudamiento de las inmobiliarias? — Muchas empresas están recomprando agresivamente bonos antes de su vencimiento.

Entre las empresas inmobiliarias con mayor actividad de pago de deudas, cabe mencionar Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . A finales de 2023, esta empresa inmobiliaria también pondrá fin a la serie de días de pago de sus bonos.

En 2023, Phat Dat se propone liquidar todos los bonos en circulación para finales de este año, dejando únicamente la deuda bancaria y los préstamos de terceros. Para finales de 2023, mediante la recompra de los dos lotes de bonos con un valor nominal total emitido de 800 mil millones de VND, Phat Dat ha reducido oficialmente a cero los bonos en circulación de esta empresa.

En consecuencia, al 31 de diciembre de 2023, la deuda de la compañía se había reducido un 15%, alcanzando los 11.490 mil millones de VND, de los cuales la deuda a corto plazo superaba los 3.182 mil millones de VND y la deuda a largo plazo los 4.578 mil millones de VND. La estructura de la deuda representó más de 3.104 mil millones de VND de la deuda total, una disminución del 30% en comparación con principios de año.

También activo en el pago de deuda, la deuda total pagadera a fines de 2023 de Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) disminuyó un 22% en comparación con el comienzo del año a VND 13,226 mil millones.

La deuda financiera total supera los 3.659 mil millones de VND, un 52 % menos que a principios de año, y representa el 11 % del capital de la empresa. De este total, los préstamos bancarios a largo plazo superan los 3.322 mil millones de VND.

En 2023, Kinh Bac también recompró activamente bonos antes de su vencimiento. Anteriormente, entre marzo y abril de 2023, la empresa recompró la totalidad de los 2 billones de VND correspondientes a dos lotes de bonos con los códigos KBCH2124002 y KBCH2124003. A finales de mayo de 2023, la empresa continuó recomprando bonos con el código KBC121020 antes de su vencimiento.

Tras la serie de transacciones mencionada, el volumen de bonos en circulación de Kinh Bac se redujo a 1.157 billones de VND. En cuanto al lote de bonos KBC121020, a principios de 2024, KBC declaró haber preparado capital para desendeudarse con los bonos.

Además, Kinh Bac también afirmó que ha implementado una estrategia que prioriza el uso de todos los recursos financieros para realizar pagos puntuales. Por otro lado, el fuerte aumento del flujo de caja proveniente de las actividades comerciales del parque industrial también motiva a las empresas a disponer de fondos para pagar sus deudas.

En Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) , el pasivo total al cierre de 2023 ascendió a 14.600 billones de VND, un 10 % menos que al cierre del año anterior. De este total, 11.600 billones de VND correspondían a deuda a corto plazo y casi 3 billones de VND a deuda a largo plazo.

La estructura de deuda de Dat Xanh al cierre del cuarto trimestre de 2023 disminuyó un 8%, hasta los 5.289 mil millones de VND. Mientras tanto, los impuestos y otras deudas con el Estado aumentaron un 7%, hasta los 798 mil millones de VND.

2023 es un año extremadamente difícil para la empresa, como lo demuestra la necesidad de recortar 1.305 empleados en 2023, pasando de 3.773 a finales de 2022 a 2.468 a finales de 2023. El número de filiales de Dat Xanh también ha disminuido a solo 84 empresas, de las cuales 8 filiales que operan en el sector inmobiliario están en proceso de disolución.

Bienes raíces - La presión financiera rodea, ¿cómo está el endeudamiento de las empresas inmobiliarias? (Imagen 2). — La relación deuda-capital de Vinhomes es de 0,31 veces y la deuda pendiente representa el 12% del capital total.

A diferencia de las empresas mencionadas anteriormente, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) registró un crecimiento positivo de la deuda después de un año y los préstamos pendientes totales superaron los 10.000 billones de VND.

Los pasivos de Vinhomes al cierre de 2023 ascendían a 261.991 billones de VND, un aumento del 24 % con respecto al inicio del año. De estos, se registró un crecimiento tanto en las deudas a corto como a largo plazo, aunque la deuda de la empresa se concentraba principalmente en las deudas a corto plazo.

La deuda financiera de la compañía ascendió a 56.682 millones de VND. La estructura de la deuda incluye 14.813 millones de VND en préstamos a corto plazo y más de 35.689 millones de VND en préstamos a largo plazo. La deuda de la compañía proviene principalmente de préstamos bancarios. Además, a finales de diciembre de 2023, Vinhomes registró una deuda pendiente de más de 9.808 millones de VND en bonos.

A finales de 2023, el ratio de endeudamiento de Vinhomes era de 0,31 veces. La deuda pendiente representaba el 12 % del capital total de la empresa.

El hecho de que las empresas inmobiliarias hayan pagado rápidamente sus deudas en un contexto en el que los tipos de interés del mercado mostraban signos de enfriamiento ha ayudado a las propias empresas a reducir la carga de los altos costes de intereses en el momento de la emisión.

En el informe de perspectivas de inversión de febrero de 2024, VNDirect Securities Company dijo que se espera que los cuellos de botella se aflojen gradualmente, lo que ayudará a que el mercado inmobiliario se recupere a partir de la segunda mitad de 2024.

"Creemos que el mercado inmobiliario residencial ha superado el período más difícil y mostrará una recuperación más clara a partir del segundo semestre de 2024", evaluó el equipo de análisis de VNDirect .

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