Presión sobre el vencimiento de bonos inmobiliarios en 2025

Aunque el mercado inmobiliario muestra cambios positivos, algunos expertos aún están preocupados por el riesgo de retraso en el pago de bonos por parte de las empresas inmobiliarias el próximo año.

Aunque el mercado inmobiliario muestra cambios positivos, algunos expertos aún están preocupados por el riesgo de retraso en el pago de bonos por parte de las empresas inmobiliarias el próximo año.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV , durante el período más difícil del mercado inmobiliario (de junio a agosto de 2023), el Gobierno emitió el Decreto 08/2023/ND-CP, que permite a empresas e inversores negociar y aplazar la deuda en bonos. Con este "salvavidas", el 60 % de las empresas han obtenido una prórroga de dos años, lo que sitúa la fecha de pago de la deuda en junio de 2025.

Las estadísticas de una agencia de calificación crediticia muestran que el saldo de bonos corporativos (tanto capital como intereses) con vencimiento en 2025 se estima en 334 billones de VND. Solo para el sector inmobiliario, se espera que el saldo adeudado sea de aproximadamente 135 billones de VND.

Al comentar las cifras anteriores, el experto de BIDV afirmó que la presión sobre los bonos en 2025 no es preocupante. Es menos probable que se produzca un impago, ya que el mercado inmobiliario está recuperando terreno. Muchas empresas solo necesitan establecer un descuento de aproximadamente el 10 % para vender sus productos, en lugar del 40 % o 50 % del período anterior.

Además, el Sr. Luc afirmó con seguridad que el mercado inmobiliario se está beneficiando de factores macroeconómicos. En consecuencia, la inflación está bajo control; los tipos de interés en Vietnam se mantienen bajos; los tipos de cambio se están suavizando gradualmente; el déficit presupuestario, la deuda pública, la deuda externa y las obligaciones de pago de la deuda pública se encuentran dentro del umbral permitido por la Asamblea Nacional . Además, las instituciones y los sistemas jurídicos están mejorando gradualmente gracias a la promulgación de tres nuevas leyes inmobiliarias.

La recuperación del mercado se ha reflejado claramente en el informe del tercer trimestre de 2024 del Ministerio de Construcción . En concreto, el número total de transacciones exitosas en el segmento de apartamentos y viviendas unifamiliares alcanzó las 38.398. Esta cifra aumentó un 48,3 % en comparación con el segundo trimestre de 2024 y un 29 % en comparación con el mismo período de 2023. Con la mejora del sentimiento del mercado, las perspectivas para el regreso del sector inmobiliario son cada vez más claras.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Quang Thuan, Director General de FiinRatings, afirmó que la mayor fuente de capital para los negocios inmobiliarios no proviene de préstamos bancarios ni bonos, sino de los pagos de los clientes. Mientras el Gobierno resuelva los problemas legales de los proyectos y cree las condiciones para que los inversores lancen productos pronto, gestionar la deuda en bonos dejará de ser un problema complejo.

De hecho, el proceso de liquidación legal se está acelerando. Desde el tercer trimestre de 2024, muchos proyectos que habían estado paralizados durante años han vuelto a abrirse a la venta. En Hanói, se trata de Hanoi Melody Residences (distrito de Hoang Mai) y QMS Top Tower (distrito de Nam Tu Liem). En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos que se han reactivado son Dat Xanh Homes Riverside (ciudad de Thu Duc), Metro Star (ciudad de Thu Duc), D-Homme (distrito 6), Lavida Plus (distrito 7).

Sin embargo, desde la perspectiva del Dr. Vu Dinh Anh, experto económico, el número de bonos con vencimiento en 2025 sigue representando una gran presión para las empresas. En particular, los bonos de empresas inmobiliarias presentan un mayor riesgo de morosidad y de posibles incobrabilidad que el promedio del mercado.

La conclusión del experto es sólida, especialmente al compararla con un informe reciente. En consecuencia, en los últimos 10 meses, el sector inmobiliario residencial representó el 60% del total de bonos vencidos. Incluso el 56% de los emisores con crédito débil pertenecían al sector inmobiliario residencial y de la construcción.

En los próximos 12 meses, vencerán aproximadamente 109 billones de VND en bonos del sector inmobiliario residencial, lo que representa casi la mitad del valor total de los bonos que vencen. De esta cantidad, estimamos que alrededor de 30 billones de VND en bonos corren el riesgo de retraso en el pago del capital, según el informe.

Según el Sr. Duong Duc Hieu, Director de Análisis y Calificación Crediticia del Sector de Empresas No Financieras de VIS Rating, la capacidad de pago de deuda de las empresas inmobiliarias sigue siendo débil y el nivel de diferenciación en la capacidad de pago de deuda se está ampliando cada vez más.

El experto de VIS Rating evaluó que, para las empresas con proyectos enfocados en el segmento inmobiliario, concentrados en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, la actividad de ventas es bastante buena y se recuperará en 2024. Estas empresas contarán con mejores recursos y alta capacidad de pago de deuda.

Por el contrario, algunas empresas seguirán en una situación difícil, ya que anteriormente se centraron en proyectos altamente especulativos. La demanda en este segmento sigue siendo baja, por lo que su capacidad de pago de deuda es limitada, comentó el Sr. Hieu.

VIS Rating destacó que hasta dos tercios de los inversionistas que cotizan en bolsa tienen un flujo de caja para pagar deudas desde niveles bajos hasta extremadamente bajos, en particular un flujo de caja operativo inferior al 5% de la deuda total. Esto es especialmente grave para los inversionistas afectados por problemas legales en sus proyectos.

Con la situación anterior, se prevé que el 50% de los bonos con vencimiento a finales de 2024 y principios de 2025 puedan estar en riesgo de retraso en el pago de capital e intereses, siendo en su mayoría empresas que se atrasan regularmente en el pago.

Fuente: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html