¿Quién se beneficia de la diferencia en la renta de la tierra?

RICOS, POBRES, PRISIÓN, TODO POR LA TIERRA

En una sofocante habitación alquilada, bajo el intenso calor de principios de mayo, la Sra. Nguyen Thi Kim Buu (aldea 1, comuna de Song Trau, distrito de Trang Bom, Dong Nai ) prepara nuevos documentos para continuar su queja sobre el terreno de su familia, de más de 11 000 ^m² , confiscado para construir el Parque Industrial Bau Xeo (PI) hace casi dos décadas. A sus 70 años, la Sra. Kim Buu es la segunda generación en presentar la demanda. Su madre, la Sra. Le Thi Lam, falleció hace cinco años, poco después de que las tierras de su familia fueran confiscadas por la fuerza a finales de 2018. La Sra. Kim Buu no es la única familia que se queja. Cerca de 50 familias de la zona, a lo largo de varias generaciones, también se oponen a la decisión del gobierno de Dong Nai de confiscar el terreno para entregárselo al inversor del PI Bau Xeo.

El 12 de enero de 2004, el presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai firmó la Decisión 101/QD-CT-UBND para reclamar más de 440 hectáreas de tierra en las comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 y la ciudad de Trang Bom y ceder temporalmente la totalidad de la superficie reclamada a Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company y sus miembros para que lleven a cabo los trámites de compensación, desminado e inversión para la construcción del Parque Industrial Bau Xeo. En febrero de 2004, Tin Nghia Company y Dong Nai Rubber Company aportaron capital para constituir Thong Nhat Joint Stock Company como inversora del Parque Industrial Bau Xeo.

El origen de la queja también se originó en este punto. La familia de la Sra. Kim Buu y los hogares cuyas tierras fueron recuperadas afirmaron que la Decisión 101 del Presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai de 2004, cuando no existía una decisión del Primer Ministro sobre el establecimiento del Parque Industrial Bau Xeo, "no estaba dentro de sus competencias". Sus tierras tampoco se encontraban dentro de los límites de planificación aprobados, por lo que la recuperación de tierras para entregarlas al inversor del Parque Industrial carecía de fundamento legal. Por lo tanto, los residentes no cumplieron con la recuperación y han estado quejándose desde 2004. En 2018, el Comité Popular del Distrito de Trang Bom emitió un aviso para organizar la recuperación forzosa de tierras. La Sra. Kim Buu y los hogares afirmaron que la recuperación forzosa de tierras del Comité Popular del Distrito de Trang Bom, basada en la Decisión 101, no se ajustaba a la ley, por lo que continúan quejándose hasta la fecha.

"Nos compensaron solo con 25.000 VND/m² y 15 millones de VND como compensación por el reasentamiento. Un total de 11.000 m² de casas y jardines. Nos compensaron con más de 700 millones de VND. ¿Cómo viviremos después de que nos devuelvan el terreno?", dijo la Sra. Kim Buu. Durante muchos años, esta mujer de 70 años, en nombre de sus siete hermanos, tuvo que vivir en la casa alquilada de un amigo para llevar adelante una demanda cuya finalización se desconoce.

No es raro encontrar familias multigeneracionales con disputas de tierras, como la de la Sra. Kim Buu en el Parque Industrial Bau Xeo. Los informes mensuales de la Asamblea Nacional sobre las peticiones populares son constantes, y las grandes delegaciones, desde el nivel local hasta el nivel central, buscan una voz justa. La mayoría de ellas son personas que presentan disputas de tierras, como la Sra. Kim Buu y los habitantes del distrito de Trang Bom. El número de más del 70% de disputas relacionadas con tierras anunciadas por las autoridades es un promedio de muchos años.

Casi cuatro décadas de renovación nacional han creado muchos multimillonarios en dólares. La mayoría de ellos se enriquecieron con bienes raíces. Pero casi 40 años de renovación nacional también han creado muchas generaciones de personas que sienten injusticia cuando la tierra que sus antepasados ​​dejaron por muchas generaciones ahora está siendo recuperada a un precio barato y luego entregada a empresas para construir parques industriales, centros comerciales, edificios de gran altura y vendida a precios altos. Las tierras agrícolas de la gente fueron recuperadas a un precio de 1 millón de VND / m2, luego planificadas como suelo residencial, las empresas las dividieron en parcelas, vendieron el terreno, construyeron edificios de gran altura y los vendieron a 50 millones de VND / m2. Dr. Nguyen Si Dung, ex subjefe de la Oficina de la Asamblea Nacional, dijo que este aumento de 49 millones de VND gracias a las decisiones de recuperar, cambiar la planificación y asignar tierras es la diferencia en la renta de la tierra.

La diferencia en la renta real de la tierra es mucho mayor que el ejemplo mencionado por el Sr. Nguyen Si Dung. A muchos habitantes de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc, Ho Chi Minh) les confiscaron sus tierras a un precio de 18 millones de VND/m², pero solo unos años después, al regresar al proyecto construido en su propio terreno, el personal les cotizó el precio del apartamento en 350 millones de VND/m² y este se vendió. Una encuesta de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam mostró que la diferencia en los precios de la tierra antes y después del proyecto era de hasta 700 veces en algunos lugares, y al menos 50 veces. Esta enorme ganancia generó resentimiento, ira y fue fuente de injusticia. Las personas perdieron sus casas, sus tierras y sus empleos debido a los proyectos de desarrollo socioeconómico (KT-XH), por el interés nacional y público, pero ellos mismos no disfrutaron del valor que estos proyectos aportaron. Las compensaciones y el dinero para el reasentamiento no les ayudaron a tener una vida mejor después de que sus tierras fueran confiscadas. Los proyectos impulsan el desarrollo económico y social, pero siguen empobreciéndolos. Por lo tanto, la adquisición de terrenos y el desmonte se han convertido en el "temor" de muchas personas y en fuente de frustración y quejas duraderas.

El secretario general Nguyen Phu Trong, en su discurso inaugural de la V Conferencia Central del XIII mandato —cuando el Comité Central del Partido resumió la resolución sobre política agraria, en mayo de 2022—, afirmó: «Mucha gente se enriqueció gracias a la tierra, pero también hay mucha gente que se empobreció por ella, incluso fue a la cárcel por ella, perdió la relación entre padre e hijo, entre hermanos, por culpa de la tierra...». Los conflictos por la tierra aumentan con el desarrollo del país.

Más del 70% de las demandas a nivel nacional están relacionadas con tierras.

EL ORIGEN DE LOS CONFLICTOS DE TIERRAS

Si no son las personas quienes se benefician de la renta diferencial generada por los proyectos de adquisición de tierras, ¿quiénes se benefician? La respuesta más obvia son las empresas: aquellas a quienes se les asignaron tierras adquiridas a bajo precio y luego vendidas a un precio muy alto. Sin embargo, en muchos foros, las empresas afirman que se les acusa injustamente porque han sido acusadas de forma injusta.

Según la Constitución, las resoluciones del Partido y la Ley de Tierras vigente, la tierra pertenece a todo el pueblo y está representada por el Estado como propietario, quien la gestiona de forma uniforme. En ejercicio de su derecho de representación, el Estado decidirá el uso del suelo mediante la planificación y los planes de uso del suelo, y permitirá su cambio. La decisión de utilizar un terreno para construir una zona urbana en lugar de conservarlo como terreno agrícola estatal (y solo el Estado puede hacerlo) ha generado una renta diferencial de la tierra.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, experto legal en inversiones y bienes raíces, al implementar proyectos inmobiliarios, además de pagar por adelantado al estado para la compensación y el saneamiento del terreno, al asignarlo, las empresas deberán pagar un monto adicional según el precio del terreno, determinado por el estado. En el método de excedente utilizado para determinar los precios del terreno en la mayoría de los proyectos de recuperación y conversión de usos del suelo, este se calculará de modo que las empresas disfruten del 15% del valor añadido después del proyecto de inversión, denominado beneficio. El 85% de la diferencia en la renta del terreno deberá pagarse al presupuesto estatal mediante tasas por uso del suelo. "En teoría, el 85% de la plusvalía corresponde a la tasa por uso del suelo que los inversores deben pagar al estado, la cual se incorpora al presupuesto para destinarla a la población de todo el país, de acuerdo con la Ley de Presupuestos del Estado, al servicio de la inversión pública", explicó el Sr. Dinh.

Pero lo que dijo el Sr. Dinh es solo teoría. En la práctica, la regulación de la renta diferencial de la tierra es muy diferente, ya que debe pasar por procesos y procedimientos complejos y presenta numerosas lagunas que favorecen la corrupción y la negatividad. Las empresas encuentran diversas maneras de maximizar sus beneficios. El Estado probablemente nunca ha logrado integrar el 85 % del valor añadido en el presupuesto. En la mayoría de los casos importantes relacionados con la tierra, tanto del Norte como del Sur, en los últimos años, las autoridades provinciales y municipales han asignado terrenos a empresas a precios bajos de diversas maneras, lo que ha provocado que el Estado pierda ingresos por la mayor diferencia en la renta de la tierra. Al menos unas pocas decenas de miles de millones, y como máximo, miles de millones de VND.

Si existe una diferencia en la renta de la tierra, no permita que caiga en manos de empresas o funcionarios con poder para cambiar el uso del suelo o ajustar la planificación. Debe haber una manera de redistribuir la diferencia en la renta de la tierra de manera justa.

Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional

En un importante caso llevado a juicio en los últimos días, el 23 de febrero de 2017, el expresidente del Comité Popular de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, firmó y emitió un despacho oficial acordando en principio entregar 3 parcelas de tierra de más de 92.600 m2 pertenecientes al fondo de tierras a ambos lados de la carretera 706B (en el barrio de Phu Hai, ciudad de Phan Thiet) a la Compañía Tan Viet Phat sin subasta, a un precio de 1,2 millones de VND/m2, el precio inicial para la subasta según la decisión de 2013. La investigación posterior mostró que la entrega de la tierra a un precio de 1,2 millones de VND/m2 era contraria a las regulaciones porque, según la Ley de Tierras, el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra y el alquiler de la tierra deben determinarse de acuerdo con el precio de la tierra en el momento en que la agencia estatal entregó o arrendó la tierra. Según las autoridades, el hecho de que los ex dirigentes de la provincia de Binh Thuan entregaran tres parcelas de tierra a precios baratos a empresas provocó que el estado perdiera más de 45 mil millones de dongs.

De manera similar, el 27 de diciembre de 2012, el exsecretario del Comité Provincial del Partido de Binh Duong, Tran Van Nam, entonces vicepresidente del Comité Popular Provincial, firmó decisiones acordando aplicar el precio de la tierra de 51.914 VND/m², de acuerdo con la decisión del Comité Popular Provincial de Binh Duong de 2006, para calcular las tasas de uso de la tierra para dos parcelas de 43 y 145 hectáreas al convertir el propósito y entregar las tierras a la Corporación de Producción, Importación y Exportación de Binh Duong. Según el veredicto, la fijación de precios de tierra bajos que no se ajustaban a las regulaciones por parte del acusado Tran Van Nam y sus cómplices causó una pérdida de más de 761.000 millones de VND al estado.

En muchos casos similares de venta a bajo precio de "terrenos de oro" en Khanh Hoa, Da Nang o Ciudad Ho Chi Minh..., los acusados, líderes de provincias y ciudades, afirmaron no lucrarse ni cometer actos de corrupción al asignar terrenos a bajo precio a empresas. Las autoridades tampoco pudieron demostrarlo. No se encontraron mochilas con dinero en las rejas de sus casas. No se halló dinero ilícito en las cajas fuertes ni en las cuentas de los sospechosos. No se revelaron relaciones turbias. Nadie comprendió qué había "lubricado" todo el sistema de asesoramiento y toma de decisiones cuando todos los funcionarios eran conscientes de que asignar terrenos a bajo precio era incorrecto. Sin embargo, la cantidad de dinero perdido aumenta día a día.

Durante mucho tiempo, todo el sistema se ha visto impulsado a buscar una renta diferencial de la tierra. Esta es la fuente de injusticia y conflictos por la tierra, resumió el Dr. Nguyen Si Dung. Para reducir los conflictos, el Sr. Dung afirmó que es necesario resolver el problema de la regulación de la renta diferencial de la tierra, de modo que parte de este valor añadido pueda utilizarse para ayudar a las personas cuyas tierras han sido recuperadas a tener nuevas viviendas iguales o mejores que las suyas, como se establece en la resolución del Partido. "Si existe una renta diferencial de la tierra, no permitamos que caiga en manos de empresas o funcionarios con la facultad de cambiar el uso del suelo o ajustar la planificación. Es necesario encontrar una manera de redistribuir la renta diferencial de la tierra de manera justa", concluyó el Sr. Dung.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm