Uno de los objetivos marcados por el Gobierno y las expectativas de la Asamblea Nacional al permitir que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor cinco meses antes (a partir del 1 de enero de 2025) es simplificar los trámites y resolver los problemas relacionados con la vivienda y el suelo para las empresas y las personas.
Sin embargo, en algunas localidades, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, muchos trámites territoriales han quedado “congelados” desde que esta ley entró en vigor.
La gente está como sentada sobre el fuego.
Al firmar la transferencia de bienes inmuebles a partir de principios de agosto de 2024 (cuando entre en vigor la Ley de Tierras de 2024), el 5 de agosto, el Sr. V., residente de Vinh Loc A (Binh Chanh, Ciudad Ho Chi Minh), presentó los documentos de registro a la oficina de registro del distrito y el formulario de cálculo de impuestos se transfirió a la autoridad fiscal a partir del 14 de agosto.
Sin embargo, después de más de un mes, la autoridad fiscal aún no ha emitido un aviso fiscal para transferir a la oficina de registro para completar el procedimiento de registro para transferir el nombre al comprador.
El Sr. V. afirmó que, al firmar el contrato de transferencia, se comprometió con el comprador a actualizar el cambio de nombre en un plazo de 20 días. Debido a la lentitud del trámite, el comprador lo presionó mucho para que lo resolviera o devolviera el dinero.
"Durante el último mes, al leer las noticias y ver a las agencias tributarias y de recursos ir y venir, informando y pidiendo opiniones sobre las deficiencias, he estado tan impaciente que no puedo quedarme quieto.
"Los trámites de compra, venta y transferencia deben resolverse con rapidez, pero en lugar de esperar a que los ministerios y las localidades celebren una reunión tras otra, las personas y las empresas pierden muchísimas cosas y sufren todo tipo de pérdidas", se indignó el Sr. V.
De manera similar, el Sr. TQĐ. compró una casa en el distrito de Phu Nhuan el 8 de agosto de 2024, pero después de más de un mes de presentar la solicitud de transferencia de propiedad, todavía no ha recibido el resultado, lo que ha retrasado todos sus planes.
En concreto, la casa que compró el Sr. D. costó 14 mil millones de dongs. Planeaba pedir prestados rápidamente 10 mil millones de dongs del exterior para pagarla y luego pedir prestado al banco para devolverla.
El expediente aún no está completo, aunque el banco ha realizado los trámites de valoración y préstamo pero no puede desembolsar el dinero, por lo que el Sr. D. tiene dificultades para soportar los intereses del préstamo desde fuera sin saber cuándo será devuelto.
"El tipo de interés para los préstamos en el exterior es de decenas de millones al día, mientras que las agencias tardan en decidir cómo resolver el problema, y la gente tiene que soportar la pesada carga", dijo el Sr. D.
Por falta de dinero, la Sra. PL (residente del Distrito 12 de Ciudad Ho Chi Minh) tuvo que vender dos terrenos en el Distrito 12 por 6 mil millones de VND. Dado que ambos terrenos estaban hipotecados con préstamos bancarios, tuvo que pedir prestados más de 4 mil millones de VND a conocidos para completar los trámites de liberación de la hipoteca del libro rojo.
Mientras tanto, el comprador de la vivienda también pidió dinero prestado al banco, por lo que la Sra. L. lo ayudó con los trámites. El banco accedió a desembolsar el dinero al comprador una vez completados los trámites de pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y registro del cambio de nombre.
Al presentar la solicitud en la oficina de impuestos, a la Sra. L. le dijeron que debido a que el Comité Popular de la Ciudad estaba a punto de emitir una nueva lista de precios de tierras, debía esperar temporalmente para calcular el impuesto de transferencia de acuerdo con la nueva lista de precios de tierras.
Sin embargo, hasta el momento los archivos de cálculo del impuesto de transferencia continúan bloqueados, lo que provoca que tanto el vendedor como el comprador queden "atascados".
Vendí el terreno porque andaba corto de dinero. No esperaba que fuera aún más difícil después de venderlo. Solo espero que las autoridades calculen rápidamente el impuesto de transferencia para poder completar los trámites de venta del terreno, dijo la Sra. L.
Las transacciones inmobiliarias en Ciudad Ho Chi Minh tienden a estancarse porque después de comprar y vender, todavía no es posible completar los procedimientos para cambiar el nombre y registrar la tierra - Foto: QUANG DINH
Más dificultades para el mercado inmobiliario
Mientras tanto, el Sr. Tran Duc Thuan (director de una oficina de comercio de bienes raíces en el Distrito 7) dijo que solo este negocio tiene cerca de 20 archivos de compra y venta de bienes raíces que están estancados en la etapa de pago de impuestos.
Según el Sr. Thuan, todos los registros anteriores y posteriores al 1 de agosto fueron suspendidos, lo que provocó que las transacciones completadas se "congelaran" y, para las nuevas transacciones, las personas lo encontraron difícil, por lo que también dejaron de comprar y vender durante este período.
"Pensé que la nueva ley abriría el mercado y ayudaría a la gente a comerciar con mayor comodidad, pero en cambio les dificulta las cosas a las personas.
Inicialmente, el departamento de Hacienda dijo que solo tardaría una o dos semanas en tener disponible una nueva lista de precios de terrenos como base para calcular el impuesto de transferencia, pero hasta ahora, llevamos más de un mes y medio esperando sin ningún avance. "Todas las semanas tenemos que acudir al departamento de Hacienda a preguntar porque los clientes nos presionan constantemente", dijo el Sr. Thuan.
El Sr. Ta Trung Kien (agente inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh) dijo que hay muchos casos en los que el vendedor tiene una necesidad imperiosa de dinero y por eso tiene que vender la casa, pero al final el procedimiento no se puede completar, el comprador no puede pedir prestado al banco y pagar el 100% del monto al vendedor.
Existe un caso donde un cliente vendió la casa para cubrir los gastos de instalación en el extranjero, el horario del vuelo era el 15 de septiembre, por lo que los trámites de venta se completaron a partir de principios de agosto de 2024.
Se completaron los documentos notariales y el depósito, pero el proceso de cálculo de impuestos se estancó, lo que provocó que el vendedor no supiera qué hacer. El vendedor se vio obligado a aceptar un vuelo al extranjero a partir del 15 de septiembre, mientras el proceso de pago de impuestos seguía en espera.
"Los clientes aceptan que, si surge algún problema más adelante, tendrán que gastar más dinero en vuelos de ida y vuelta para solucionarlo después, porque no saben cuándo se completará el procedimiento", dijo el Sr. Kien.
Además, según el Sr. Kien, en la práctica, al vender una casa, hay casos en los que es necesario pedir prestado dinero externo para liquidar el préstamo y obtener el libro rojo para el trámite del cambio de nombre. En los casos en que el comprador también pide prestado al banco pero no puede desembolsar el dinero, el vendedor se encuentra en un dilema y tiene que endeudarse para vender la casa.
El Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, comentó que la suspensión de los procedimientos para emitir y cambiar los certificados de uso de la tierra ha hecho imposible que las personas comercien, compren y vendan, lo que causa dificultades para los negocios de corretaje.
"Las autoridades deben eliminar rápidamente los obstáculos a las transacciones inmobiliarias en Ciudad Ho Chi Minh o aplicar un mecanismo temporal. Las transacciones no deberían quedar congeladas como lo han estado durante el último mes", afirmó el Sr. Phu.
Según el Sr. Tran Khanh Quang, director de Viet An Hoa Real Estate Investment Company, las empresas esperan que la pronta aplicación de las leyes relacionadas con el sector inmobiliario elimine los obstáculos para el mercado y promueva las transacciones inmobiliarias, pero en realidad han surgido problemas que han causado más retrasos en las transacciones.
"Cada localidad lo está implementando de forma diferente, lo que hace que tanto la gente como las empresas sufran las consecuencias", se indignó el Sr. Quang.
Personas realizan trámites inmobiliarios en el distrito de Binh Thanh, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: H.HANH
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente aún no se ha pronunciado.
Según el abogado Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm), es necesario ajustar la lista de precios de la tierra para que coincida con el valor del mercado, pero las personas y las empresas no pueden quedar atrapadas en pasos procesales.
Cabe destacar que, mientras muchas otras localidades aún manejan los registros de tierras de acuerdo con el antiguo coeficiente K y la lista de precios, Ciudad Ho Chi Minh está "esperando" emitir una lista de precios de tierras ajustada.
"Esperar la nueva lista de precios no solo dificulta la tramitación de terrenos, sino que también afecta gravemente la actividad empresarial y, en especial, el crecimiento económico de Ciudad Ho Chi Minh", declaró la Sra. Thao, quien sugirió que se siga aplicando la antigua lista de precios de terrenos mientras se espera la nueva.
El delegado de la Asamblea Nacional, Le Xuan Than, presidente de la Asociación de Abogados de la Provincia de Khanh Hoa, dijo que, como agencia que asiste al Gobierno en la redacción de la Ley de Tierras de 2024, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debería proponer proactivamente al Gobierno u organizar una conferencia nacional para escuchar a los ministerios, sucursales y localidades hablar sobre los problemas a fin de tener soluciones y orientación oportunas.
Según el Sr. Than, la Ley de Tierras de 2024 estipula que la lista de precios de la tierra según la ley anterior se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2025. Por lo tanto, de ser necesario, el Comité Popular provincial la ajustará para que se adapte al precio del mercado local.
De lo contrario, se seguirá aplicando la antigua lista de precios de terrenos y se elaborará una nueva lista de precios de terrenos para su uso a partir del 1 de enero de 2026.
Por lo tanto, es completamente normal que algunas localidades no ajusten mientras otras sí ajustan las listas de precios de los terrenos.
"La ley exige a las localidades que, si Ciudad Ho Chi Minh considera que el precio anterior de los terrenos es bajo y podría causar pérdidas, completen rápidamente los trámites para emitir un precio ajustado y simplificar los trámites para los ciudadanos", declaró el Sr. Than.
El abogado Tran Duc Phuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) también dijo que mientras se espera la emisión del nuevo ajuste del precio de la tierra, Ciudad Ho Chi Minh debe aplicar la antigua lista de precios y la autoridad fiscal debe resolver los procedimientos administrativos para la gente.
Además, la nueva Ley de Tierras también permite la aplicación de la antigua lista de precios de tierras hasta el 31 de diciembre de 2025. Por lo tanto, cuando no se haya emitido la lista de precios de tierras ajustada, la antigua lista de precios sigue siendo válida.
"Si no está disponible la nueva lista de precios, se permite aplicar la antigua lista de precios, pero ¿por qué dejar de gestionar los trámites administrativos para que la gente sufra pérdidas?
Ante la suspensión de las solicitudes de opinión por parte de las localidades, los ministerios y las delegaciones pertinentes deben emitir rápidamente sus opiniones y unificar sus puntos de vista para que las localidades las implementen. La gente no puede quedarse sentada esperando a que las agencias debatan de esa manera", afirmó el Sr. Phuong.
El Departamento de Impuestos de la Ciudad de Ho Chi Minh recomienda nuevamente con urgencia
La gente acude a realizar trámites inmobiliarios en la sucursal de la Oficina de Registro de Tierras en el distrito de Phu Nhuan, Ciudad Ho Chi Minh - Foto: TTD
El 16 de septiembre, el Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh continuó solicitando urgentemente al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que organice una reunión para resolver los registros de tierras a partir del 1 de agosto de 2024.
En concreto, este organismo propuso que el Ayuntamiento organice una reunión para resolver y unificar la aplicación de documentos legales como tablas de precios de terrenos, coeficientes de ajuste de precios de terrenos, porcentajes de cálculo de rentas de terrenos, etc. para que las autoridades fiscales puedan calcular con prontitud las obligaciones financieras sobre la tierra.
Según el Departamento de Impuestos de la Ciudad, para los registros de tierras que surjan desde el 1 de agosto de 2024 hasta antes de la fecha en que la Ciudad emita una decisión para ajustar la lista de precios de tierras, solicite de acuerdo con la Decisión No. 02 del 16 de enero de 2020 del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh sobre la promulgación de regulaciones sobre las listas de precios de tierras en el área para el período 2020 - 2024.
Las estadísticas del Departamento de Impuestos de la Ciudad muestran que, del 1 al 27 de agosto, esta agencia recibió un total de 8808 registros. De estos, 346 correspondieron a la recaudación de tasas por uso de suelo en casos de reconocimiento de derechos de uso de suelo y 277 a la recaudación de tasas por uso de suelo en casos de cambio de propósito de uso de suelo.
Además, existen 5.448 registros del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por transmisiones de bienes inmuebles y 2.737 registros en casos en los que no se generan obligaciones financieras. Sin embargo, debido a la falta de publicación de la lista de precios de terrenos, se ha generado un importante obstáculo en la resolución de los registros relacionados con los terrenos.
Según la investigación de Tuoi Tre, existen numerosos registros de tierras en las oficinas de impuestos desde el 1 de agosto de 2024. Hay oficinas con entre 400 y 500 registros restantes. El director de una oficina de impuestos en un distrito céntrico de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que deben esperar la lista de precios de las tierras para calcular las obligaciones tributarias. Por lo tanto, la oficina de impuestos solo puede explicar a la población y no puede hacer nada más.
Sin embargo, algunas oficinas tributarias informaron que han adoptado medidas flexibles para quienes tienen documentos de transferencia, herencia y donación exentos del impuesto sobre la renta personal y de las tasas de registro. En el caso de los documentos sujetos a impuestos, las personas deben seguir esperando y no pueden hacer nada más.
Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam):
Muchas localidades aún están confundidas
Aunque las tres leyes llevan más de un mes en vigor, aún parece existir una brecha entre las agencias que las redactan y las localidades que las implementan. Los agentes encargados de hacer cumplir la ley en algunas localidades no han comprendido los puntos de vista de las agencias que las redactan, por lo que existe vacilación y confusión en la gestión de los procedimientos relacionados con las tierras, especialmente en lo que respecta a las listas de precios de las tierras, la base para determinar las obligaciones financieras de las tierras.
Si bien la ley se rige por decretos y circulares, su implementación aún presenta grandes dificultades. Por lo tanto, aunque las nuevas leyes llevan más de un mes en vigor, la mayoría de las localidades aún buscan soluciones adecuadas para su implementación, incluso emitiendo regulaciones relevantes como el cálculo y la aprobación del precio de los terrenos. De hecho, el número de proyectos resueltos bajo la nueva ley es muy reducido, ya que las localidades deben reestructurar los trámites relacionados.
Prof. Asociado Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Jefe del Departamento de Derecho Económico, Universidad de Derecho de Hanoi):
¡Necesitamos un mecanismo para proteger a las fuerzas del orden!
Para comprobar la eficacia de las tres leyes, se necesita más tiempo para que los ministerios, sectores y localidades unifiquen sus puntos de vista sobre la aplicación de la ley. Por ejemplo, la Ley de Tierras de 2024 estipula cinco principios para la determinación de los precios de la tierra, el primero de los cuales es determinarlos según los principios del mercado, no según los precios de mercado.
Muchas localidades entienden que la valoración de terrenos se basa en los precios de mercado, por lo que es difícil de implementar debido a las fluctuaciones diarias de estos. Esta ambigüedad ha facilitado que los especuladores inflen fácilmente los precios de los terrenos mediante subastas, lo que provoca perturbaciones en el mercado. En la aplicación de la ley, además del principio del mercado local, los cuatro principios restantes deben aplicarse de conformidad con los procedimientos legales.
Además, en el contexto actual, es necesario un mecanismo para proteger a los agentes encargados de la aplicación de la ley. Al mismo tiempo, es necesario garantizar la independencia entre la organización de valoración de tierras y el organismo encargado de la toma de decisiones sobre el precio de las tierras. La valoración de tierras debe garantizar la armonía de intereses entre los usuarios de la tierra, el Estado y los inversores. Si los precios de la tierra siguen subiendo, será muy difícil promover la eficiencia en el uso de la tierra.
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Fuente: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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