El mercado inmobiliario ha tocado fondo.
En nombre de los empresarios inmobiliarios, agradecemos al Periódico. trabajadores La organización del Seminario “Eliminación de obstáculos legales en el sector inmobiliario” en esta etapa es muy oportuna cuando se necesitan resolver drásticamente las cuestiones e incluirlas en la Ley que se prepara para su aprobación.
Todos los líderes, agencias de investigación y la comunidad empresarial comprenden claramente que los problemas legales son muy importantes en el mercado inmobiliario. Hemos informado al Gobierno que la mayor dificultad es legal, representando el 70% de los problemas de los proyectos.
Existen tres niveles de complejidad. El mayor problema radica en la falta de coherencia, contradicción y conflicto legal de algunas regulaciones. Algunas regulaciones en documentos sub-legales relacionados con el suelo en el sector inmobiliario también presentan complejidad. En particular, existen dificultades en la aplicación de la ley por parte de funcionarios de departamentos y sucursales. Con el mismo documento, algunas localidades han resuelto el problema relativamente bien, mientras que otras no lo han logrado, lo que ha generado congestión en los proyectos locales.
El segundo mayor obstáculo es el acceso al capital. Además del capital social, las empresas inmobiliarias han recurrido recientemente a otras cuatro fuentes de capital. La primera es el capital proveniente del mercado de valores; actualmente hay más de 1600 empresas que cotizan en bolsa, de las cuales solo 169 están relacionadas con el sector inmobiliario. Esta cifra es muy pequeña, insuficiente para explotar el capital en el mercado de valores.
En segundo lugar, el capital proveniente de bonos está bloqueado desde el tercer trimestre de 2022. Hasta el momento, el mercado de bonos sigue estancado a pesar de la Resolución 08 de ajuste.
El tercer gran problema es el crédito de la banca comercial. Esta es una fuente de capital semilla, que actúa como "partera" y un gran apoyo para las empresas, pero no se ha aprovechado.
El resto proviene de capital de clientes y socios, pero cuando no se superan los obstáculos iniciales, estos también se bloquean. En particular, el capital de socios y el capital extranjero (IED) obligan a las empresas nacionales a vender proyectos a bajo precio o a ofrecer grandes descuentos para invertir. En resumen, son como una especie de engorrosa espera para encontrar proyectos inactivos. Esto representa una gran desventaja para las empresas nacionales.
Actualmente, el segmento más favorable es probablemente el inmobiliario industrial. La pandemia de tres años no ha afectado mucho a este sector, lo que también crea las condiciones para impulsar otras industrias.
En cuanto al mercado, creo que deberíamos usar el término "zona base" ahora. Mucha gente cree que el mercado toca fondo en abril o mayo de este año. Sin embargo, según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, creo que el punto más bajo se sitúa en el primer trimestre de 2023, cuando el crecimiento del sector inmobiliario es negativo (16,1 %), pero mejora gradualmente a partir de entonces.
Al final del segundo trimestre de 2023, el crecimiento seguía siendo negativo, superior al 11 %. Sin embargo, desde el tercer trimestre, solo ha sido negativo, superior al 8 %.
En cuanto a los problemas legales, existen actualmente tres: normativas legales; normativas sublegales, como decretos y circulares; y decisiones provinciales. Estos problemas dificultan a los funcionarios y empleados públicos la gestión de documentos relacionados con el sector inmobiliario, como el temor a la responsabilidad, la elusión de responsabilidades y la reticencia a hacer sugerencias.
La promulgación de regulaciones por parte del Gobierno Central para proteger los derechos de los funcionarios que se atreven a pensar y actuar contribuirá a revitalizar el espíritu de los servidores públicos. Asimismo, la Resolución 18 del XIII Comité Central del Partido, titulada "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, impulsando la transformación de nuestro país en un país desarrollado con altos ingresos", ha enfatizado la necesidad de modificar la Ley de Tierras de 2013 y las leyes conexas para garantizar su coherencia y unidad.
En mi opinión, la Ley de Tierras (modificada) que actualmente se está considerando y preparando para su aprobación en la Asamblea Nacional con más de 200 páginas es un proyecto enorme, pero leyendo el borrador más reciente, todavía hay algunos problemas, incluido el tema del acceso a la tierra para las empresas estipulado en el artículo 128.
En consecuencia, el proyecto de ley estipula dos opciones: las empresas solo pueden aceptar la transferencia de terrenos residenciales, o terrenos residenciales y otros terrenos para proyectos de vivienda comercial. Entonces, ¿cómo puede haber terrenos para grandes proyectos de vivienda comercial en áreas urbanas de gran escala? En el centro de Ciudad Ho Chi Minh, si se trata de terrenos residenciales, el más grande tiene solo unos pocos miles de metros cuadrados.
En caso de comprar 10 hectáreas de terreno agrícola o 2 hectáreas de terreno industrial, sigue siendo imposible llevar a cabo el proyecto porque no hay terrenos residenciales. En mi opinión, esto es irrazonable y debe ajustarse adecuadamente para facilitar el desarrollo de proyectos comerciales.
Además, espero que se dicten las normas pertinentes para facilitar el desarrollo de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y la renovación y reconstrucción de viviendas antiguas. Espero que la Ley de Tierras revisada se examine y apruebe oportunamente.
Además, es muy importante modificar leyes relacionadas como la Ley de Vivienda (modificada), la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) para asegurar la coherencia y consistencia con la Ley de Tierras, junto con la Ley de Instituciones de Crédito y la Ley de Subastas de Propiedades.
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Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
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