Un millón de viviendas sociales atrapadas en el fondo de capital y suelo

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Cuello de botella en el suministro

El 19 de mayo, el Ministerio de Construcción celebró una conferencia para implementar el Proyecto de inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales (CH) para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030 (Proyecto). Según el Ministerio de Construcción, la implementación de las políticas de vivienda social ha revelado algunas deficiencias en la planificación de la asignación de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales; mecanismos y políticas para fomentar el desarrollo de vivienda social, vivienda para trabajadores (NOCN)... El Ministerio de Construcción presentó, y el Primer Ministro emitió, un Proyecto que identifica el desarrollo de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales como una de las tareas clave en el desarrollo socioeconómico del país. El objetivo es alcanzar un total de aproximadamente un millón de CH en las localidades para 2030.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 1. — La oferta de vivienda social es escasa, por lo que el paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND no ha generado ninguna deuda pendiente.

De estas, la fase 2021-2025 completará aproximadamente 428.000 viviendas sociales; la fase 2025-2030, aproximadamente 634.200 viviendas sociales. Al mismo tiempo, se asignarán objetivos específicos de finalización de viviendas sociales a las localidades en cada fase (2022-2025 y 2025-2030). Para implementar el Proyecto con éxito, es necesario identificar las dificultades y obstáculos para encontrar soluciones: «Encontrar la enfermedad adecuada para encontrar la cura adecuada».

En la conferencia, el Sr. Nguyen Xuan Bac, subdirector del Departamento de Crédito para Sectores Económicos del Banco Estatal, declaró que el Gobierno aprobó un paquete de crédito de 120.000 billones de dongs, que ofrece préstamos preferenciales a inversores y compradores de vivienda social e industrial. Sin embargo, tras dos meses de implementación, no ha sido posible desembolsarlo. Hasta la fecha, el Banco Estatal no ha recibido una lista de proyectos según las instrucciones del Ministerio de Construcción, por lo que no existe deuda pendiente en virtud del programa de préstamos de 120.000 billones de dongs.

Según el Sr. Bac, la normativa vigente sobre las condiciones para la adquisición de vivienda social también se enfrenta a numerosas quejas, como que las condiciones de residencia y de ingresos no sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas ya no son adecuadas en el contexto del aumento de los precios de la vivienda. Estas dificultades y problemas también serán las principales causas que afectarán la capacidad de absorber el programa de crédito de 120 billones de VND.

Para implementar el paquete de 120 billones de VND, el representante del Banco Estatal solicitó a los ministerios y sucursales que revisaran y modificaran los documentos legales pertinentes para eliminar los obstáculos legales, los procedimientos y los procesos en la inversión y la construcción de viviendas sociales e industriales, aumentar la oferta de este segmento inmobiliario en el mercado y satisfacer las necesidades reales de la población. Los Comités Populares de provincias y ciudades deben prestar atención y gestionar fondos de tierras para el desarrollo de viviendas sociales; anunciar con prontitud la lista de proyectos para que los beneficiarios tengan acceso a préstamos en los bancos comerciales; e intensificar la difusión del programa de préstamos de 120 billones de VND entre los inversores en proyectos de viviendas sociales e industriales, así como entre la población local.

Mientras tanto, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente señaló que la razón de la falta de vivienda social es que el 20% del fondo de tierras en nuevas áreas urbanas y proyectos de vivienda comercial no se ha implementado a fondo o no se ha utilizado para el propósito correcto. La falta de fondo de tierras para invertir en la construcción de vivienda social en ubicaciones favorables en grandes ciudades y parques industriales sigue siendo común. Muchos Comités Populares provinciales no han prestado mucha atención al fondo de tierras para el desarrollo de vivienda social, por lo que es necesario asignar responsabilidad de liderazgo a este asunto. Actualmente, el borrador revisado de la Ley de Tierras estipula que los proyectos de vivienda social son casos en los que el estado recupera tierras para el desarrollo, en aras del interés nacional, y están exentos de tasas de uso de la tierra. En los casos en que las tasas de uso de la tierra están exentas, no hay necesidad de realizar procedimientos de subasta ni calcular las tasas de uso de la tierra, por lo que será mucho más conveniente.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 2. — La oferta de vivienda social en Hanoi es escasa, por lo que el proyecto de vivienda social llamado NHS Trung Van en el distrito de Nam Tu Liem tiene miles de solicitudes de compra, lo que obliga a la gente a hacer cola.

La gente local se queja de muchas dificultades.

En la conferencia, el Sr. Tran Hoang Quan, Director del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el desarrollo de vivienda social en la ciudad aún presenta numerosos problemas, como los complejos procedimientos de inversión, la aprobación de la planificación detallada a escala 1/500, la asignación de terrenos y el cálculo de las tasas de uso del suelo. Además de implementar procedimientos para la exención de tasas y depósitos de uso del suelo, como en el caso de las viviendas comerciales, los proyectos de vivienda social deben realizar procedimientos adicionales como la tasación de los precios de venta, la confirmación de los compradores, los compradores a plazos y las auditorías de costos para determinar las ganancias estándar. En los proyectos de vivienda comercial y las zonas urbanas que reservan el 20% del fondo de suelo para la construcción de vivienda social, no existen regulaciones que rijan la determinación de los costos de compensación por la limpieza del terreno, los costos de inversión en infraestructura y la asignación de estos costos al fondo de suelo para la construcción de vivienda social.

Binh Dinh está a punto de tener apartamentos con precios desde solo 500 millones de VND

En la mañana del 19 de mayo, el Comité Popular de la provincia de Binh Dinh celebró la ceremonia de colocación de la primera piedra de un proyecto de viviendas en la Zona Institucional Sindical. Asistieron a la ceremonia la Sra. Truong Thi Mai, miembro del Politburó, Secretaria Permanente del Secretariado, Jefa del Comité Central de Organización, y líderes del Comité Central y de la provincia de Binh Dinh.

El proyecto de viviendas en la Zona Institucional Sindical Provincial de Binh Dinh es el único proyecto desarrollado por la Confederación General del Trabajo de Vietnam en Binh Dinh, con la inversión de IEC Construction and Electromechanical Investment Joint Stock Company. Se construyó en la zona urbana de Long Van, distrito de Tran Quang Dieu (ciudad de Quy Nhon), con una superficie total de 37.617 m² y una inversión total de más de 1,1 billones de VND. El objetivo del proyecto es construir una zona de viviendas exclusiva para trabajadores, afiliados sindicales y obreros que trabajan en zonas industriales. El proyecto se enmarcó en el proyecto "Inversión en la construcción de instituciones sindicales en zonas industriales y zonas francas", aprobado por el Primer Ministro e implementado por la Confederación General del Trabajo de Vietnam.

El proyecto incluye cuatro bloques de gran altura con 1500 apartamentos. La superficie de los apartamentos varía entre 50 y 70 m², con precios de venta que oscilan entre 500 y 700 millones de VND por apartamento. Se prevé que los primeros apartamentos se entreguen en el cuarto trimestre de 2024.

El Sr. Pham Anh Tuan, presidente del Comité Popular Provincial de Binh Dinh, añadió: «En el futuro próximo, la provincia continuará implementando proyectos de vivienda social según lo previsto, especialmente viviendas para trabajadores. Se ha comprometido a invertir en la construcción de unas 12.900 viviendas sociales hasta 2025, cinco años antes de lo previsto por el Primer Ministro a la provincia de Binh Dinh en el Proyecto de inversión para la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial durante el período 2021-2030, aprobado el 3 de abril de 2023».

Thanh Quan

Según el Sr. Quan, el trabajo de compensación y desminado en algunos proyectos de vivienda social es muy difícil y prolongado, y el progreso de la implementación es lento o incluso imposible. El capital a largo plazo con tasas de interés preferenciales para apoyar a los inversores a obtener préstamos para invertir en proyectos de vivienda social y para prestar a los beneficiarios de las políticas de vivienda social para la compra de viviendas no es estable ni oportuno, y los procedimientos son muy complejos, lo que dificulta el cumplimiento de los criterios. Los procedimientos para ajustar los planes de zonificación a una escala de 1/2000 y los planes detallados a una escala de 1/500 son muy difíciles y prolongados. El Estado aún no cuenta con un mecanismo para movilizar recursos de las personas necesitadas de vivienda social para generar capital de inversión para la construcción de viviendas sociales a través de bancos, fondos de crédito o modelos de fondos de ahorro para la vivienda.

En cuanto a las soluciones, el Sr. Quan indicó que Ciudad Ho Chi Minh está revisando y planificando los planes de uso del suelo, garantizando fondos suficientes para implementar proyectos de vivienda social e industrial conforme a la ley; difundiendo y presentando fondos de inversión en suelo para vivienda social a empresas para su investigación y propuestas de inversión. La ciudad también emitió soluciones específicas, simplificando los trámites administrativos para la asignación, arrendamiento y conversión de tierras de cultivo de arroz y otros tipos de terrenos (no residenciales) para implementar proyectos de inversión en vivienda social.

El Sr. Duong Duc Tuan, vicepresidente del Comité Popular de Hanói, afirmó que la ciudad se ha fijado el objetivo de desarrollar aproximadamente 1,2 millones de metros ^cuadrados de nuevas viviendas para 2025 y se prepara para invertir en diversas zonas de vivienda social concentrada. El Sr. Tuan reflexionó sobre las deficiencias en la normativa obligatoria sobre la asignación de terrenos para el desarrollo de vivienda social. Por ejemplo, los proyectos ubicados lejos del centro de Hanói, como Ba Vi, Ung Hoa y My Duc, no son adecuados para la vivienda social. Los proyectos de vivienda comercial de más de dos hectáreas, que aún deben asignar el 20 % del fondo de suelo para vivienda social, no son adecuados y están fragmentados. Sin embargo, si no se desea asignar, se debe informar al Primer Ministro para que considere el pago de tasas por el uso del suelo en lugar de construir viviendas, lo que genera trámites innecesariamente largos. Hanói espera gestionar proactivamente fondos de suelo alternativos para la construcción de vivienda social en estos proyectos en zonas de vivienda social concentrada. Al mismo tiempo, se autoriza a la ciudad de Hanoi a ajustar la planificación de los parques industriales y las zonas de procesamiento de exportaciones para complementar los fondos de tierras para la construcción de viviendas sociales para alquiler.

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Aún no se ha logrado, incentivos poco atractivos

El ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, admitió que, en el pasado, el objetivo de desarrollo de vivienda social no se ha alcanzado en comparación con la meta. El mecanismo de políticas que regula el desarrollo de vivienda social tiene algunos aspectos que no han cumplido con los requisitos, no se han ajustado a la realidad y no se han complementado de manera oportuna. Los procedimientos de inversión y construcción, la gestión de compraventa y las políticas de compraventa se llevan a cabo a través de múltiples pasos y etapas, y se han prolongado. Las políticas de incentivos para los inversores no son lo suficientemente atractivas, el presupuesto estatal aún enfrenta dificultades para obtener préstamos preferenciales, y las localidades deben prestar mayor atención. El Ministerio está elaborando una resolución sobre vivienda social para presentarla al Gobierno y a la Secretaría para su promulgación, con el fin de fortalecer el liderazgo del Partido en el desarrollo de vivienda para personas de bajos ingresos y trabajadores.

Las localidades necesitan prestar más atención a la vivienda social

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Las localidades necesitan mecanismos y soluciones específicos para agilizar los trámites administrativos de establecimiento, aprobación, asignación y arrendamiento de terrenos, autorización de obras, inversión en construcción, etc. de proyectos. Equilibrar y asignar los presupuestos locales para fomentar y ofrecer incentivos adicionales que apoyen, incentiven y atraigan a las empresas a invertir en la construcción de vivienda social. Además, las localidades deben revisar y coordinar con los ministerios y las dependencias pertinentes la resolución de los proyectos que han presentado problemas legales recientemente, a fin de liberar estos recursos, especialmente los proyectos que cuentan con terrenos limpios y pueden iniciar la fase de construcción de inmediato, generando así oferta para el mercado.

Viceministro de Construcción Nguyen Van Sinh

No hay instrucciones sobre cómo utilizar el dinero para pagar las obligaciones de vivienda social.

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La ley aún no establece directrices sobre el uso de los fondos recaudados por proyectos comerciales que cumplen con sus obligaciones de desarrollo de vivienda social mediante el pago de fondos. Por lo tanto, los ministerios y las entidades centrales deben emitir próximamente directrices sobre la gestión y el uso de estos fondos. Debe existir un proceso para acortar el tiempo de selección de inversores para proyectos de vivienda en general y para proyectos de inversión en construcción de vivienda social en particular. En los casos en que los inversores se seleccionan mediante licitación, deben existir procedimientos de licitación separados (simplificados, con procedimientos y plazos de ejecución más breves) para cada tipo de vivienda social.

Sr. Duong Duc Tuan, Vicepresidente del Comité Popular de Hanoi

Muchas deficiencias en el desarrollo de vivienda social

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La demanda de vivienda social y de vivienda para trabajadores locales es muy alta, pero el mecanismo para desarrollar este tipo de vivienda aún presenta numerosas deficiencias, como la escasa cobertura de beneficiarios y la complejidad de los procedimientos de compraventa. La determinación del precio de la vivienda social antes de su venta, arrendamiento o arrendamiento para proyectos con capital del presupuesto estatal debe ser evaluada por organismos provinciales, lo cual también resulta largo y costoso. La movilización de capital para proyectos de vivienda social se enfrenta a numerosas dificultades debido a la escasez de fondos gubernamentales y a la dificultad de acceso de los inversores en proyectos de vivienda social.

Sr. Nguyen Van Danh, Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Binh Duong

Según el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, el Ministerio ha completado el proyecto de ley revisada de vivienda, que ha sido aprobado por el Gobierno y se presentará a la Asamblea Nacional en la quinta sesión de la decimoquinta Asamblea Nacional. En consecuencia, el Ministerio de Construcción ha propuesto que el Gobierno lo presente a la Asamblea Nacional para permitir que las políticas de vivienda social entren en vigor poco después de la entrada en vigor de la ley revisada de vivienda (prevista a partir del 1 de enero de 2024), incluyendo un grupo de políticas sobre: beneficiarios y condiciones; planificación y asignación de tierras para el desarrollo de vivienda social; selección de inversores; procedimientos para la implementación de proyectos; políticas preferenciales del Estado, etc. Al mismo tiempo, habrá políticas separadas sobre alojamiento de trabajadores y vivienda para las fuerzas armadas a fin de que cuenten con mecanismos para fomentar e incentivar el desarrollo.

En el futuro, los ministerios y las ramas continuarán coordinando con las agencias de la Asamblea Nacional para completar y promulgar la Ley de Vivienda enmendada, en consonancia con la Ley de Tierras enmendada, la Ley de Licitaciones enmendada, la ley tributaria, etc. Informar al Primer Ministro para que lo presente a la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional para su consideración y complementación del plan de inversión pública a mediano plazo para el período 2021-2025 y el período 2026-2030, con el fin de implementar la política de vivienda social. Dirigir y coordinar para orientar a las localidades y las entidades crediticias para que otorguen y desembolsen préstamos con rapidez, centrándose en áreas clave y los temas adecuados para empresas y proyectos inmobiliarios que cumplan con las condiciones legales; priorizar la cartera de préstamos para proyectos de vivienda social para garantizar la seguridad social, afirmó el Sr. Sinh.

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