Γιατί αγνοούνται οι αρχές της αγοράς στην αποτίμηση γης;

(NLDO) - Το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης έχει επιφέρει σημαντικές προσαρμογές σχετικά με το περιεχόμενο των τιμών της γης.

Το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης προσελκύει ιδιαίτερη προσοχή, καθώς εισάγει πολλές σημαντικές αλλαγές που σχετίζονται με τους κανονισμούς για την αποτίμηση της γης - ένα από τα βασικά περιεχόμενα των άρθρων 158 έως 162 του νόμου περί γης του 2024.

Δύο σημαντικά σημεία είναι η προσαρμογή των αρχών τιμολόγησης της γης προς τη μείωση του ρόλου των παραγόντων της αγοράς και η πρόταση για την κατάργηση συγκεκριμένων μηχανισμών τιμολόγησης της γης. Αυτές οι προσαρμογές εγείρουν πολλές ανησυχίες σχετικά με την κατεύθυνση της διαχείρισης και διοίκησης της γης στο μέλλον.

Γιατί να καταργηθεί ο κανονισμός για την αποτίμηση της γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς;

Συγκεκριμένα, το Σχέδιο Τροποποιημένου Νόμου περί Γης καταργεί τους κανονισμούς για την αποτίμηση της γης με βάση τις αρχές της αγοράς· οι απαιτήσεις για δημοσιότητα, διαφάνεια, αντικειμενικότητα, ειλικρίνεια και ανεξαρτησία δεν αναγνωρίζονται πλέον· η αρμονία συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των επενδυτών και των χρηστών γης αντικαθίσταται από τη συμμόρφωση μεταξύ των απαιτήσεων διαχείρισης του Κράτους και των τοπικών πραγματικοτήτων.

Με τις 4 αρχές στο Σχέδιο να δείχνουν την κάλυψη των διοικητικών παραγόντων στην αποτίμηση γης, εξισώνουμε, λοιπόν, την αρχή της αποτίμησης γης με την αρχή του Κράτους να αποφασίζει για τις τιμές της γης;

Η απόφαση του Κράτους σχετικά με τις τιμές της γης στην πρωτογενή αγορά και η απόφαση σχετικά με τις τιμές της γης για τον υπολογισμό της αποζημίωσης όταν το Κράτος ανακτά γη έχουν θεσπιστεί από τους κανονισμούς για τις τιμές της γης κατά τον νόμο περί γης του 1993.

Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτές οι αρχές ισχύουν γενικά στις δραστηριότητες αποτίμησης γης, όχι μόνο όταν το Κράτος αποφασίζει για τις τιμές της γης. Ταυτόχρονα, η ανάπτυξη αρχών αποτίμησης γης έχει ως στόχο να διασφαλίσει ότι αντικατοπτρίζεται η πραγματική αξία του οικοπέδου/έκτασης, ελέγχονται τα εγγενή χαρακτηριστικά των τιμών της γης και ελέγχεται η υποκειμενική βούληση κατά την αποτίμηση της γης.

Συνεπώς, οι αρχές του σχεδίου πρέπει να εξεταστούν προσεκτικά, διασφαλίζοντας τους στόχους των αρχών και συμβάλλοντας στη βελτίωση του επαγγελματισμού στην αποτίμηση γης.

Η επιβολή υποκειμενικής βούλησης και η αγνόηση των παραγόντων της αγοράς δεν θα αντικατοπτρίζει τη φύση και την αντικειμενικότητα της αποτίμησης γης. Το βασικό ζήτημα είναι ότι πρέπει να τελειοποιήσουμε τον μηχανισμό διαχείρισης και αποτελεσματικής ρύθμισης της αγοράς, όχι να αποφεύγουμε ή να εξαλείφουμε τον αντίκτυπο της αγοράς στη διαδικασία αποτίμησης γης.

Το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης προσελκύει ιδιαίτερη προσοχή, καθώς εισάγει πολλές σημαντικές αλλαγές που σχετίζονται με τους κανονισμούς για την αποτίμηση της γης. Φωτογραφία: Son Nhung

Αντικατάσταση του ειδικού μηχανισμού τιμολόγησης γης

Η επόμενη σημαντική αλλαγή είναι ότι το Σχέδιο προτείνει την αντικατάσταση του ειδικού μηχανισμού τιμολόγησης γης με τη χρήση ενός πίνακα τιμών γης σε συνδυασμό με έναν συντελεστή προσαρμογής. Συνεπώς, όταν το Κράτος ανακτά γη, η τιμή γης για τον υπολογισμό της αποζημίωσης θα βασίζεται στον προσαρμοσμένο πίνακα τιμών γης, και δεν θα καθορίζεται ξεχωριστά για κάθε περίπτωση όπως πριν.

Η χρήση ενός τιμοκαταλόγου με συντελεστές προσαρμογής θα δημιουργήσει ευκολία και ταχύτητα κατά την εφαρμογή των τιμών γης στο τρέχον πλαίσιο, θα μειώσει τον κίνδυνο παραβιάσεων και θα παρατείνει τον χρόνο για την συγκεκριμένη αποτίμηση γης. Ωστόσο, η χρήση συγκεκριμένων τιμών γης από τον Νόμο περί Γης του 2013 έως σήμερα έχει εξαιρετικά πλεονεκτήματα, όπως: υψηλή εξατομίκευση για τις ισχύουσες περιπτώσεις, αποτίμηση με βάση τα δεδομένα της αγοράς σε κάθε καθορισμένο χρόνο, ρύθμιση των συμφερόντων των συνδεδεμένων μερών ειδικά σε κάθε περίπτωση...

Οι δυσκολίες και οι αδυναμίες στην αποτίμηση γης στο παρελθόν έγκεινταν στο ότι τα υποκείμενα της αποτίμησης δεν είχαν επιδείξει επαγγελματισμό και οι συμβουλευτικοί οργανισμοί αποτίμησης γης δεν είχαν λειτουργήσει αποτελεσματικά. Ως εκ τούτου, ήταν απαραίτητο να μελετηθεί και να δημιουργηθεί ένα μοντέλο ανεξάρτητου συστήματος αποτίμησης γης, όπως ορίζεται στην Απόφαση Αρ. 19-NQ/TW της 31ης Οκτωβρίου 2012.

Πιστεύουμε ότι είναι απαραίτητο να εντοπιστεί ο πυρήνας του προβλήματος, όχι μόνο για λόγους ευκολίας και δυσκολιών, αλλά αγνοώντας τις επιστημονικές και επαγγελματικές πτυχές της αποτίμησης γης. Η ευρεία εφαρμογή του Τιμολογίου Γης με συντελεστές προσαρμογής είναι παρόμοια με την περίοδο του Νόμου περί Γης του 2003 και όταν η συγκεκριμένη λύση για την τιμή της γης γεννήθηκε στον Νόμο περί Γης του 2013, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί συγκεκριμένα εάν τα παλιά προβλήματα θα επανεμφανιστούν ή όχι, κάτι που αποτελεί βήμα προς τα πίσω κατά την κατάργηση συγκεκριμένων τιμών γης.

Πηγή: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm