Η πόλη Χο Τσι Μινχ οριστικοποιεί το ποσοστό κόστους και κερδών ως βάση για την αποτίμηση της γης.

Αυτή είναι μια από τις σημαντικές βάσεις για τον προσδιορισμό των τιμών γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ οριστικοποιεί το ποσοστό κόστους και κερδών ως βάση για την αποτίμηση της γης.

Αυτή είναι μια από τις σημαντικές βάσεις για τον προσδιορισμό των τιμών γης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Μπούι Σουάν Κουόνγκ, μόλις υπέγραψε και εξέδωσε την Απόφαση Αρ. 49/2025 που καθορίζει τους παράγοντες που διαμορφώνουν τα έσοδα από την ανάπτυξη, τους παράγοντες που εκτιμούν το κόστος ανάπτυξης για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος και τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές γης κατά τον προσδιορισμό των τιμών γης στην πόλη.

Κέρδος επενδυτών ίσο με το 15% του συνολικού κόστους επένδυσης στην κατασκευή

Για τους παράγοντες εκτίμησης του κόστους ανάπτυξης, η απόφαση είναι να καθοριστούν τα ποσοστά (%) για τον προσδιορισμό του επιχειρηματικού κόστους· των εξόδων τόκων, των κερδών των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τα ίδια κεφάλαια, των επιχειρηματικών κινδύνων για τις ομάδες έργων και των κύριων σκοπών χρήσης γης των τύπων έργων.

Συγκεκριμένα, η πόλη χωρίζει κάθε συγκεκριμένο τμήμα σε πολυώροφες κατοικίες, μεζονέτες, βίλες, υποδιαιρέσεις και πωλήσεις γης, βιομηχανικά πάρκα, βιομηχανικά συγκροτήματα, γραφεία, εμπόριο - υπηρεσίες, ξενοδοχεία. Ανάλογα με κάθε τύπο έργου, θα υπάρχουν διαφορετικοί κανονισμοί ποσοστών.

Το κόστος τόκων, τα κέρδη των επενδυτών, λαμβάνοντας υπόψη τους μετοχικούς κινδύνους και τους επιχειρηματικούς κινδύνους, θα υπολογιστούν ως το 15% πολλαπλασιασμένο με το συνολικό κόστος επένδυσης στην κατασκευή. Φωτογραφία: Le Toan

Συγκεκριμένα, τα έξοδα μάρκετινγκ, διαφήμισης και πωλήσεων θα υπολογίζονται στο 2% των συνολικών εσόδων για όλα τα τμήματα.

Τα έξοδα διαχείρισης και λειτουργίας θα εφαρμόζονται στο 15% των συνολικών εσόδων από ενοίκια, και θα ισχύουν για πολυώροφα κτίρια, επενδυτικά έργα σε βιομηχανικά πάρκα και βιομηχανικούς ομίλους, επενδυτικά έργα γραφείων, εμπορικών έργων και έργων παροχής υπηρεσιών. Ιδιαίτερα για έργα σε μεζονέτες και βίλες, έργα υποδιαίρεσης κατοικιών και έργα πώλησης γης, ο συντελεστής θα εφαρμόζεται στο 5% των συνολικών εσόδων από ενοίκια.

Σημειώνεται ότι τα έξοδα τόκων, τα κέρδη των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τους κινδύνους μετοχικού κεφαλαίου και τους επιχειρηματικούς κινδύνους θα υπολογίζονται πολλαπλασιάζοντας το 15% με το συνολικό κόστος επένδυσης στην κατασκευή, το επιχειρηματικό κόστος και την αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης. Αυτός ο λόγος ισχύει για όλα τα παραπάνω τμήματα.

Για επενδυτικά έργα σε ξενοδοχεία, ιατρικά, εκπαιδευτικά , αθλητικά έργα ή έργα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, ο οργανισμός που εφαρμόζει τον καθορισμό της τιμής γης προτείνει το ποσοστό του κόστους μάρκετινγκ, διαφήμισης, πωλήσεων, του κόστους λειτουργίας, του κόστους τόκων, των κερδών των επενδυτών, λαμβάνοντας υπόψη τα ίδια κεφάλαια, τους επιχειρηματικούς κινδύνους και άλλα κόστη, στην Επεξηγηματική Έκθεση σχετικά με την ανάπτυξη σχεδίου τιμών γης, προς εξέταση και λήψη απόφασης από το συγκεκριμένο Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμών Γης.

Έργα που δεν πωλούνται τον πρώτο χρόνο

Όσον αφορά τους παράγοντες που διαμορφώνουν τα έσοδα ανάπτυξης, η Απόφαση Αρ. 49/2025 ορίζει επίσης την ώρα έναρξης των πωλήσεων, τον χρόνο πωλήσεων και τον δείκτη πωλήσεων κάθε τμήματος.

Ωστόσο, αυτός ο συντελεστής ισχύει μόνο σε περιπτώσεις όπου τα έγγραφα σχετικά με τις επενδυτικές πολιτικές ή τα έγγραφα υποβολής προσφορών για επενδυτικά έργα ή οι αποφάσεις έγκρισης ή αποδοχής επενδυτικών έργων δεν έχουν καθορίσει τον χρόνο πώλησης· τον χρόνο έναρξης πώλησης και εμπορίας προϊόντων και υπηρεσιών· οι αποφάσεις έγκρισης λεπτομερούς σχεδιασμού κατασκευής δεν έχουν καθορίσει τον συντελεστή πληρότητας.

Συνεπώς, οι πωλήσεις ξεκινούν από το πρώτο έτος του έργου και το ποσοστό πωλήσεων κατανέμεται ανάλογα με την επιφάνεια του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της επιφάνειας του υπογείου.

Όσον αφορά την περίοδο πωλήσεων και το ποσοστό πωλήσεων, τα πολυώροφα οικιστικά έργα με λιγότερο από 50.000 m2 επιφάνειας κατασκευής θα έχουν περίοδο πωλήσεων 2 ετών με ποσοστό 40% κατά το πρώτο έτος και 60% κατά το δεύτερο έτος. Όσον αφορά τα έργα μεζονετών και βιλών με κλίμακα μικρότερη των 100 μονάδων και τα έργα με υποδιαίρεση και πώληση γης μικρότερης των 200 οικοπέδων, το ποσοστό πωλήσεων θα είναι 100% εντός 1 έτους.

Για έργα μεγάλης κλίμακας με μεγαλύτερη περίοδο πωλήσεων, από 4 έως 5 έτη, τα οποία δεν επιτρέπεται να πωληθούν κατά το πρώτο έτος, όπως: Πολυώροφα έργα κατοικιών με κλίμακα 150.000 m2 δαπέδου κατασκευής ή περισσότερο· έργα μεζονετών και βιλών με περισσότερα από 1.000 προϊόντα.

Για επενδυτικά έργα γραφείων, εμπορικών χώρων και έργων παροχής υπηρεσιών, το ποσοστό πληρότητας είναι 75% για γραφειακούς σκοπούς και 70% για εμπορικούς σκοπούς.

Για επενδυτικά έργα σε ξενοδοχεία, υγειονομική περίθαλψη , εκπαίδευση, πολιτισμό, αθλητισμό ή ειδικά έργα, ο οργανισμός που εφαρμόζει τον καθορισμό της τιμής γης προτείνει άλλους παράγοντες για την εκτίμηση των εσόδων ανάπτυξης στην Επεξηγηματική Έκθεση σχετικά με την ανάπτυξη σχεδίου τιμών γης, προς εξέταση και λήψη απόφασης από το συγκεκριμένο Συμβούλιο Εκτίμησης Τιμών Γης.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται λαμβάνοντας το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης μείον το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της έκτασης με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου) σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης και τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης ενός οικοπέδου ή έκτασης καθορίζονται με βάση εκτιμήσεις των τιμών μεταβίβασης, των τιμών ενοικίασης γης, των τιμών ενοικίασης χώρων, των τιμών των επιχειρήσεων προϊόντων και υπηρεσιών, των διακυμάνσεων στις τιμές μεταβίβασης, των τιμών ενοικίασης γης, των τιμών ενοικίασης χώρων, των τιμών των επιχειρήσεων προϊόντων και υπηρεσιών κατά την περίοδο υλοποίησης του έργου και άλλων παραγόντων που δημιουργούν έσοδα, όπως: χρόνος πωλήσεων· χρόνος έναρξης πωλήσεων, επιχείρηση προϊόντων και υπηρεσιών· ποσοστό πωλήσεων· ποσοστό πληρότητας.

Η επιχειρηματική τιμή προϊόντων και υπηρεσιών εφαρμόζεται σε περίπτωση που δεν είναι δυνατή η είσπραξη της τιμής μεταβίβασης, της τιμής ενοικίασης γης ή της τιμής ενοικίασης χώρων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html