Τα έσοδα από τη γη είναι υψηλά, μην είσαι πολύ χαρούμενος/η

Η είσπραξη τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους εκτοξεύτηκε στα ύψη, φτάνοντας τα 243.000 δισεκατομμύρια VND, 2,6 φορές υψηλότερα από την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι, αλλά πολλοί ειδικοί και επιχειρήσεις δήλωσαν ότι δεν υπήρχε λόγος να είναι πολύ χαρούμενοι, επειδή πρόκειται για μια εφάπαξ είσπραξη με πολλούς πιθανούς κινδύνους.

Ορισμένες επιχειρήσεις λένε ότι τα υψηλά τέλη χρήσης γης θα δυσκολέψουν τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών.

Η απότομη αύξηση των εσόδων από τη γη κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους δυσκόλεψε επίσης την πρόσβαση των επιχειρήσεων σε γη. Ακόμη και επιχειρήσεις με έργα που έχουν ανασταλεί εδώ και δεκαετίες, τώρα με την άρση των νομικών εμποδίων, δυσκολεύονται να υλοποιήσουν τα έργα τους επειδή τα τέλη χρήσης γης και οι φόροι γης έχουν αυξηθεί δεκάδες φορές.

Γιατί τα τέλη χρήσης γης εκτοξεύονται στα ύψη;

Ο καθηγητής Δρ. Ντανγκ Χουνγκ Βο, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , δήλωσε ότι η αύξηση των τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους οφειλόταν στην αύξηση του τιμοκαταλόγου γης. Όταν ο τιμοκατάλογος γης ανέβει στην τιμή της αγοράς, φυσικά, τα έσοδα από τη χρήση γης θα αυξηθούν. Συγκεκριμένα, η περιοχή με τον υψηλότερο τιμοκατάλογο γης είναι η πόλη Χο Τσι Μινχ, όπου ο τιμοκατάλογος γης ισοδυναμεί με το 70% της τιμής της αγοράς.

«Το Βιετνάμ συγκαταλέγεται εδώ και καιρό στις κορυφαίες χώρες παγκοσμίως όσον αφορά τα έσοδα από τη γη. Ακόμα και όταν οι τιμές της γης ήταν χαμηλές όπως τα προηγούμενα χρόνια, τα έσοδα από τη γη στη χώρα μας ήταν περίπου 3% του ΑΕΠ, στο ίδιο επίπεδο με τις ανεπτυγμένες χώρες του κόσμου, όπως οι ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο, και υψηλότερα από την Ιαπωνία και τη Νότια Κορέα», πρόσθεσε ο κ. Βο.

Σύμφωνα με τον κ. Do Thien Anh Tuan - λέκτορα στη Σχολή Δημόσιας Πολιτικής και Διοίκησης Fulbright, το γεγονός ότι μια σειρά από τοποθεσίες επιταχύνουν τους πλειστηριασμούς γης, ειδικά σε περιοχές με υψηλή οικονομική αξία, όπως αστικές ζώνες, βιομηχανικά πάρκα ή περιοχές με πρόσφατα ολοκληρωμένες υποδομές, συμβάλλει επίσης στην αύξηση των εσόδων από τη γη.

Επιπλέον, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων από τα τέλη του 2024 έως το 2025 και μια σειρά πολιτικών εκκαθάρισης της αγοράς έχουν αρχίσει να αποδίδουν.

«Η επιτάχυνση της έγκρισης των έργων, η ολοκλήρωση του σχεδιασμού και η βελτίωση της διαφάνειας στη διαδικασία μετατροπής χρήσης γης έχουν βοηθήσει στην ομαλότερη διεξαγωγή των συναλλαγών, δημιουργώντας έτσι μια μεγάλη ροή εσόδων για τον προϋπολογισμό από τα τέλη χρήσης γης», πρόσθεσε ο κ. Tuan.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρο της GP Invest, παρόλο που τα έσοδα του προϋπολογισμού έχουν αυξηθεί απότομα χάρη στην αύξηση των τελών χρήσης γης, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να εξετάσουν πώς η ξαφνική αύξηση των τιμών της γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους επηρεάζει τις επενδύσεις, την παραγωγή και τις επιχειρήσεις.

«Τα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης εκτοξεύτηκαν στα ύψη το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, επειδή πολλά έργα υλοποιούνταν εδώ και πολύ καιρό, και στις αρχές του τρέχοντος έτους, υπήρχε ένας νέος τιμοκατάλογος γης, οπότε έπρεπε να το κάνουν. Στο Ανόι, υπήρχαν έργα που είχαν κολλήσει για δεκαετίες και δεν μπορούσαν να υλοποιηθούν μέχρι τις αρχές του τρέχοντος έτους, όταν ξεπεράστηκαν τα εμπόδια, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορέσουν να συνεχίσουν να τα υλοποιούν», δήλωσε ο κ. Χιπ.

Εκπρόσωποι αρκετών άλλων επιχειρήσεων δήλωσαν επίσης ότι η απότομη αύξηση των τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους δεν αποτελεί καλό σημάδι για το επιχειρηματικό επενδυτικό περιβάλλον, ιδίως για τις επενδύσεις σε ακίνητα.

Οι πλειστηριασμοί γης συμβάλλουν στην αύξηση των τελών χρήσης γης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 - Φωτογραφία: B.NGOC

Ανησυχίες για τα τέλη χρήσης γης που ωθούν προς τα πάνω τις τιμές των κατοικιών

Πέρα από τον θετικό αντίκτυπο της αύξησης των εσόδων του προϋπολογισμού, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep, οι υψηλές τιμές της γης έχουν και πολλές αρνητικές συνέπειες. Δηλαδή, οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν επειδή όλα τα έξοδα εισροών περιλαμβάνονται στην τιμή του σπιτιού και κανένας επενδυτής δεν θα χάσει χρήματα. Ωστόσο, η πραγματικότητα δείχνει επίσης ότι δεν μπορούν όλοι οι επενδυτές να πουλήσουν σπίτια αυξάνοντας την τιμή.

«Η τιμή των διαμερισμάτων είναι ήδη 70-80 εκατομμύρια VND/ ^τ.μ. , η οποία είναι ήδη πολύ υψηλή. Αν η τιμή αυξηθεί σε πάνω από 100 εκατομμύρια VND/ ^τ.μ. , ποιος θα τα αγοράσει; Οι τιμές των κατοικιών είναι πέρα ​​από την προσιτή τιμή των εργαζομένων και των μισθωτών.»

«Ακόμα και όσοι έχουν χρήματα για να αγοράσουν σπίτια για επενδύσεις, κερδοσκοπία και δέχονται να αγοράσουν σε υψηλές τιμές περιμένοντας να αυξηθούν οι τιμές, όταν η αγορά επιβραδυνθεί, δεν θα συνεχίσουν να επενδύουν πλέον», εξέφρασε την ανησυχία του ο κ. Χιπ.

Εν τω μεταξύ, ο κ. NQK, επενδυτής στο Ανόι, δήλωσε ότι αυτή τη στιγμή, πολλοί επενδυτές εξετάζουν το ενδεχόμενο, επειδή οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πολύ, η ζήτηση της αγοράς μειώνεται σταδιακά. Κάποια στιγμή, η καταναλωτική δύναμη της αγοράς δεν θα υπάρχει πλέον, η αγορά θα σταματήσει. Τότε, παρόλο που έχουν πληρώσει τέλη χρήσης γης, οι επενδυτές δεν θα μπορούν να συνεχίσουν να επενδύουν στο έργο επειδή δεν μπορούν να καταναλώσουν τα προϊόντα.

Σύμφωνα με τον κ. NQK, το Υπουργείο Γεωργίας και Αγροτικής Ανάπτυξης σχεδιάζει να τροποποιήσει τον νόμο περί γης του 2024 προς την κατεύθυνση της επιστροφής στον πίνακα τιμών γης και στον συντελεστή χρήσης γης όπως στον νόμο περί γης του 2014. Συνεπώς, το πλαίσιο τιμών γης θα παραμείνει το ίδιο για 5 χρόνια και θα προσαρμοστεί με βάση τον συντελεστή χρήσης γης.

Συνεπώς, χρειάζονται πιο συγκεκριμένοι κανονισμοί για τους συντελεστές χρήσης γης, τους οποίους αφήνουμε στις επαρχίες να καθορίσουν, αλλά χρειάζονται κανονισμοί για τους συντελεστές χρήσης γης για την οικοδόμηση, ώστε να αποφεύγονται οι αυθαίρετοι συντελεστές. Επειδή οι επενδυτές πρέπει επίσης να οπτικοποιήσουν ποια θα είναι η τιμή της γης του έργου, προκειμένου να κάνουν εκτιμήσεις και να υπολογίσουν την παραγωγή, πρόσθεσε ο κ. NQK.

Επιπλέον, πολλές επιχειρήσεις εξέφρασαν ανησυχίες ότι, σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης, ο τιμοκατάλογος γης θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026, αλλά μέχρι σήμερα, πολλές περιοχές δεν έχουν ακόμη καταρτίσει νέο τιμοκατάλογο γης και εξακολουθούν να υπολογίζουν σύμφωνα με τον ισχύοντα τιμοκατάλογο γης. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να υπολογιστεί η άμεση έκδοση νέου τιμοκαταλόγου γης στις αρχές του 2026.

Σύμφωνα με εκπροσώπους ορισμένων επιχειρήσεων, οι τιμές της γης αποτελούν ένα φλέγον ζήτημα στα περισσότερα έργα. «Εάν οι τοπικές αρχές ακολουθήσουν το Διάταγμα 71, θα υπάρξουν πολλά προβλήματα στην αποτίμηση της γης του έργου και θα χρειαστούν 1-2 χρόνια για να ολοκληρωθεί η αποτίμηση ενός έργου. Επομένως, το πρώτο ζήτημα που χρειάζεται προσοχή κατά την τροποποίηση του Νόμου περί Γης είναι η τροποποίηση της μεθόδου αποτίμησης της γης», δήλωσε μια επιχείρηση.

Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών, δεδομένα: LE THANH - Γραφικά: TUAN ANH

* Κος Ντο Τιέν Αν Τουάν (Λέκτορας στη Σχολή Δημόσιας Πολιτικής και Διοίκησης Fulbright):

Η αύξηση των τιμών της γης θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά την παραγωγή

Η επιβολή τελών χρήσης γης μπορεί να ωθήσει τις τοπικές αρχές να πουλήσουν γη έναντι χρημάτων, αυξάνοντας τις τιμές της γης μέσω δημοπρασιών, στρεβλώνοντας την αγορά, αυξάνοντας το κόστος των επενδύσεων και παρεμποδίζοντας την παραγωγή.

Αυτό θα μπορούσε να καταπνίξει την οικονομική ανταγωνιστικότητα, μειώνοντας την ελκυστικότητα των επενδύσεων σε μεταποίηση και υπηρεσίες προστιθέμενης αξίας.

Τα έσοδα από τη γη πρέπει να είναι πιο βιώσιμα

Από την οπτική γωνία ενός εμπειρογνώμονα γης, ο κ. Dang Hung Vo πιστεύει ότι ο τιμοκατάλογος γης θα πρέπει να είναι κοντά στην αγορά, αλλά το κράτος πρέπει να έχει κατάλληλες οικονομικές πολιτικές για τη γη. Συγκεκριμένα, οι πολιτικές γης πρέπει να ελέγχουν τις τιμές των κατοικιών, όπως εφαρμόζουν πολλές χώρες.

«Ο τρόπος με τον οποίο άλλες χώρες το λύνουν αυτό είναι ότι οι επενδυτές πρέπει να πληρώσουν μόνο το 30% του τέλους χρήσης γης, όχι ολόκληρο το ποσό εξαρχής όπως εμείς. Μόνο όταν η εγκατάσταση τεθεί σε λειτουργία θα υπολογίσει το Κράτος τον φόρο. Δηλαδή, το υπόλοιπο 70% εισπράττεται ως φόρος επί της αυξημένης αξίας της γης όταν η εγκατάσταση τεθεί σε λειτουργία», δήλωσε ο κ. Βο.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Do Thien Anh Tuan δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να διεξαχθεί μια ολοκληρωμένη μεταρρύθμιση των πολιτικών εσόδων από τη γη και τα ακίνητα, όχι μόνο για τη δημιουργία ενός βιώσιμου συστήματος εσόδων για τον προϋπολογισμό, αλλά και για την εύλογη ρύθμιση του εισοδήματος, τη διασφάλιση της κοινωνικής ισότητας και την ανάπτυξη μιας υγιούς αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Τουάν, είναι απαραίτητο να καταργηθεί σταδιακά η λεγόμενη «εισπραξη χρημάτων» και να αντικατασταθεί από ένα σύστημα φόρου ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, ο φόρος ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να σχεδιάζεται σύμφωνα με ένα προοδευτικό χρονοδιάγραμμα, που σημαίνει ότι όσο περισσότερη ακίνητη περιουσία κατέχει ένα άτομο ή όσο πιο πολύτιμη είναι η ακίνητη περιουσία, τόσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός συντελεστής.

Αυτό δεν γίνεται μόνο για την αύξηση των εσόδων, αλλά, το πιο σημαντικό, για τη ρύθμιση του πρόσθετου εισοδήματος από τη γη - μιας μορφής παθητικού εισοδήματος που δεν φορολογείται τόσο κατάλληλα όσο το εισόδημα από εργασία ή παραγωγή και επιχειρήσεις.

«Η βασική λειτουργία του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι η αναδιανομή, δηλαδή η αφαίρεση ενός μέρους των οφελών από την ομάδα που κατέχει πολλά περιουσιακά στοιχεία για αναδιανομή. Εδώ, ο φόρος δεν στοχεύει στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά στη δημιουργία πόρων για την υποστήριξη των μειονεκτουσών ομάδων ώστε να έχουν πρόσβαση σε στέγαση, να αναπτύξουν κοινωνικές κατοικίες, να ανακαινίσουν φτωχές αστικές περιοχές ή να επενδύσουν σε δημόσιες υποδομές για την εξυπηρέτηση της πλειοψηφίας.»

«Μαζί με τον φόρο ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει επίσης να εφαρμόσουμε αποφασιστικά τον προοδευτικό φόρο εισοδήματος από τις μεταβιβάσεις ακινήτων για τη ρύθμιση του εισοδήματος και τη ρύθμιση της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς», ανέλυσε περαιτέρω ο κ. Τουάν.

Επιστροφή στο θέμα

ΛΕ ΘΑΝ - ΜΠΑΟ ΝΓΚΟΚ

Πηγή: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm