Πολλά εμπόδια πρέπει να αρθούν για να τεθεί σε ισχύ ο νόμος περί γης.

Μετά από μια περίοδο εφαρμογής του Νόμου περί Γης, σύμφωνα με ορισμένες απόψεις, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών.

Πολλά εμπόδια πρέπει να αρθούν για να τεθεί σε ισχύ ο νόμος περί γης.

Μετά από μια περίοδο εφαρμογής του Νόμου περί Γης, σύμφωνα με ορισμένες απόψεις, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών.

Ο νόμος περί γης του 2024 αναμένεται να βελτιώσει τη διαχείριση και τη χρήση γης στο Βιετνάμ, συμβάλλοντας στην προώθηση της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης και στην προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων των ανθρώπων.

Ωστόσο, μετά από μια περίοδο εφαρμογής, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά εμπόδια και δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής των νέων κανονισμών. Αυτά τα προβλήματα δεν πηγάζουν μόνο από την έλλειψη συγχρονισμού μεταξύ των νομικών εγγράφων, αλλά και από τον μηχανισμό επιβολής, την ικανότητα διαχείρισης και τις τοπικές πρακτικές.

Αργή έκδοση εγγράφων καθοδήγησης εφαρμογής

Παρόλο που η κυβέρνηση και τα υπουργεία έχουν καταβάλει προσπάθειες για την ανάπτυξη εγγράφων που να καθοδηγούν την εφαρμογή, πολλές διατάξεις του νόμου περί γης δεν έχουν εφαρμοστεί πλήρως.

Η τιμή της γης είναι ένας από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και των επενδυτικών έργων. Ωστόσο, ο τρέχων μηχανισμός για τον καθορισμό των τιμών της γης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, οι οποίες οδηγούν εύκολα σε διαφορές μεταξύ των μερών στις συναλλαγές γης.

Μέχρι σήμερα, μόνο περίπου 59/63 επαρχίες και πόλεις έχουν εκδώσει λεπτομερή έγγραφα καθοδήγησης, ενώ τα διατάγματα και οι εγκύκλιοι των υπουργείων και των τμημάτων βρίσκονται ακόμη στο στάδιο της ολοκλήρωσης. Αυτό προκαλεί δυσκολίες στις τοπικές αρχές στην εφαρμογή του Νόμου, επηρεάζοντας τη διαδικασία επίλυσης ζητημάτων που σχετίζονται με τα δικαιώματα χρήσης γης, τις αποζημιώσεις, την υποστήριξη επανεγκατάστασης και την έκδοση Πιστοποιητικών Δικαιωμάτων Χρήσης Γης (κόκκινα βιβλία).

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα στην εφαρμογή του αναθεωρημένου Νόμου περί Γης είναι ο προσδιορισμός και η αναγνώριση των δικαιωμάτων χρήσης γης των ανθρώπων. Οι διαδικασίες χορήγησης Πιστοποιητικών Δικαιωμάτων Χρήσης Γης (κόκκινα βιβλία) εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες λόγω αλληλεπικαλυπτόμενων κανονισμών και έλλειψης συγχρονισμού μεταξύ των επιπέδων διαχείρισης. Επιπλέον, η εφαρμογή του χωροταξικού σχεδιασμού στις τοπικές κοινωνίες εξακολουθεί να είναι χαλαρή, προκαλώντας σπατάλη γης και αργή πρόοδο στην υλοποίηση των έργων.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (VnREA), η έκδοση κόκκινων βιβλίων εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες, καθώς πολλά έργα δεν διαθέτουν πλήρη και σαφή νομικά έγγραφα, γεγονός που οδηγεί σε δυσκολίες για τους ανθρώπους στις συναλλαγές γης.

Ο κ. Dinh πρότεινε την ανάγκη ολοκλήρωσης της εθνικής βάσης δεδομένων γης και συγχρονισμού του συστήματος πληροφοριών γης μεταξύ των περιοχών, ώστε να ελαχιστοποιηθούν οι διοικητικές διαδικασίες. Ταυτόχρονα, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να δημιουργήσουν συγκεκριμένες οδηγίες και να απλοποιήσουν τη διαδικασία χορήγησης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις.

Ένα άλλο πρόβλημα που επισημαίνεται από πολλούς ειδικούς και διευθυντές είναι η δυσκολία στην εκκαθάριση γης για αναπτυξιακά έργα. Ο Δρ. Nguyen Minh Phong, οικονομικός εμπειρογνώμονας, σχολίασε ότι η εκκαθάριση γης είναι ένα δύσκολο πρόβλημα επειδή περιλαμβάνει πολύπλοκα ζητήματα όπως οι αποζημιώσεις, η επανεγκατάσταση και η συναίνεση των ανθρώπων.

Αυτός είναι ένας από τους παράγοντες που μπορούν να επιβραδύνουν την πρόοδο των έργων ανάπτυξης υποδομών. Πολλά μεγάλα έργα έχουν κολλήσει επειδή δεν μπορούν να συμφωνήσουν σε μια λογική τιμή αποζημίωσης με τους πολίτες.

Σύμφωνα με τον κ. Phong, για την επίλυση αυτού του προβλήματος, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένας διαφανής και δίκαιος μηχανισμός αποζημίωσης, ενώ παράλληλα να ενταθεί η προπαγάνδα και η κινητοποίηση, ώστε οι άνθρωποι να κατανοήσουν και να συμφωνήσουν με την πολιτική απαλλοτρίωσης γης. Παράλληλα, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν περιοχές επανεγκατάστασης με πλήρεις υποδομές, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι άνθρωποι θα μπορούν να σταθεροποιήσουν τη ζωή τους αμέσως μετά την απαλλοτρίωση της γης τους.

Προβλήματα με τον μηχανισμό τιμολόγησης γης

Η τιμή της γης είναι ένας από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και των επενδυτικών έργων. Ωστόσο, ο τρέχων μηχανισμός καθορισμού των τιμών της γης εξακολουθεί να είναι πολύ ανεπαρκής, οδηγώντας εύκολα σε διαφορές μεταξύ των μερών σε συναλλαγές γης.

Η κα Le Thi Thanh Ha, Διευθύντρια του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ανέφερε ότι οι τιμές της γης σε διαφορετικές περιοχές συχνά αλλάζουν και οι ασαφείς παράγοντες τιμολόγησης προκαλούν ανησυχία στους ανθρώπους και τους επενδυτές.

Η κα Χα πιστεύει ότι χρειάζεται ένας σταθερός και διαφανής μηχανισμός τιμολόγησης γης. Η δημοσιοποίηση πληροφοριών σχετικά με τις τιμές της γης, η τακτική ενημέρωσή τους και η ένταξή τους σε ένα κοινό σύστημα δεδομένων θα συμβάλει στη μείωση του πληθωρισμού των τιμών της γης και στην αύξηση της διαφάνειας στις συναλλαγές. Παράλληλα, χρειάζεται να υπάρχουν προτιμησιακές πολιτικές για τα έργα κοινωνικής ακίνητης περιουσίας, ιδίως για τη στέγαση ατόμων με χαμηλό εισόδημα.

Στο Ανόι , σύμφωνα με την παραδοχή των ηγετών του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, σε ορισμένα μέρη, ο τιμοκατάλογος γης είναι χαμηλότερος από την τιμή της αγοράς, όχι αρκετός για να αντισταθμίσει το κόστος και τους επενδυτικούς πόρους για τη δημιουργία χερσαίων κεφαλαίων (συμπεριλαμβανομένων των εξόδων εκκαθάρισης χώρων, των επενδύσεων σε υποδομές...).

Για να ξεπεραστεί η κατάσταση όπου ο Τιμοκατάλογος Γης είναι χαμηλότερος από την τιμή της αγοράς, οι Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών, των κωμοπόλεων και των πόλεων έχουν ρυθμίσει τα βήματα τιμών και πολλαπλούς γύρους δημοπρασιών (με υποχρεωτικό αριθμό γύρων) για να διασφαλίσουν ότι η τιμή εκκίνησης του επόμενου γύρου είναι κοντά στην τιμή της αγοράς.

Ωστόσο, ο Νόμος περί Γης και ο Νόμος περί Πλειστηριασμών Ακινήτων δεν έχουν ακόμη ρυθμίσει πλήρως περιεχόμενο όπως οι χαμηλές εγγυήσεις (ίσες με το 20% της τιμής εκκίνησης). Δεν υπάρχουν κανονισμοί που να απαγορεύουν την πράξη της συμπαιγνίας για την αύξηση των τιμών ή την «διόγκωση» των τιμών, με αποτέλεσμα οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία να υποβάλλουν προσφορές υψηλότερες από την τιμή της αγοράς για να κερδίσουν τη δημοπρασία και στη συνέχεια να μην καταβάλλουν την νικητήρια προσφορά (να εγκαταλείψουν την εγγύηση) ή να μην συνεχίζουν να υποβάλλουν προσφορές στον επόμενο γύρο, με αποτέλεσμα την αποτυχία της δημοπρασίας και το χάος στις τιμές της αγοράς.

Η τρέχουσα δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατασκευή κατοικιών από ιδιώτες δεν περιλαμβάνει κανονισμούς που να απαιτούν την ολοκλήρωση της κατασκευής των κατοικιών εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος, με αποτέλεσμα να μην τίθεται η γη σε χρήση, να αφήνεται η γη σε αγρανάπαυση, να προκαλούνται δυσκολίες στη διαχείριση του σχεδιασμού, να χάνεται η αστική ομορφιά και να σπαταλώνται οι χερσαίοι πόροι.

Ορισμένες περιφέρειες, κωμοπόλεις και πόλεις εξακολουθούν να δέχονται πιέσεις για την είσπραξη εσόδων από δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, ώστε να καλύψουν τις κεφαλαιακές ανάγκες για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, επομένως εξακολουθούν να διοργανώνουν δημοπρασίες για την κατανομή γης σε ιδιώτες για την κατασκευή κατοικιών.

Εκτός από τα προβλήματα με τις διοικητικές διαδικασίες και τις τιμές της γης, η παρακολούθηση και ο έλεγχος της χρήσης γης αντιμετωπίζει επίσης πολλές δυσκολίες. Ο κ. Nguyen Trong Hoai, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), δήλωσε ότι οι τοπικές αρχές επί του παρόντος δεν διαθέτουν αποτελεσματικούς μηχανισμούς παρακολούθησης, με αποτέλεσμα τη σπατάλη γης, την εγκατάλειψη γης ή την κακή χρήση.

Ο κ. Χοάι ανέφερε ότι είναι απαραίτητο να υπάρχει ένας αυστηρός, διαφανής και δίκαιος μηχανισμός παρακολούθησης για να διασφαλίζεται η ορθή και αποτελεσματική χρήση της γης.

Οι φορείς διαχείρισης γης πρέπει επίσης να εφαρμόζουν την τεχνολογία πληροφοριών στη διαχείριση δεδομένων γης, συμβάλλοντας έτσι στην αποτελεσματικότερη παρακολούθηση και επιθεώρηση των έργων χρήσης γης.

Ορισμένες επιχειρήσεις, όταν ρωτήθηκαν, ανέφεραν ότι ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια στα έργα ανάπτυξης ακινήτων και υποδομών είναι η καθυστέρηση στις νομικές διαδικασίες και στην εκκαθάριση του χώρου. Πολλά έργα έχουν σταματήσει, ιδίως τα έργα στέγασης, λόγω διοικητικών διαδικασιών και έλλειψης συναίνεσης σχετικά με τις αποζημιώσεις και την επανεγκατάσταση.

Για την αποτελεσματική εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024, σύμφωνα με ορισμένους ειδικούς, οι αρχές πρέπει να καταβάλουν περισσότερες προσπάθειες για την επίλυση των παραπάνω δυσκολιών.

Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να αυξηθεί η έκδοση λεπτομερών εγγράφων καθοδήγησης και να οργανωθούν μαθήματα κατάρτισης για υπαλλήλους σε όλα τα επίπεδα σχετικά με τους νέους κανονισμούς του αναθεωρημένου Νόμου περί Γης. Αυτό θα βοηθήσει τις τοπικές αρχές να κατανοήσουν τις πληροφορίες και να εφαρμόσουν αποτελεσματικά τους νομικούς κανονισμούς.

Ολοκλήρωση της βάσης δεδομένων γης, διασφάλιση της συνέπειας και της ακρίβειας. Η εφαρμογή της τεχνολογίας πληροφοριών στη διαχείριση γης θα βοηθήσει στην εξοικονόμηση χρόνου, κόστους και στον περιορισμό των σφαλμάτων στη διαχείριση.

Έκδοση σαφέστερων και λεπτομερέστερων νομικών εγγράφων σχετικά με τις μεθόδους προσδιορισμού των τιμών γης και των αποζημιώσεων κατά την ανάκτηση γης. Οι αρχές πρέπει επίσης να ενισχύσουν την παρακολούθηση και τον έλεγχο της χρήσης γης.

Πιστεύεται ότι μόνο όταν αυτές οι λύσεις εφαρμοστούν ταυτόχρονα και δραστικά, ο Νόμος περί Γης του 2024 μπορεί να μεγιστοποιήσει την αποτελεσματικότητά του, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για την ανάπτυξη της χώρας.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html